【正文】 建議發(fā)展商保留一部分底商，預(yù)留給大客戶，也可以起到提升物業(yè)檔次的作用。 建議采用招標(biāo)方式確定樓書的設(shè)計(jì)公司。為了樹立本項(xiàng)目的良好形象，展示發(fā)展商形象，有必要建立銷售中心。公關(guān)活動(dòng) 宣傳媒介以戶外路牌廣告為主，可以充分利用本案在四環(huán)路邊的優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目本身為依托進(jìn)行宣傳。宣傳的形式可以采用采訪、報(bào)道、調(diào)查、征文等形式，在各種媒體上發(fā)表軟性文章。根據(jù)本項(xiàng)目的定位思路，項(xiàng)目的宣傳將從對(duì)本區(qū)域進(jìn)行宣傳入手，先塑造本區(qū)域的概念、理想和形象，在受眾中形成印象，樹立口碑。這樣的唯一性可以使本項(xiàng)目具有和其他區(qū)域不同的營銷方式，規(guī)避競(jìng)爭。當(dāng)前的寫字樓建設(shè)過多的注重了高科技的體現(xiàn)，對(duì)生態(tài)的建設(shè)缺乏足夠的重視，導(dǎo)致寫字樓成為鋼筋水泥的沙漠。配置設(shè)備自控系統(tǒng)，對(duì)整座建筑的空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、制冷機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、水箱液位、照明回路、給排水系統(tǒng)、電力變配電系統(tǒng)進(jìn)行信號(hào)采集和監(jiān)測(cè)、控制，實(shí)現(xiàn)大樓設(shè)備管理系統(tǒng)自動(dòng)化，起到集中管理、分散控制，提高系統(tǒng)管理水平，降低維護(hù)管理人員的工作量，節(jié)能降耗的作用。 設(shè)置觸摸屏電腦，可以查詢各個(gè)展位的詳細(xì)情況；n 根據(jù)我們對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)查，裝修配置建議如下：一層—四層：使用花崗巖地面，柱網(wǎng)采用石材裝飾，使用吊頂，燈光明亮。國家于1984年落實(shí)了宗教政策后，教堂得到了一定的發(fā)展，現(xiàn)在主日分為兩堂，每堂聚會(huì)人數(shù)可達(dá)六百余人，還有部分外賓。根據(jù)我們對(duì)國外建筑的研究，新老建筑不一定要完全風(fēng)格統(tǒng)一，多元化的風(fēng)格反而突出了建筑的歷史感和文化特色。投資客戶，投資的客戶來源廣泛，從業(yè)人員多種多樣。（二）租價(jià)定位建議8樓的功能定位8樓的功能定位為辦公、休閑、娛樂服務(wù)于一體的綜合性物業(yè)。教堂以教堂和昊海樓為界，將整個(gè)區(qū)域分開成東西兩個(gè)區(qū)域，形成西部為氣氛熱烈的商業(yè)、娛樂區(qū)域，東部為清靜平和的文化區(qū)域的格局，使兩個(gè)部分互不干擾。中關(guān)村狀況目前中關(guān)村被稱為類似于香港的文化沙漠，雖然人員文化層次很高，但環(huán)境缺乏文化氛圍，休閑場(chǎng)所匱乏。 通過對(duì)中關(guān)村現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，通過對(duì)中關(guān)村整體的規(guī)劃的考慮，通過對(duì)中關(guān)村西區(qū)總體定位的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，我們建議把本地域建設(shè)成為適合中關(guān)村人休息、交流和休閑娛樂的文化建筑群落，建成后使本地域成為中關(guān)村地區(qū)文化休閑中心或中關(guān)村人的精神家園。核心競(jìng)爭力分析我們認(rèn)為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭力在于三點(diǎn)：斜街基督教堂濃郁的文化氛圍第三部分 項(xiàng)目定位通過我們對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查和研究，我們認(rèn)為8樓的定位需要根據(jù)本地域的定位、功能和布局進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排后合理設(shè)計(jì)。 通過對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下的不足：工期比西區(qū)的稍晚；區(qū)域商業(yè)人流雜亂，檔次不高；項(xiàng)目規(guī)劃形狀隨好，但包圍在周圍的樓中間，從四環(huán)路上看不出來，較難體現(xiàn)自身特色；由于限高，難從高度上體現(xiàn)與眾不同；名稱較長，缺乏想象力和沖擊力，不能朗朗上口；不是人流進(jìn)入中關(guān)村的主干道，屬輻射區(qū)；地域周邊公共交通不方便，線路較少，站位較遠(yuǎn)；大地酒店前的廣場(chǎng)面積不大，做多個(gè)小的景觀難以起到聚集效應(yīng)；大地酒店下面做商業(yè)不能提高酒店的檔次；目前的商業(yè)氛圍由前來購書的學(xué)生烘托，有錢人少，輻射面??；18樓一層向外面積小，有一面緊鄰教堂，影響利用率。 店客 流 分 值工業(yè)出版社書店5海淀圖書城4新華書店3外文書店3籍海樓書店2隨身聽、MP35音像店4體育用品商店2服裝店1在對(duì)書店的調(diào)查中，購買計(jì)算機(jī)類圖書的人最多，其次是外語類圖書和文學(xué)類圖書。在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的多為小型公司或個(gè)人，從事電子元器件、計(jì)算機(jī)配件、外設(shè)、耗材等銷售，各個(gè)商場(chǎng)的攤位出租率基本上保持100%。商代調(diào)查數(shù)據(jù)見附表1。本地域商業(yè)氛圍濃厚n另外從表6也可以看出，為了適應(yīng)這種高速增長的業(yè)務(wù)量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢(shì)，2001年寫字樓基本能保證每百平米一個(gè)車位。樓層和朝向差價(jià)調(diào)查與分析調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫字樓沒有樓層和朝向的差價(jià)，其中僅3個(gè)寫字樓有所考慮，%；海淀新技術(shù)大廈沒有樓層差價(jià)，由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差1元/天/平米，%；，樓層租金隨高度增加而增加，%。