【正文】 媒體宣傳保持與各種媒體的良好關(guān)系，通過(guò)媒體宣傳保持和提高酒店的社會(huì)影響力，長(zhǎng)時(shí)間地吸引消費(fèi)者和消費(fèi)中介。 培育企業(yè)文化要高度重視企業(yè)文化建設(shè)和凝聚力，只有一流的員工，才會(huì)有一流的企業(yè)，員工是酒店的最大財(cái)富和“內(nèi)部賓客”，必須為他們創(chuàng)造一種親切、和諧的工作環(huán)境和生活環(huán)境，只有這樣，才能通過(guò)他們的微笑創(chuàng)造人文氛圍，創(chuàng)造品牌，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益。要牢牢把握這一點(diǎn)，并把作為酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。目前張家界酒店業(yè)仍然是賣方市場(chǎng)，但形成買方市場(chǎng)后，消費(fèi)者選擇日益多樣化，僅靠規(guī)模和局部創(chuàng)新是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。（4）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)不僅影響設(shè)備設(shè)施的使用壽命，影響酒店的費(fèi)用支出，更關(guān)系到酒店整體形象的維持，是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)。但是，隨著長(zhǎng)沙－張家界高速公路的建設(shè)，張家界休閑旅游將得到較快發(fā)展。為此，必須克服短視行為，從酒店開業(yè)尹始就要建立一支務(wù)實(shí)的、有先進(jìn)激勵(lì)機(jī)制的銷售團(tuán)隊(duì)，長(zhǎng)期致力于高端散客和團(tuán)體客源的開發(fā)，充分利用自身的接待能力及產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，多方位建立客戶網(wǎng)絡(luò)體系。生態(tài)和綠色作為酒店的主要風(fēng)格，要貫穿客房服務(wù)、餐飲出品和服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、桑拿服務(wù)等各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，如客房設(shè)置無(wú)煙樓層，中餐廳出品綠色食品等。按照規(guī)模越大，壟斷性越強(qiáng)的規(guī)律，這些后來(lái)者將瓜分本酒店的市場(chǎng)分額，造成客源分流。 經(jīng)營(yíng)不利條件九天帝鄉(xiāng)度假酒店雖然在經(jīng)營(yíng)上有許多優(yōu)勢(shì)，但從發(fā)展的觀點(diǎn)和辨證的觀點(diǎn)來(lái)看，也存在一些潛在的不利之處：（1）建設(shè)時(shí)間較早按照市政府的有關(guān)規(guī)劃和有關(guān)趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)張家界將出現(xiàn)多家高星級(jí)酒店。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者總是擁有最高的市場(chǎng)占有率?？梢?jiàn)，規(guī)模越大的酒店，其住房率越高。 經(jīng)營(yíng)策略 新穎性新穎性是吸引消費(fèi)者和消費(fèi)中介的第一要素。（2）環(huán)境優(yōu)美酒店依山而建，門前視野很開闊，對(duì)面百丈峽清晰可見(jiàn)，背后山坡植被情況良好，這是無(wú)法再造的自然優(yōu)勢(shì)。在經(jīng)營(yíng)方面，本酒店要走一條高調(diào)進(jìn)入市場(chǎng)，最大份額爭(zhēng)奪高端客源市場(chǎng)的路子。本酒店的經(jīng)營(yíng)策略有較強(qiáng)的排他性。在武陵源可資酒店開發(fā)的地塊已經(jīng)不多的情況下，九天帝鄉(xiāng)度假酒店的環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出，是不可再造的資源。本項(xiàng)目的新穎性包括：（1）獨(dú)特的建筑外形設(shè)計(jì)和全新的環(huán)境營(yíng)造；（2）設(shè)備設(shè)施的舒適度和新穎性；（3）適度的土家文化要素；（4）優(yōu)化的客房服務(wù)；（5）優(yōu)化的餐飲服務(wù)；（6）差異化，有別于片面依賴色情的康樂(lè)服務(wù)；上述新穎元素如果強(qiáng)勢(shì)推向市場(chǎng)，必將在短期內(nèi)即獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位，快速地占領(lǐng)主要收入市場(chǎng)和利潤(rùn)市場(chǎng)。