【正文】 金額單位：人民幣萬(wàn)元年份利潤(rùn)現(xiàn)金流量調(diào)整項(xiàng)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)后的凈現(xiàn)金流量折舊攤銷利息回收流動(dòng)資金固定資產(chǎn)殘值、土地建設(shè)期　　　　　　9, 9, 9, 經(jīng)營(yíng)期12, 　　3, 6, 3, 23, 　　3, 2, 3, 33, 　　3, 1, 3, 43, 　　4, 5, 3, 53, 　　4, 9, 2, 63, 　　4, 13, 2, 73, 　　4, 17, 2, 83, 　　3, 21, 2, 93, 　　3, 25, 2, 103, 　　3, 29, 1, 112, 　　3, 32, 1, 122, 　　2, 35, 1, 131, 　　2, 37, 1, 141, 　　1, 39, 151, 3, 5, 44, 1, 合計(jì)44, 6, 3, 44, 　24, 第五章 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指客源目標(biāo)地宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和周邊國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，在這種情況下，旅游者的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂(lè)收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損。防范措施（1）充分做好惡性競(jìng)爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備，認(rèn)識(shí)到張家界酒店業(yè)必然從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，從而拋棄老子天下第一的想法；（2）在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)上最大限度地突出新穎性，以新取勝，保證一段時(shí)間內(nèi)不落伍；（3）對(duì)酒店品牌進(jìn)行認(rèn)真規(guī)劃，靠品牌取勝。 34 / 34。此類突發(fā)事件都會(huì)嚴(yán)重影響酒店?duì)I業(yè)。 （5）壓縮運(yùn)營(yíng)成本。見(jiàn)《九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》 資財(cái)務(wù)分析結(jié)論九天帝鄉(xiāng)度假酒店的財(cái)務(wù)投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)均在合理的范圍之內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)從財(cái)務(wù)角度來(lái)看較小。(11) 固定費(fèi)用增長(zhǎng)比率除折舊級(jí)攤銷外，所有固定費(fèi)用考慮消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因數(shù)，在保持原有變動(dòng)比率的基礎(chǔ)上，每年遞增3％。(9) 固定資產(chǎn)折舊按照可行性研究報(bào)告的慣例，可行性報(bào)告的折舊與會(huì)計(jì)折舊計(jì)算方法有所不同，會(huì)計(jì)的折舊計(jì)算方法按照嚴(yán)格的會(huì)計(jì)制度執(zhí)行，而可行性報(bào)告則站在財(cái)務(wù)分析的角度，其折舊計(jì)算方法是為了考慮整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的需要，因此會(huì)調(diào)整折舊計(jì)算方法。％，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)備大修理基金等，％，％變動(dòng)維修費(fèi)部分，隨著營(yíng)業(yè)額的變動(dòng)而變動(dòng)，每年的變動(dòng)比率按15％的速度遞增。酒店在第二年左右，已經(jīng)有一定的管理基礎(chǔ)，各部門磨合期已經(jīng)結(jié)束，酒店在這時(shí)候?qū)?huì)較大幅度裁員，裁員比例保守定為10％，工資總額相應(yīng)調(diào)低10％。固定行政管理費(fèi)為250萬(wàn)/年，變動(dòng)行政管理費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的2%。 費(fèi)用基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于酒店行業(yè)的特殊性，嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊和攤銷費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資即福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等屬于混和成本，分為變動(dòng)部分與固定部分。(3) 客房成本率按照旅游行業(yè)會(huì)計(jì)制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。第三個(gè)五年在第十年的基礎(chǔ)上每年遞減10％。(5) 收入增長(zhǎng)指標(biāo)通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為三個(gè)階段，即增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期、衰退期，每個(gè)階段大約五年。 營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 容量根據(jù)酒店功能定位各營(yíng)業(yè)部門容量計(jì)算。