城大大國廈6含在租金中無無62中廈6萬51無無68海達(dá)大亞大春大想大朝 向差 價(jià)元/天/ M2 出租價(jià)格+物管費(fèi)元/天/M25元以下1北京硅谷電腦城含在租金中無無2中成大圖5 中關(guān)村寫字樓租售比例分布（三）租售狀況調(diào)查與分析 13000以下和1500016000元/平方米之間的寫字樓大致相等，16000到20000元/平方米這一售價(jià)為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足，20000元/平方米以上的寫字樓又占了21%。在2001年又保持了較高的供應(yīng)量（達(dá)到31萬），并且隨著政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)，西區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目藍(lán)星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關(guān)村西區(qū)將陸續(xù)有新項(xiàng)目入市。 計(jì) 數(shù)售 域序 號(hào)項(xiàng) 中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓入住率較高，目前仍處于供小于求的狀態(tài)n有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)n二、而且從長期的發(fā)展來看，中關(guān)村、CBD物業(yè)的升值潛力是最毋庸置疑的，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛能所蘊(yùn)涵的寫字樓物業(yè)需求量和規(guī)模都是相對(duì)剛性的。另一方面是，目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為復(fù)雜，對(duì)寫字樓的功能需求相應(yīng)的也就存在著較大的差異性，尤其是隨著WTO的后期進(jìn)入，“新經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展表現(xiàn)出強(qiáng)健的勢(shì)頭，對(duì)寫字樓的使用功能也就提出了更多更高的要求，適應(yīng)這一趨勢(shì)，對(duì)寫字樓的需求定位及產(chǎn)品定位也就愈加顯得重要。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的，寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。寫字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。 北京市寫字樓整體市場(chǎng)調(diào)查與分析綜述：通過對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)總體供需對(duì)比分析，北京寫字樓市場(chǎng)的供需均在逐年增加，但從長期的發(fā)展看，隨著加入WTO進(jìn)程的逐步加快，CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿Α懽謽枪?yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，東西供應(yīng)差異不大。（二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析寫字樓需求量分析從總體上看，2001年北京寫字樓的需求比2000年有明顯地下降，這可以從這兩年寫字樓的吸納量上看出來：2000年北京甲級(jí)寫字樓的吸納量約70萬平方米，而2001年僅24萬平方米。從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家），因此寫字樓的銷售價(jià)格是緩慢上升。寫字樓租賃市場(chǎng)雖然有明顯的漲勢(shì)，但是情況并不容樂觀，目前全市寫字樓日租金水平超過6元/天 名稱區(qū)域項(xiàng)北大太平洋大廈希格瑪中心帝恒寫字樓雙橋大廈 見圖2。從這個(gè)情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象?？? 車位狀況調(diào)查對(duì)于寫字樓來說，停車位是一個(gè)項(xiàng)目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個(gè)寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個(gè)比較合理的方式。車位總計(jì)（個(gè)）地上地下車位數(shù)/千平米（個(gè)）數(shù)量(個(gè))比例數(shù)量個(gè)比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無無150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均圖6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖三、本項(xiàng)目競(jìng)爭性市場(chǎng)調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對(duì)項(xiàng)目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項(xiàng)目類似的或具有競(jìng)爭性的物業(yè)情況。 這三個(gè)商場(chǎng)分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。 對(duì)展示間的調(diào)查中，太平洋市場(chǎng)一層展示間出租率90%以上，主要從事計(jì)算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國外知名企業(yè)。對(duì)大地花園酒店和鑫鼎賓館的調(diào)查結(jié)果如下表所示。 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析一、定位依據(jù)如下：客