九天帝鄉(xiāng)度假酒店的規(guī)模效應(yīng)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1） 有很高的信譽(yù)度，避免張家界經(jīng)常發(fā)生的“踢團(tuán)”現(xiàn)象；（2） 投入較高的管理成本，以保證較好的管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量；（3） 發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)時(shí)游刃有余。在價(jià)格制定、變動(dòng)等方面起支配或領(lǐng)導(dǎo)作用，從而獲得市場(chǎng)的優(yōu)厚回報(bào)和優(yōu)先利潤(rùn)。相對(duì)九天帝鄉(xiāng)度假酒店來(lái)，這些項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間都相對(duì)較晚，可以有的放矢，在設(shè)備設(shè)施水平和新穎性方面參照和超越本酒店。 可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略（1）環(huán)境與風(fēng)格如上所述，九天帝鄉(xiāng)度假酒店所在地景色優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出。（2）市場(chǎng)開發(fā)張家界高星級(jí)酒店目前仍處于賣方市場(chǎng)，客房數(shù)量供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不下。在買方市場(chǎng)還沒(méi)有形成之前，就要捷足先登，采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方、會(huì)員制營(yíng)銷、會(huì)議營(yíng)銷等有效方法，大力擴(kuò)大酒店的社會(huì)影響，培養(yǎng)忠誠(chéng)度較高的消費(fèi)者和消費(fèi)中介。九天帝鄉(xiāng)度假酒店在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)考慮市場(chǎng)變化因素，為酒店檔次升級(jí)和經(jīng)營(yíng)格局升級(jí)留下了一定的空間。為此，堅(jiān)決反對(duì)無(wú)限制地拼設(shè)備、拼設(shè)施的短期行為。所以必須打造九天帝鄉(xiāng)度假酒店的品牌形象，并把作為持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)和最終目的。 形成品牌理念僅有獨(dú)特的環(huán)境與風(fēng)格是不夠的，還要賦予環(huán)境與風(fēng)格活以活的靈魂。這是企業(yè)發(fā)展的根本之道，也是企業(yè)興衰的關(guān)鍵所在。 非常規(guī)方法援引廣東長(zhǎng)隆酒店和御景灣酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)專家撰寫有關(guān)酒店建筑風(fēng)格的書籍并投放市場(chǎng)，在短時(shí)間內(nèi)大幅度提高酒店知名度。經(jīng)過(guò)核算，%，大大高于行業(yè)投資利潤(rùn)率8％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)同等規(guī)模的高星級(jí)酒店。而且餐飲又是投資商的經(jīng)營(yíng)強(qiáng)項(xiàng)，只要引進(jìn)餐飲發(fā)達(dá)地區(qū)的管理人才和管理技術(shù)，就能形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到良性循環(huán)。所以桑拿也不建議租賃（或外包）?！?優(yōu)點(diǎn)（1）有極強(qiáng)的品牌影響力，使酒店開業(yè)后迅速產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，有力沖擊市場(chǎng)；（2）在較短的時(shí)間內(nèi)管理上軌道；（3）服務(wù)質(zhì)量有保證；（4）利用管理公司的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，提高酒店在海內(nèi)外的知名度，提高住房率。 加盟國(guó)內(nèi)酒店管理公司國(guó)內(nèi)酒店管理公司近年來(lái)也不斷出現(xiàn)，除了老牌的錦江管理集團(tuán)外，東方酒店管理公司、泰達(dá)酒店管理公司也展現(xiàn)了一定的實(shí)力。這種管理模式目前在國(guó)內(nèi)被廣泛使用。