【正文】 觀存在對(duì)本定位物業(yè)的需要。 如果可以，我們建議把教堂建立在地面二層以上的區(qū)域，并努力提高教堂的容積率，使地面一層形成廣場空間，作為步行和商業(yè)空間。其底商建議作為以高檔次休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施，不作為買賣商業(yè)。 教育、科研和人力資源等行業(yè)。 同時(shí)為了突出本地域的風(fēng)格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風(fēng)格、造型和材料，使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過建筑向人們傳播現(xiàn)代的精神和文化，彰顯發(fā)展商的卓越不群，達(dá)到樹立文化地標(biāo)的作用。在年齡方面，中青年占80%，老年占20%。五層以上：電梯間采用花崗巖地面，石材裝飾墻壁，藝術(shù)吊頂；辦公空間可以采用普通裝修，水泥地面，涂料墻，普通吊頂。 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時(shí)播放背景音樂，出現(xiàn)火警時(shí)，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。三、軟環(huán)境設(shè)計(jì)建議及其與銷售關(guān)系的分析在項(xiàng)目的軟件設(shè)計(jì)上，從周邊環(huán)境到樓體本身，我們的建議如下：（一）注重人性化設(shè)計(jì)而隨著人們生活水平的提高以及視野的開闊，對(duì)于綠色和生態(tài)的生活越來越重視。從商品服務(wù)體現(xiàn)差異通過樹立本地域的功能定位，在商品上體現(xiàn)差異，更主要的是在服務(wù)理念上體現(xiàn)不同。進(jìn)而推出能代表本區(qū)域形象的8樓，通過對(duì)8樓的介紹，烘托本案的獨(dú)到風(fēng)格和文化。開盤以后重點(diǎn)宣傳，形成沖擊波開盤時(shí)，項(xiàng)目初次亮相，客戶對(duì)此有一個(gè)了解、認(rèn)知的過程，需要加大力度，擴(kuò)大宣傳面?？蛇x擇的宣傳媒體有：n互聯(lián)網(wǎng)n 銷售中心的位置可以選在四環(huán)路邊。單頁單頁的制作費(fèi)用相對(duì)低廉，是樓書的主要補(bǔ)充，在銷售過程中可以作為大量散發(fā)的宣傳品。建議發(fā)展商以相對(duì)低廉的價(jià)格吸引一家國際知名的企業(yè)加盟，不但可以迅速回收資金，還可以提升項(xiàng)目的知名度和檔次。有關(guān)銷售周期預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售周期為1820個(gè)月，銷售周期的具體步驟需要根據(jù)產(chǎn)品、售價(jià)和工期進(jìn)度制定，銷售周期之內(nèi)我們完成樓宇全部銷售面積的75%。底商以銷售為主。（二）（一）本項(xiàng)目的樓書應(yīng)根據(jù)市場定位和營銷推廣總體思路確定風(fēng)格，并在設(shè)計(jì)和創(chuàng)意上有獨(dú)到之處，在工藝上制作精美。 電臺(tái)（五）其它推廣手段展示會(huì)本項(xiàng)目可以充分利用圖書城所擁有的客戶人流優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行不同規(guī)模的展示會(huì)，提高項(xiàng)目的知名度。路牌廣告n軟廣告主要在專業(yè)媒體上發(fā)布，形象和銷售等硬廣告在知名的大眾媒體上發(fā)布。（三）宣傳節(jié)奏本案的宣傳分兩個(gè)階段進(jìn)行：在項(xiàng)目前期進(jìn)行軟性宣傳在項(xiàng)目前期要對(duì)項(xiàng)目的概念和定位進(jìn)行廣泛、深入的宣傳，要達(dá)到使受眾了解我們的項(xiàng)目情況，熟悉我們的設(shè)計(jì)思路，認(rèn)可我們的概念的目的，進(jìn)而激起客戶的企盼心理，等待開盤。第五部分 營銷策劃一、營銷推廣策略本案的推廣將采取以面帶點(diǎn)，點(diǎn)面結(jié)合的方式進(jìn)行。從區(qū)域功能定位的唯一性來體現(xiàn)差異本地域定位為適合中關(guān)村人休息、交流和休閑娛樂的文化建筑群落，結(jié)合本地域所擁有的基督教堂，使本地域擁有了與眾不同的風(fēng)格，目前在中關(guān)村地區(qū)尚無類似的概念，具有唯一性。近期的研究表明，一個(gè)人的一生中，2060歲的工作階段中，時(shí)間有70%是在辦公室中度過的，而舒適的環(huán)境可以提高人的創(chuàng)造力和工作效率，一個(gè)健康舒適的辦公環(huán)境對(duì)人具有非常重要的作用。 n其他設(shè)施配置n 內(nèi)部裝修8樓的內(nèi)部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術(shù)，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該教堂建立于1933年，現(xiàn)在已經(jīng)有六十多年的歷史。建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)多元化根據(jù)我們的概念設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目的定位和將來發(fā)展的需要，我們建議本地域的建筑設(shè)計(jì)要體現(xiàn)多元化，既體現(xiàn)自身的建筑特色，又可以和原有的建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議鑒于本案的特殊性，我們研究了北京已有的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目案例，同時(shí)也查閱了國外的一些知名建筑群落，我們建議本項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)注意以下四點(diǎn)。 底商銷售價(jià)格建議為1800020000元/平方米左右。由于這一地帶比較安靜，這一地帶昊海樓一側(cè)的房屋可以建設(shè)成為靜謐的私人空間，提供個(gè)人休息、吸氧、會(huì)晤、聊天的場所。