【正文】 時也要樹立項(xiàng)目市場形象和發(fā)展商形象，為以后的銷售工作打下良好的基礎(chǔ)。從經(jīng)營管理體現(xiàn)差異海圖和國風(fēng)公司都是在本地域經(jīng)營多年，在海淀和中關(guān)村具有較深的影響力。裝備樓內(nèi)移動通訊覆蓋系統(tǒng)，對通訊網(wǎng)絡(luò)訊號微弱的死角地方，加裝手機(jī)信號增強(qiáng)設(shè)備，以便用戶能接收完整的電波信號。 設(shè)置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品（類型、報(bào)價、產(chǎn)品演示等）；n網(wǎng)絡(luò)出口直接接入ISP服務(wù)商，可以同時接入國內(nèi)幾大網(wǎng)絡(luò)主干：Chinanet、教育主干CERNET，出口帶寬110M。涂料建議使用環(huán)保型涂料。8樓設(shè)計(jì)可先不考慮斜街狀況通過我們對本地域的研究，斜街目前的營業(yè)狀況對項(xiàng)目的概念建設(shè)有負(fù)面影響。 IT相關(guān)行業(yè)，包括：金融機(jī)構(gòu)，律師、會計(jì)師事務(wù)所，投資咨詢，商業(yè)，娛樂，會展，物流等。 根據(jù)我們對中關(guān)村相關(guān)市場的調(diào)查與分析，同時借鑒我們對中關(guān)村商鋪物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，我們建議本項(xiàng)目辦公區(qū)域租賃價格為56元/平方米建議改目前教堂的兩個東西出口為一個向北的出口，并使教堂和8樓之間的區(qū)域保持良好的通透感。 10硅谷電腦城和中發(fā)電子市場的展示間位于45層，客戶多為小型貿(mào)易企業(yè)、計(jì)算機(jī)公司、網(wǎng)絡(luò)公司、維修商等，租賃情況一般，硅谷電腦城5層展示間的空置率接近30%。商客流人員以高校學(xué)生為主n廈4萬1元含在租金中無無5中關(guān)村大電信廈51元含在租金中57理廈3萬5租金中無無52北廈含在租金中無無3海 租售對比狀況調(diào)查與分析從我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，中關(guān)村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了90%以上的租售率。 圖2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量與時間關(guān)系示意圖從供應(yīng)價位來看由表2可以看出。計(jì)計(jì)計(jì)目 供應(yīng)市場調(diào)查與分析2002年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在三十萬平方米左右n平方米的甲級寫字樓有33家，日租金水平在56元/天證券業(yè)應(yīng)該算是寫字樓市場上最大的需求來源，盡管股票市場在2001年表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但今年最大的一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè)，銀河證券在國企大廈買了3萬平方米，其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了7000平方米，大鵬證券在鵬潤大廈租用了5000平方米。從分布上看，東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū)，西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時這些商圈的形成又直接帶動了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。售價的上漲很大程度上取決于去年尚未完工的寫字樓今年由于接近現(xiàn)房而調(diào)整了價格，如接近完工的樓盤數(shù)碼科技大廈和靠近未來奧運(yùn)村的樓盤遠(yuǎn)大中心，這些樓盤對2001年售價的上漲起了主要作用。平方米，通過租賃價格走勢可以看出明年年初的價格水平不容樂觀。 目稱清華東路│北四環(huán)海淀新技術(shù)大廈北四環(huán)│北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)│西外大街方圓大廈大地寫字樓航天長城大廈理工科技大廈北京硅谷電腦城泛亞大廈數(shù)碼大廈學(xué)研大廈知春大廈騰達(dá)大廈清華同方科技廣場理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國際大廈銀網(wǎng)中心 圖3 中關(guān)村寫字樓租金分布比例在售價方面，售價在1300014999元/平方米的寫字樓約35萬平方米，占總體的47%，是中關(guān)村寫字樓的絕對主力售價。要寫字樓租售的比例見圖5。2001騰達(dá)大廈600未定未定600100%太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。 （一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析依照發(fā)展商的要求及我們對本項(xiàng)目的定位，我們對雙安商場、當(dāng)代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進(jìn)行了初步的調(diào)查。 自身優(yōu)勢這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的商務(wù)氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，并符合日后長久經(jīng)營的思路。由于這一地帶比較安靜，這一地帶昊海樓一側(cè)的房屋可以建設(shè)成為靜謐的私人空間，提供個人休息、吸氧、會晤、聊天的場所。 