【正文】 突發(fā)事故風險突發(fā)事故包括區(qū)域疫情，區(qū)域交通條件嚴重惡化，水災，火災和其他嚴重危機事件。計算公式：固定成本/（1－變動成本率）固定成本＝變動成本＝營業(yè)成本＋變動費用＋營業(yè)稅金＝變動成本率＝％盈虧平衡點＝(1－%)＝ 現(xiàn)金流量預測酒店在經(jīng)營期的第二年，即可歸還全部貸款，并開始向投資商分配利潤。(8) 其他費用不可預見費用等?；诠べY的計算：固定工資及福利費用為200萬/年，變動工資部分為營業(yè)額的4％。(5) 其他成本率其他成本相對應收入項目為其他收入，按照行業(yè)會計制度，沒有其對應的成本，其支出部分在費用中一并核算。第二個五年第五年的基礎上不增長酒店在第六年左右，設備設施已經(jīng)沒有開業(yè)時期新，其經(jīng)營也到了平穩(wěn)階段，考慮物價上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則制定。 根據(jù)張家界酒店市場的客觀狀況，結合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性的取定方針。九天帝鄉(xiāng)度假酒店的康體經(jīng)營主體是桑拿和大型足浴、按摩，類似于深圳健康水的項目。創(chuàng)建獨立品牌的方法有兩種：一是加盟一些知名的品牌餐飲集團，如廣東的海港集團，海南的愛晚亭等。 中餐經(jīng)營管理 經(jīng)營條件酒店的中餐廳占地面積較大，有足夠的拓展空間，可以有較強的獨立性，對日后經(jīng)營非常有利。（4）權益有保障在國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人機制尚未發(fā)育成熟的時候，勞資雙方往往互不信任，這種模式以法人團隊取代單一自然人向投資商承擔責任，使投資商的權益得到較好的保障。一些酒店雖然營業(yè)效益還不錯，但在酒店品牌創(chuàng)造、內(nèi)部質(zhì)量管理、設備設施的維修保養(yǎng)等方面卻有很多的欠缺，不能以長遠、發(fā)展的眼光看待酒店發(fā)展問題，更不要說品牌創(chuàng)造。加盟國內(nèi)酒店管理公司與加盟國際品牌管理公司優(yōu)缺點基本相同，但國內(nèi)許多管理公司尚不成熟，由管理公司管理的酒店經(jīng)常發(fā)生虧損。（3）商場位于大堂的精品店預計經(jīng)營效益比較好，而且管理難度小，建議不租賃（或外包）?；诖?，不考慮整體租賃（或外包）。 建立健全管理制度無規(guī)矩不成方圓，企業(yè)文化是建立在管理質(zhì)量的基礎上的，所以必須完善基礎管理工作，建立健全各種管理制度，包括人力資源管理、服務質(zhì)量管理、維修保養(yǎng)管理等。 形成核心競爭力核心競爭力是品牌的根本依托。在經(jīng)營過程中也必須注意市場變化情況，根據(jù)市場變化情況對硬件設施和服務產(chǎn)品進行更新?lián)Q代。但隨著越來越多高星級酒店的落成， 這種市場格局將切底改變，高星級酒店將進入買方市場。（2）規(guī)模相對較小相對張家界現(xiàn)有的酒店來說，九天帝鄉(xiāng)度假酒店規(guī)模較大，客房達400間之多,而且配套齊全。 引領市場九天帝鄉(xiāng)度假酒店投入使用后，因產(chǎn)品新穎、規(guī)模大，將迅速確立自己的市場領導地位，同時也自然成了市場游戲規(guī)則的制定者。（3）設計先進酒店投資商在經(jīng)營意識方面有較強的前瞻性，先后聘請有實力的設計公司和顧問公司對酒店進行設計，使酒店在風格、美觀和實用方面都更加合理。 九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營管理規(guī) 劃目 錄第一章 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 （3）第二章 經(jīng)營管理模式分析 （9）第三章 營業(yè)板塊經(jīng)營管理 （14）第四章 財務指標分析 （18）第五章 經(jīng)營風險和風險防范 （33）第一章 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 市場定位九天帝鄉(xiāng)度假酒店作為五星級的豪華型度假酒店，不但應該成為武陵源的酒店業(yè)龍頭,也應該成為張家界的酒店業(yè)龍頭老大之一。 經(jīng)營宗旨酒店的經(jīng)營宗旨就是最大程度地利用和整合上述優(yōu)良資源，為消費者和消費中介所廣泛了解，在市場競爭中處于強勢地位。