（6）提供會(huì)議錄像、攝影、廣告宣傳、公關(guān)禮儀服務(wù)；（7）會(huì)議紀(jì)念品設(shè)計(jì)訂做；（8）觀光旅游安排；（9）代理往返程機(jī)票、船票、火車票等。據(jù)調(diào)查了解，目前張家界還沒(méi)有這樣的項(xiàng)目，項(xiàng)目的存在本身就是差異化發(fā)展的體現(xiàn)。 出品選擇（1）食品出品選擇粵菜和本地菜；（2）貴賓包房以燕、翅、鮑、海鮮、廣式燒臘和潮汕鹵水為主打產(chǎn)品。加盟知名的品牌好處是可以借助它們的品牌效應(yīng)，讓餐廳比較快地興旺起來(lái)，弊端是利潤(rùn)被瓜分，而且不能完全掌握主動(dòng)權(quán)，合作雙方經(jīng)常在人事、采購(gòu)等問(wèn)題上發(fā)生糾紛。 品牌效應(yīng)中餐廳必須有相對(duì)獨(dú)立的品牌效應(yīng)，有獨(dú)立的品牌效應(yīng)才能做大做強(qiáng)。餐廳臨街而建，交通條件比較好，非常適宜經(jīng)營(yíng)大型餐飲。本酒店定位為旅游觀光酒店，團(tuán)隊(duì)接待量比較大，要有一套完整和科學(xué)的接待程序。 結(jié) 論建議采取SAO推薦的模式，各種經(jīng)營(yíng)管理模式的價(jià)值和價(jià)格比較見(jiàn)附表一。（1）管理費(fèi)用低顧問(wèn)公司服務(wù)功能接近國(guó)內(nèi)外酒店管理公司，但只收取少量的管理費(fèi)用，解決了加盟國(guó)內(nèi)外酒店管理公司管理費(fèi)用居高不下的問(wèn)題。這種短期行為勢(shì)必削弱酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一旦買方市場(chǎng)形成，酒店將迅速進(jìn)入衰敗期。但這種模式也有比較大的局限，比如：（1）經(jīng)營(yíng)資源的獲取受到限制；（2）行業(yè)信息獲取較慢，經(jīng)營(yíng)模式和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力較差；（3）聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理存在一定的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。SAO同樣不主張加盟國(guó)內(nèi)酒店管理公司。SAO公司不主張加盟國(guó)際品牌管理公司，理由如下：（1）加盟國(guó)際品牌管理公司并不能使投資商利益最大化；（2）近年來(lái)，中國(guó)本土的酒店管理水平突飛猛進(jìn)，優(yōu)秀的酒店管理人才不斷涌現(xiàn)；（3）更何況張家界酒店業(yè)現(xiàn)在正處于賣方市場(chǎng)，而九天帝鄉(xiāng)度假酒店在布局設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施方面領(lǐng)先于同區(qū)域的其他酒店，已經(jīng)是更新?lián)Q代的酒店產(chǎn)品，開(kāi)業(yè)后客房預(yù)計(jì)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。臨街的大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)變數(shù)和管理難度都比較大，建議租賃（或外包），獲取固定回報(bào)。（2）桑拿桑拿屬于特種行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)有一些特殊要求，一些酒店往往作租賃（或外包）處理。酒店單獨(dú)租賃（或外包）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目可以包括：中餐廳、桑拿和商場(chǎng)。 各種模式利弊分析（或外包）租賃（或外包）又分為整體租賃（或外包）和單獨(dú)的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目租賃（或外包）。這些管理制度必須是切合本地實(shí)際情況的，可行的。要做到這一點(diǎn)，就必須認(rèn)酒店的全體人員達(dá)成共同的品牌理念，齊心協(xié)力創(chuàng)造良好的氛圍，不斷增強(qiáng)酒店的誠(chéng)信度和美譽(yù)度。如上所述，本酒店的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出，很容易形成獨(dú)特的環(huán)境與風(fēng)格。 品牌打造品牌作為遞延資產(chǎn)，是酒店無(wú)形資產(chǎn)的重要組成部分。這些市場(chǎng)變化因素包括：◆客源消費(fèi)形式的變化，如休閑旅游、會(huì)議旅游、會(huì)展旅游、修學(xué)旅游的出現(xiàn)；◆顧客物質(zhì)需求和文化需求向更高層次發(fā)展，對(duì)酒店生態(tài)與環(huán)保、硬件水平、舒適程度、文化含量的需求越來(lái)越高等。前來(lái)旅游的85％是觀光客人。如果不清醒地認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，我們將在競(jìng)爭(zhēng)中吃大虧。一定要充分利用這種資源并在生態(tài)和綠色方面狠下功夫，要援引深圳青青世界、竹園賓館等成功先例的經(jīng)念，不斷強(qiáng)化酒店的文化氛圍。但按市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，未來(lái)的高星級(jí)酒店規(guī)模會(huì)更大，客房數(shù)量會(huì)更多，比如籌建中的山水國(guó)際大酒店客房數(shù)達(dá)500間。為此，必須高度關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。酒店無(wú)論從環(huán)境營(yíng)造、產(chǎn)品新穎性、接待規(guī)模、文化融合等方面都將超越張家界國(guó)際酒店、湘電國(guó)際酒店、凱天酒店、天子酒店等現(xiàn)有的高星級(jí)酒店，有極強(qiáng)的差異化優(yōu)勢(shì)，很容易就成為張家界地區(qū)酒店業(yè)新的領(lǐng)導(dǎo)者之一。2005年，％；客