根據(jù)調(diào)查分析，張家界本地的管理人員，由于缺乏大局觀，往往片面追求短期效應(yīng)。顧問(wèn)公司長(zhǎng)期為投資商提供其他顧問(wèn)服務(wù)。（3）經(jīng)營(yíng)資源豐富以“顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)+總經(jīng)理”取代單一總經(jīng)理，可以突破個(gè)人知識(shí)、能力和資源等局限，投資商可以豐富的人力資源、品牌資源、管理技術(shù)資源和市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)資源。九天帝鄉(xiāng)度假酒店大堂設(shè)計(jì)富麗堂皇，同時(shí)設(shè)計(jì)了坐式服務(wù)臺(tái)，風(fēng)格比較獨(dú)特，硬件條件是好的。 價(jià)格和住房率采取高價(jià)格、適中住房率的價(jià)格策略，房?jī)r(jià)格平均定位在380元/間左右；住房率旺季在90％左右，淡季在50％左右。餐廳不但要有獨(dú)立的名稱、獨(dú)立的VI設(shè)計(jì)，還要有獨(dú)立的大門，在管理上也要給以相對(duì)的獨(dú)立性。從而吸引大量的高端旅游團(tuán)隊(duì)和商務(wù)客人。 經(jīng)營(yíng)布局（1）宴會(huì)廳◆ 宴會(huì)廳主要接待旅游團(tuán)隊(duì)和部分中端散客，同時(shí)接待部分商務(wù)、行政團(tuán)隊(duì)的會(huì)餐，還可以接待少量的婚宴；◆ 宴會(huì)廳使用較好的家具和器皿；◆ 宴會(huì)廳提供較好的用餐服務(wù)；◆ 宴會(huì)廳采取價(jià)格一般，營(yíng)業(yè)收入較低，毛利較高的收費(fèi)原則。 人平消費(fèi)和毛利率（1）貴賓廳人平消費(fèi)120元；（2）宴會(huì)廳人平消費(fèi)20元；（3）綜合毛利率55％（含酒水及其他附加收費(fèi)） 康體經(jīng)營(yíng)管理策略康體項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)策略方面主要走一條差異化發(fā)展的路子。 會(huì)議經(jīng)營(yíng)策略在會(huì)議市場(chǎng)尚未大規(guī)模形成之前，酒店只提供較好的會(huì)議服務(wù)，在會(huì)議市場(chǎng)形成一定規(guī)模后，酒店要迅速開拓這個(gè)市場(chǎng)，提供專業(yè)會(huì)議服務(wù)，包括：（1）根據(jù)客戶要求，靈活掌握會(huì)議規(guī)模和費(fèi)用，并提供整體策劃；（2）自有資金4770萬(wàn)元，申請(qǐng)3年期中期貸款5000萬(wàn)元，年利率6％。(3) 平均消費(fèi)水平按本酒店的經(jīng)營(yíng)定位計(jì)算?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。 成本基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 中餐成本率參考五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)成本率40％，結(jié)合宴會(huì)廳以團(tuán)餐為主的特點(diǎn)，本酒店中餐成本率位45％。(4) 桑拿成本率按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，桑拿按摩是沒(méi)有成本的，所有開支均在費(fèi)用中核算，本報(bào)告的桑拿成本包括布草洗滌費(fèi)、技師提成等，原因同客房成本核算方法說(shuō)明相同，桑拿成本率取定為30%。(2) 稅金%核算，暫不考慮所得稅。員工餐費(fèi)平均100元/月/人工資及福利標(biāo)準(zhǔn)：850元平均工資＋100元員工餐＋50元保險(xiǎn)＝1000元/人/月九天帝鄉(xiāng)度假人數(shù)約為400人。(6) 維修保養(yǎng)費(fèi)包括設(shè)備維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)，及預(yù)提部分二次裝修費(fèi)用及大修理費(fèi)用等。宣傳推廣費(fèi)用變動(dòng)：由于酒店在經(jīng)營(yíng)前期投入的廣告費(fèi)會(huì)較多，所以在第三年的時(shí)候?qū)V告費(fèi)比率調(diào)低一個(gè)百分點(diǎn)。(10) 開辦費(fèi)攤銷開辦費(fèi)攤銷與會(huì)計(jì)制度規(guī)定的攤銷方法不同，新會(huì)計(jì)制度規(guī)定開辦費(fèi)為開業(yè)后一次性攤銷完。即只要達(dá)到預(yù)期營(yíng)業(yè)收入的34％即可保持盈虧平衡。九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表