【正文】 20層，標(biāo)準(zhǔn)層面積40005000平方米。 對大地花園酒店和鑫鼎賓館的調(diào)查結(jié)果如下表所示?？土魅藬?shù)分值見下表。對展示間的調(diào)查中，太平洋市場一層展示間出租率90%以上，主要從事計算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國外知名企業(yè)。攤位的出租價格從2000元/月到4000元/月不等，付款多位半年付和年付。 這三個商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。 同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。 圖6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖三、本項目競爭性市場調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無無150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均1998中成大廈無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈116無無116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均車位總計（個）地上地下車位數(shù)/千平米（個）數(shù)量(個)比例數(shù)量個比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均車位狀況調(diào)查對于寫字樓來說，停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。 詳細(xì)結(jié)果見表5。 這個情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報。 群主 要 客 戶 群 類 型數(shù)碼大廈LG公司、Motorola公司通訊、電子科技太平洋國際大廈網(wǎng)通公司、中科集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)、電子科技金色谷大廈農(nóng)業(yè)銀行金融北京硅谷電腦城奧美電子電子、科技、網(wǎng)絡(luò)學(xué)研大廈康孚環(huán)境電子科技、人環(huán)海淀新技術(shù)大廈北京埃斯港科技有限責(zé)任公司電子科技北大太平洋大廈北大青鳥集團(tuán)、北大縱橫集團(tuán)、硅谷動力電子科技海龍大廈上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團(tuán)金融、電子科技泛亞大廈中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)金融、電腦、電子科技希格瑪微軟電子科技中關(guān)村大廈網(wǎng)通、松下網(wǎng)絡(luò)、電子科技融科資訊聯(lián)想電子科技由上表可以看出，目前，中關(guān)村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。客 稱主 從這個情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。其他幾個價格區(qū)間供應(yīng)量相對較少，見圖2。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。 項目調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表2。雙橋大廈融科資訊帝恒寫字樓中成大廈北大太平洋大廈希格瑪中心名稱區(qū)域項目名表1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計區(qū)域項 平方米的寫字樓有174家。寫字樓租賃市場雖然有明顯的漲勢，但是情況并不容樂觀，目前全市寫字樓日租金水平超過6元/天雖然北京寫字樓市場的整體租金漲勢明顯，但這并不表明整個寫字樓市場的供需已經(jīng)達(dá)到平衡。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家），因此寫字樓的銷售價格是緩慢上升。（三）租售狀況調(diào)查與分析寫字樓的銷售情況分析從售價上看，今年的售價與去年相比有了一定程度的提高。從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。寫字樓市場總體需求量雖然有所增加，但是實際吸納量隨著經(jīng)濟(jì)的衰退而減少，空置率增加。（二）需求市場調(diào)查與分析寫字樓需求量分析從總體上看，2001年北京寫字樓的需求比2000年有明顯地下降，這可以從這兩年寫字樓的吸納量上看出來：2000年北京甲級寫字樓的吸納量約70萬平方米，而2001年僅24萬平方米。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進(jìn)步，又是北京寫字樓市場成熟的表象。寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，東西供應(yīng)差異不大。1999年共有15棟寫字樓入市，建筑面積總計約68萬平方米，比1998年減少了43萬平方米； 2000年新入市的寫字樓約為90萬平方米，較1999年上漲22萬平方米，2001年共有11棟甲級寫字樓入伙，這幾乎是2000年新增供應(yīng)的兩倍。 北京市寫字樓整體市場調(diào)查與分析綜述：通過對北京寫字樓市場總體供需對比分析，北京寫字樓市場的供需均在逐年增加，但從長期的發(fā)展看，隨著加入WTO進(jìn)程的逐步加快，CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿?。北京中關(guān)村文化廣場策劃書第一部分 市場調(diào)查與分析一、 （一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析寫字樓供應(yīng)量分析從京城寫字樓市場供給量來看，自1994年國家開始對甲級寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來，寫字樓入市量不大。寫字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91萬平方米，包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場二期，它們占總數(shù)的58%，西部寫字樓供應(yīng)量為67萬平方米。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對寫字樓的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的，寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。首先，2000年蓬勃發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)今年幾乎陷入停頓，許多網(wǎng)站或是縮減面積，或者干脆倒閉；其次，世界經(jīng)濟(jì)的放緩甚至衰退導(dǎo)致跨國公司的需求縮水；第三，“911”事件進(jìn)一步加劇了這一狀況，許多國外大公司開始觀望或者大面積削減辦公面積?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為復(fù)雜，對寫字樓的功能需求相應(yīng)的也就存在著較大的差異性，尤其是隨著WTO的后期進(jìn)入，“新經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展表現(xiàn)出強(qiáng)健的勢頭，對寫字樓的使用功能也就提出了更多更高的要求，適應(yīng)這一趨勢，對寫字樓的需求定位及產(chǎn)品定位也就愈加顯得重要。如年初中國移動和中國電信整買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓；國內(nèi)外通訊業(yè)巨頭安捷倫和中國網(wǎng)通分別吸納了5000多平方米的寫字樓面積；紅帆通訊在中國國際科技會展中心租用了3700平方米；雙威視訊在京匯大廈租了3600平方米，北京電信通在惠普大廈和京匯大廈分別租了2400和800平方米等等，種種租務(wù)案例表明，寬帶行業(yè)正如2000年的門戶網(wǎng)站一樣搶眼，國內(nèi)公司對寫字樓的需求尤其強(qiáng)烈。另一方面是，目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產(chǎn)市場5％左右的回報率相比是非?？捎^的。尤其是以中關(guān)村和東部CBD為核心的商務(wù)區(qū)域，在全球IT業(yè)為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和中國即將加入WTO利好因素的帶動下，這兩個區(qū)域受益于得天獨厚的科技人文環(huán)境和傳統(tǒng)外商貿(mào)區(qū)的基礎(chǔ)條件，以及政府所給予的政策支持，不但其發(fā)展勢頭和前景已世人皆知，而且已成為整個寫字樓強(qiáng)勁復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊。而且從長期的發(fā)展來看，中關(guān)村、CBD物業(yè)的升值潛力是最毋庸置疑的，因為這兩個區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛能所蘊(yùn)涵的寫字樓物業(yè)需求量和規(guī)模都是相對剛性的。平方米的甲級寫字樓有80家，日租金水平在34元/天二、 中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析根據(jù)我們公司對中關(guān)村寫字樓整體市場的跟蹤、調(diào)查與分析，我們提供如下結(jié)論：n有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報n中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓入住率較高，目前仍處于供小于求的狀態(tài)n中關(guān)村地區(qū)寫字樓售價大部分在13000～14999元/平方米之間，占可售面積的47%（一） 為了準(zhǔn)確地為本項目定位尋找依據(jù)，我們對于中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場進(jìn)行了調(diào)查和研究，調(diào)查項目和范圍見表1。 域序 號項名 數(shù)售 計區(qū)域總體特征分析（1）商業(yè)特征分析京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。在2001年又保持了較高的供應(yīng)量（達(dá)到31萬），并