酒店無論從環(huán)境營造、產(chǎn)品新穎性、接待規(guī)模、文化融合等方面都將超越張家界國際酒店、湘電國際酒店、凱天酒店、天子酒店等現(xiàn)有的高星級酒店，有極強的差異化優(yōu)勢，很容易就成為張家界地區(qū)酒店業(yè)新的領導者之一。但按市場發(fā)展規(guī)律，未來的高星級酒店規(guī)模會更大，客房數(shù)量會更多，比如籌建中的山水國際大酒店客房數(shù)達500間。如果不清醒地認識這一點，我們將在競爭中吃大虧。這些市場變化因素包括：◆客源消費形式的變化，如休閑旅游、會議旅游、會展旅游、修學旅游的出現(xiàn)；◆顧客物質(zhì)需求和文化需求向更高層次發(fā)展，對酒店生態(tài)與環(huán)保、硬件水平、舒適程度、文化含量的需求越來越高等。如上所述，本酒店的地理優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢很突出，很容易形成獨特的環(huán)境與風格。這些管理制度必須是切合本地實際情況的，可行的。酒店單獨租賃（或外包）營業(yè)項目可以包括：中餐廳、桑拿和商場。臨街的大商場經(jīng)營變數(shù)和管理難度都比較大，建議租賃（或外包），獲取固定回報。SAO同樣不主張加盟國內(nèi)酒店管理公司。這種短期行為勢必削弱酒店的市場競爭力，一旦買方市場形成，酒店將迅速進入衰敗期。 結 論建議采取SAO推薦的模式，各種經(jīng)營管理模式的價值和價格比較見附表一。餐廳臨街而建，交通條件比較好，非常適宜經(jīng)營大型餐飲。加盟知名的品牌好處是可以借助它們的品牌效應，讓餐廳比較快地興旺起來，弊端是利潤被瓜分，而且不能完全掌握主動權，合作雙方經(jīng)常在人事、采購等問題上發(fā)生糾紛。據(jù)調(diào)查了解，目前張家界還沒有這樣的項目，項目的存在本身就是差異化發(fā)展的體現(xiàn)。 營業(yè)收入基礎指標取定(1) 容量根據(jù)酒店功能定位各營業(yè)部門容量計算。第三個五年在第十年的基礎上每年遞減10％。 費用基礎指標取定(1) 固定費用與變動費用的劃分由于酒店行業(yè)的特殊性，嚴格意義上的固定費用只有折舊和攤銷費用，其余的費用如行政管理費、能源費用、工資即福利費、維修保養(yǎng)費等屬于混和成本，分為變動部分與固定部分。酒店在第二年左右，已經(jīng)有一定的管理基礎，各部門磨合期已經(jīng)結束，酒店在這時候?qū)^大幅度裁員，裁員比例保守定為10％，工資總額相應調(diào)低10％。(9) 固定資產(chǎn)折舊按照可行性研究報告的慣例，可行性報告的折舊與會計折舊計算方法有所不同，會計的折舊計算方法按照嚴格的會計制度執(zhí)行，而可行性報告則站在財務分析的角度，其折舊計算方法是為了考慮整個項目財務分析的需要，因此會調(diào)整折舊計算方法。見《九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預測表》 資財務分析結論九天帝鄉(xiāng)度假酒店的財務投資決策評價指標均在合理的范圍之內(nèi)，風險從財務角度來看較小。此類突發(fā)事件都會嚴重影響酒店營業(yè)。防范措施（1）充分做好惡性競爭的思想準備，認識到張家界酒店業(yè)必然從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，從而拋棄老子天下第一的想法；（2）在項目規(guī)劃設計和經(jīng)營上最大限度地突出新穎性，以新取勝，保證一段時間內(nèi)不落伍；（3）對酒店品牌進行認真規(guī)劃，靠品牌取勝。即只要達到預期營業(yè)收入的34％即可保持盈虧平衡。宣傳推廣費用變動：由于酒店在經(jīng)營前期投入的廣告費會較多，所以在第三年的時候?qū)V告費比率調(diào)低一個百分點。員工餐費平均100元/月/人工資及福利標準：850元平均工資＋100元員工餐＋50元保險＝1000元/人/月九天帝鄉(xiāng)度假人數(shù)約為400人。(4) 桑拿成本率按照行業(yè)會計制度，桑拿按摩是沒有成本的，所有開支均在費用中核算，本報告的桑拿成本包括布草洗滌費、技師提成等，原因同客房成本核算方法說明相同，桑拿成本率取定為30%?？紤]酒店客源增長、持續(xù)經(jīng)營客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。自有資金4770萬元，申請3年期中期貸款5000萬元，年利率6％。 人平消費和毛利率（1）貴賓廳人平消費120元；（2）宴會廳人平消費20元；（3）綜