建成后的商業(yè)街有書店，音像店，小型影院，電子圖庫商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，可以開設(shè)多種形式的主題吧，白天銷售書籍，夜晚舉辦音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場演出。自身優(yōu)勢(shì)這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的商務(wù)氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，并符合日后長久經(jīng)營的思路。 一、 平方米。 （一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析依照發(fā)展商的要求及我們對(duì)本項(xiàng)目的定位，我們對(duì)雙安商場、當(dāng)代商城和城鄉(xiāng)倉儲(chǔ)超市進(jìn)行了初步的調(diào)查。 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。2001騰達(dá)大廈600未定未定600100%太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均1997光大國信大廈142726060100%無無知春大廈3000025010040%15060%平均稱總建筑面積（平方米） 寫字樓租售的比例見圖5。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對(duì)寫字樓價(jià)格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。要表4中關(guān)村寫字樓主要客戶群名圖3 中關(guān)村寫字樓租金分布比例在售價(jià)方面，售價(jià)在1300014999元/平方米的寫字樓約35萬平方米，占總體的47%，是中關(guān)村寫字樓的絕對(duì)主力售價(jià)。從供應(yīng)時(shí)間來看根據(jù)我們對(duì)中關(guān)村的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在1998年中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量曾一度擴(kuò)大（達(dá)到25萬），后萎縮。 銀網(wǎng)中心中關(guān)村大廈稱清華東路│北四環(huán)海淀新技術(shù)大廈北四環(huán)│北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)│西外大街方圓大廈大地寫字樓航天長城大廈理工科技大廈北京硅谷電腦城泛亞大廈數(shù)碼大廈學(xué)研大廈知春大廈騰達(dá)大廈清華同方科技廣場理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國際大廈名目 平方米，通過租賃價(jià)格走勢(shì)可以看出明年年初的價(jià)格水平不容樂觀。目前租金漲勢(shì)明顯的區(qū)域主要集中在中關(guān)村區(qū)域、朝陽區(qū)CBD區(qū)域、長安街沿線及金融街等區(qū)域。售價(jià)的上漲很大程度上取決于去年尚未完工的寫字樓今年由于接近現(xiàn)房而調(diào)整了價(jià)格，如接近完工的樓盤數(shù)碼科技大廈和靠近未來奧運(yùn)村的樓盤遠(yuǎn)大中心，這些樓盤對(duì)2001年售價(jià)的上漲起了主要作用。由于這里是祖國的首都，無論是從經(jīng)濟(jì)的角度，還是從政治的角度來看，北京寫字樓的輻射范圍都極其廣泛，它的輻射范圍相對(duì)于全國其它城市來說無疑要大出許多，因此這里涉及的需求客戶從外國駐華使館、跨國公司企業(yè)、各類辦事處、本地的公司企業(yè)、IT信息產(chǎn)業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等等極其廣闊。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)量的一部分。目前寫字樓的租售情況在以穩(wěn)中有降的趨勢(shì)發(fā)展。從分布上看，東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū)，西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。同時(shí)，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，%%，上漲了將近兩倍。證券業(yè)應(yīng)該算是寫字樓市場上最大的需求來源，盡管股票市場在2001年表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但今年最大的一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè)，銀河證券在國企大廈買了3萬平方米，其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了7000平方米，大鵬證券在鵬潤大廈租用了5000平方米。寫字樓的租賃情況分析 北京寫字樓市場自1999年年底開始反彈以來，樓宇租價(jià)上漲，交易活躍。平方米的甲級(jí)寫字樓有33家，日租金水平在56元/天2002年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在三十萬平方米左右n供應(yīng)市場調(diào)查與分析 目 價(jià)元/ M2租計(jì)計(jì)計(jì)圖2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量與時(shí)間關(guān)系示意圖從供應(yīng)價(jià)位來看由表2可以看出。表3中關(guān)村寫字樓售價(jià)和總建筑面積表售 租售對(duì)比狀況調(diào)查與分析從我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，中關(guān)村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了90%以上的租售率。廈含在租金中無無3海廈無無5海廈3萬5租金中無無52北廈租金中無無4帝恒寫字樓未定無無未定5方廈51元含在租金中57理龍大電信信大廈4萬1元含在租金中無無5中關(guān)村大從表6可以看出，各個(gè)寫字樓主要以地下車位