【正文】 格從2000元/月到4000元/月不等，付款多位半年付和年付。 同時(shí)，我們也對本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。 1998中成大廈無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈116無無116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均 詳細(xì)結(jié)果見表5。這個(gè)情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)。群主 要 客 戶 群 類 型數(shù)碼大廈LG公司、Motorola公司通訊、電子科技太平洋國際大廈網(wǎng)通公司、中科集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)、電子科技金色谷大廈農(nóng)業(yè)銀行金融北京硅谷電腦城奧美電子電子、科技、網(wǎng)絡(luò)學(xué)研大廈康孚環(huán)境電子科技、人環(huán)海淀新技術(shù)大廈北京埃斯港科技有限責(zé)任公司電子科技北大太平洋大廈北大青鳥集團(tuán)、北大縱橫集團(tuán)、硅谷動力電子科技海龍大廈上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團(tuán)金融、電子科技泛亞大廈中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)金融、電腦、電子科技希格瑪微軟電子科技中關(guān)村大廈網(wǎng)通、松下網(wǎng)絡(luò)、電子科技融科資訊聯(lián)想電子科技由上表可以看出，目前，中關(guān)村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。 稱主 其他幾個(gè)價(jià)格區(qū)間供應(yīng)量相對較少，（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。 項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表2。融科資訊中成大廈名目表1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項(xiàng)目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng) 平方米的寫字樓有174家。雖然北京寫字樓市場的整體租金漲勢明顯，但這并不表明整個(gè)寫字樓市場的供需已經(jīng)達(dá)到平衡。（三）租售狀況調(diào)查與分析寫字樓的銷售情況分析從售價(jià)上看，今年的售價(jià)與去年相比有了一定程度的提高。寫字樓市場總體需求量雖然有所增加，但是實(shí)際吸納量隨著經(jīng)濟(jì)的衰退而減少，空置率增加。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進(jìn)步，又是北京寫字樓市場成熟的表象。1999年共有15棟寫字樓入市，建筑面積總計(jì)約68萬平方米，比1998年減少了43萬平方米； 2000年新入市的寫字樓約為90萬平方米，較1999年上漲22萬平方米，2001年共有11棟甲級寫字樓入伙，這幾乎是2000年新增供應(yīng)的兩倍。北京中關(guān)村文化廣場策劃書第一部分 市場調(diào)查與分析一、（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析寫字樓供應(yīng)量分析從京城寫字樓市場供給量來看，自1994年國家開始對甲級寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來，寫字樓入市量不大。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91萬平方米，包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場二期，它們占總數(shù)的58%，西部寫字樓供應(yīng)量為67萬平方米。首先，2000年蓬勃發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)今年幾乎陷入停頓，許多網(wǎng)站或是縮減面積，或者干脆倒閉；其次，世界經(jīng)濟(jì)的放緩甚至衰退導(dǎo)致跨國公司的需求縮水；第三，“911”事件進(jìn)一步加劇了這一狀況，許多國外大公司開始觀望或者大面積削減辦公面積。如年初中國移動和中國電信整買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓；國內(nèi)外通訊業(yè)巨頭安捷倫和中國網(wǎng)通分別吸納了5000多平方米的寫字樓面積；紅帆通訊在中國國際科技會展中心租用了3700平方米；雙威視訊在京匯大廈租了3600平方米，北京電信通在惠普大廈和京匯大廈分別租了2400和800平方米等等，種種租務(wù)案例表明，寬帶行業(yè)正如2000年的門戶網(wǎng)站一樣搶眼，國內(nèi)公司對寫字樓的需求尤其強(qiáng)烈。尤其是以中關(guān)村和東部CBD為核心的商務(wù)區(qū)域，在全球IT業(yè)為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和中國即將加入WTO利好因素的帶動下，這兩個(gè)區(qū)域受益于得天獨(dú)厚的科技人文環(huán)境和傳統(tǒng)外商貿(mào)區(qū)的基礎(chǔ)條件，以及政府所給予的政策支持，不但其發(fā)展勢頭和前景已世人皆知，而且已成為整個(gè)寫字樓強(qiáng)勁復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊。平方米的甲級寫字樓有80家，日租金水平在34元/天 中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析根據(jù)我們公司對中關(guān)村寫字樓整體市場的跟蹤、調(diào)查與分析，我們提供如下結(jié)論：n中關(guān)村地區(qū)寫字樓售價(jià)大部分在13000～14999元/平方米之間，占可售面積的47%（一） 為了準(zhǔn)確地為本項(xiàng)目定位尋找依據(jù)，我們對于中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場進(jìn)行了調(diào)查和研究，調(diào)查項(xiàng)目和范圍見表1。 名區(qū)域總體特征分析（1）商業(yè)特征分析京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè)人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。占總量的67%。 其中只租不售的物業(yè)占到47%，這部分寫字樓項(xiàng)目入市時(shí)間早，目前剩余可租面積不多。物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查與分析通過我們對中關(guān)村各個(gè)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)查，結(jié)果顯示大部分寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)包含在租金報(bào)價(jià)中，且物管費(fèi)隨租金的提高呈明顯上升趨勢。淀新技術(shù)大泰大大太平洋大圓大工科廈5無無9世紀(jì)豪景未定無無未定61學(xué)息大廈含在租金中無無4航廈6租金中無無66融科資訊6無無67元以上1希格瑪中心8無無8 本地域附近缺少大型綜合商業(yè)n電子市場以攤位為主，展示間為輔；標(biāo)準(zhǔn)攤位價(jià)格從2000元/月到4000元/月價(jià)格不等n在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營服裝的商店客流少n城雙商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進(jìn)行出租。對本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。第二部分 項(xiàng)目分析本次策劃的項(xiàng)目為中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司開發(fā)的中關(guān)村文化廣場中的文化交流中心大廈（8樓）。 （四）項(xiàng)目威脅分析在本項(xiàng)目推出的過程中，我們認(rèn)為存在下面的威脅：周邊寫字樓多，現(xiàn)樓仍在招租。 中關(guān)村西區(qū)被稱為中關(guān)村的“鉆石寶地”，是未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的管理決策、資本市場、信息交流和商務(wù)中心”，導(dǎo)致目前的建設(shè)項(xiàng)目均是高檔次的商務(wù)辦公用房，客戶均瞄準(zhǔn)一線用戶，一線用戶競爭將極為激烈。項(xiàng)目預(yù)期這樣的定位使本項(xiàng)目真正成為西區(qū)及中關(guān)村核心區(qū)的文化配套地域。（二）分區(qū)域功能定位建議我們對本地域的斜街、教堂和三角地（指8樓西側(cè)，昊海樓東側(cè)合圍的地帶）進(jìn)行了以下分區(qū)域功能定位。三角地帶本價(jià)格由兩種方式推算而來，為建議價(jià)格，具體的價(jià)格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)、客戶狀況和市場價(jià)格情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，以靈活的方式進(jìn)行調(diào)整，以保持價(jià)格的競爭力和發(fā)展商自身的利益。三、客群定位本項(xiàng)目8樓的客戶定位要放開視野，廣泛定位。IT行業(yè)n 第四部分 產(chǎn)品建議依據(jù)發(fā)展商的介紹以及我們對本項(xiàng)目的理解，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有非常良好的潛力。本地域可能包括辦公功能、廣義商業(yè)（含休閑娛樂）功能、主題廣場的休閑功能，在規(guī)劃上必須考慮各功能之間要有效分隔，又要有一定的連通性；第三是全地域主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。我們對項(xiàng)目的定位是能休息、交流的場所，要建立這樣的概念和項(xiàng)目預(yù)期，需要避免斜街對本項(xiàng)目8樓規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。二、硬件設(shè)施設(shè)置建議及其與銷售關(guān)系的分析寫字樓的硬件設(shè)施將直接關(guān)系到寫字樓的銷售狀況。二層—四層：設(shè)置滾動扶梯，扶梯可以采用和電梯相同品牌。nn（2）商業(yè)展示部分n在電梯間設(shè)置顯示終端，顯示各類信息。n 在前一階段舉行的“提升中關(guān)村辦公環(huán)境吸引力與凝聚力研討會”中，很多的發(fā)展商、客戶代表均提到了這個(gè)方面的問題。 在目前魚龍混雜的中國房地產(chǎn)界，開發(fā)商的信譽(yù)貶多褒少，大部分是由于發(fā)展商在開發(fā)時(shí)存在的短期效應(yīng)心理，只注重短線效益而忽略長久經(jīng)營，這只是中國房地產(chǎn)業(yè)不成熟的表現(xiàn)。（一）宣傳地域本案的目標(biāo)客戶以高科技行業(yè)和商業(yè)貿(mào)易為主，地點(diǎn)以本案為核心，輻射中關(guān)村，白石橋，西北三環(huán)、四環(huán)等地區(qū)。（四）宣傳要點(diǎn)在媒體的宣傳中要考慮項(xiàng)目形象的高度性、統(tǒng)一性和連續(xù)性，樹立發(fā)展商實(shí)力的形象。 二、各類銷售技術(shù)及其分析（一）銷售中心（四）人員服裝業(yè)務(wù)員的服裝要求統(tǒng)一，服裝可以請專業(yè)的設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。 160