一、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議鑒于本案的特殊性，我們研究了北京已有的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目案例，同時也查閱了國外的一些知名建筑群落，我們建議本項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)注意以下四點(diǎn)。該教堂建立于1933年，現(xiàn)在已經(jīng)有六十多年的歷史。 n近期的研究表明，一個人的一生中，2060歲的工作階段中，時間有70%是在辦公室中度過的，而舒適的環(huán)境可以提高人的創(chuàng)造力和工作效率，一個健康舒適的辦公環(huán)境對人具有非常重要的作用。第五部分 營銷策劃一、營銷推廣策略本案的推廣將采取以面帶點(diǎn)，點(diǎn)面結(jié)合的方式進(jìn)行。軟廣告主要在專業(yè)媒體上發(fā)布，形象和銷售等硬廣告在知名的大眾媒體上發(fā)布。電臺（五）其它推廣手段展示會本項(xiàng)目可以充分利用圖書城所擁有的客戶人流優(yōu)勢，進(jìn)行不同規(guī)模的展示會，提高項(xiàng)目的知名度。 本項(xiàng)目的樓書應(yīng)根據(jù)市場定位和營銷推廣總體思路確定風(fēng)格，并在設(shè)計(jì)和創(chuàng)意上有獨(dú)到之處，在工藝上制作精美。（二）建議發(fā)展商以相對低廉的價格吸引一家國際知名的企業(yè)加盟，不但可以迅速回收資金，還可以提升項(xiàng)目的知名度和檔次。銷售中心的位置可以選在四環(huán)路邊。 互聯(lián)網(wǎng)n開盤以后重點(diǎn)宣傳，形成沖擊波開盤時，項(xiàng)目初次亮相，客戶對此有一個了解、認(rèn)知的過程，需要加大力度，擴(kuò)大宣傳面。從商品服務(wù)體現(xiàn)差異通過樹立本地域的功能定位，在商品上體現(xiàn)差異，更主要的是在服務(wù)理念上體現(xiàn)不同。三、軟環(huán)境設(shè)計(jì)建議及其與銷售關(guān)系的分析在項(xiàng)目的軟件設(shè)計(jì)上，從周邊環(huán)境到樓體本身，我們的建議如下：（一）注重人性化設(shè)計(jì) 五層以上：電梯間采用花崗巖地面，石材裝飾墻壁，藝術(shù)吊頂；辦公空間可以采用普通裝修，水泥地面，涂料墻，普通吊頂。同時為了突出本地域的風(fēng)格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風(fēng)格、造型和材料，使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過建筑向人們傳播現(xiàn)代的精神和文化，彰顯發(fā)展商的卓越不群，達(dá)到樹立文化地標(biāo)的作用。 如果可以，我們建議把教堂建立在地面二層以上的區(qū)域，并努力提高教堂的容積率，使地面一層形成廣場空間，作為步行和商業(yè)空間?？陀^存在對本定位物業(yè)的需要。一、對展示間的調(diào)查中，太平洋市場一層展示間出租率90%以上，主要從事計(jì)算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國外知名企業(yè)。 車位總計(jì)（個）地上地下車位數(shù)/千平米（個）數(shù)量(個)比例數(shù)量個比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均 見圖2。帝恒寫字樓稱區(qū)域項(xiàng) 寫字樓租賃市場雖然有明顯的漲勢，但是情況并不容樂觀，目前全市寫字樓日租金水平超過6元/天從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，東西供應(yīng)差異不大。 在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對寫字樓的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的，寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。另一方面是，目前北京寫字樓市場的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國外房地產(chǎn)市場5％左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的。二、有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)n 數(shù)售13000以下和1500016000元/平方米之間的寫字樓大致相等，16000到20000元/平方米這一售價為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足，20000元/平方米以上的寫字樓又占了21%。 圖5 中關(guān)村寫字樓租售比例分布想大亞大廈6萬51無無68海大國樓層和朝向差價調(diào)查與分析調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫字樓沒有樓層和朝向的差價，其中僅3個寫字樓有所考慮，%；海淀新技術(shù)大廈沒有樓層差價，由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差1元/天/平米，%；，樓層租金隨高度增加而增加，%。另外從表6也可以看出，為了適應(yīng)這種高速增長的業(yè)務(wù)量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢，2001年寫字樓基本能保證每百平米一個車位。調(diào)查數(shù)據(jù)見附表1。商 店客 流 分 值工業(yè)出版社書店5海淀圖書城4新華書店3外文書店3籍海樓書店2隨身聽、MP35音像店4體育用品商店2服裝店1在對書店的調(diào)查中，購買計(jì)算機(jī)類圖書的人最多，其次