【正文】 （四）人員服裝業(yè)務(wù)員的服裝要求統(tǒng)一，服裝可以請專業(yè)的設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計。 （四）宣傳要點在媒體的宣傳中要考慮項目形象的高度性、統(tǒng)一性和連續(xù)性，樹立發(fā)展商實力的形象。在目前魚龍混雜的中國房地產(chǎn)界，開發(fā)商的信譽貶多褒少，大部分是由于發(fā)展商在開發(fā)時存在的短期效應(yīng)心理，只注重短線效益而忽略長久經(jīng)營，這只是中國房地產(chǎn)業(yè)不成熟的表現(xiàn)。在前一階段舉行的“提升中關(guān)村辦公環(huán)境吸引力與凝聚力研討會”中，很多的發(fā)展商、客戶代表均提到了這個方面的問題。 在電梯間設(shè)置顯示終端，顯示各類信息。n二層—四層：設(shè)置滾動扶梯，扶梯可以采用和電梯相同品牌。我們對項目的定位是能休息、交流的場所，要建立這樣的概念和項目預(yù)期，需要避免斜街對本項目8樓規(guī)劃設(shè)計的影響。第四部分 產(chǎn)品建議依據(jù)發(fā)展商的介紹以及我們對本項目的理解，我們認(rèn)為本項目具有非常良好的潛力。 三、客群定位本項目8樓的客戶定位要放開視野，廣泛定位。三角地帶項目預(yù)期這樣的定位使本項目真正成為西區(qū)及中關(guān)村核心區(qū)的文化配套地域。 對本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。城雙經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營服裝的商店客流少n電子市場以攤位為主，展示間為輔；標(biāo)準(zhǔn)攤位價格從2000元/月到4000元/月價格不等n廈6租金中無無66融科資訊6無無67元以上1希格瑪中心8無無8息大工科大太平洋大淀新技術(shù)大其中只租不售的物業(yè)占到47%，這部分寫字樓項目入市時間早，目前剩余可租面積不多。 占總量的67%。名 為了準(zhǔn)確地為本項目定位尋找依據(jù)，我們對于中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場進(jìn)行了調(diào)查和研究，調(diào)查項目和范圍見表1。平方米的甲級寫字樓有80家，日租金水平在34元/天如年初中國移動和中國電信整買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓；國內(nèi)外通訊業(yè)巨頭安捷倫和中國網(wǎng)通分別吸納了5000多平方米的寫字樓面積；紅帆通訊在中國國際科技會展中心租用了3700平方米；雙威視訊在京匯大廈租了3600平方米，北京電信通在惠普大廈和京匯大廈分別租了2400和800平方米等等，種種租務(wù)案例表明，寬帶行業(yè)正如2000年的門戶網(wǎng)站一樣搶眼，國內(nèi)公司對寫字樓的需求尤其強烈。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91萬平方米，包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場二期，它們占總數(shù)的58%，西部寫字樓供應(yīng)量為67萬平方米。北京中關(guān)村文化廣場策劃書第一部分 市場調(diào)查與分析一、這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進(jìn)步，又是北京寫字樓市場成熟的表象。（三）租售狀況調(diào)查與分析寫字樓的銷售情況分析從售價上看，今年的售價與去年相比有了一定程度的提高。平方米的寫字樓有174家。 表1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計區(qū)域項名融科資訊其他幾個價格區(qū)間供應(yīng)量相對較少， 稱主這個情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報。 客流人數(shù)分值見下表。 通過對本項目的分析，我們認(rèn)為本項目具有以下優(yōu)勢：價格有優(yōu)勢；發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項目以獨特定位；周邊商業(yè)氛圍濃；有一個教堂，可以體現(xiàn)獨到的文化氛圍，有塑造概念的空間。 為了能更好地推廣本項目，提升本項目的知名度，我們認(rèn)為有必要對本項目進(jìn)行概念設(shè)計。 通過我們對中關(guān)村地區(qū)多年的經(jīng)驗，在中關(guān)村發(fā)展的企業(yè)不但有IT行業(yè)，還包括教育、科研、人力資源等相關(guān)行業(yè)。通過合理的設(shè)計，精心的策劃和專業(yè)的營銷推廣，本案完全有成為北京知名案例的可能。因此，在8樓的設(shè)計上，應(yīng)力求現(xiàn)代、高雅，與斜街形成鮮明對比。（二）智能化系統(tǒng)本項目的智能化系統(tǒng)應(yīng)主要體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)（1）辦公場所n 實現(xiàn)數(shù)字電視服務(wù)，使本項目及本地域可以接收國內(nèi)外各種電視節(jié)目（新聞、財經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。n在日后的寫字樓項目銷售中，人性化的設(shè)計將成為競爭的重點。在房地產(chǎn)業(yè)具有悠久歷史的發(fā)達(dá)資本主義國家，房地產(chǎn)發(fā)展商的利潤很大部分已經(jīng)取決于對房地產(chǎn)的經(jīng)營。軟廣告要形成系列。報紙n （五）物業(yè)管理公司先期確定物業(yè)管理公司，并對客戶做出一定的承諾，可以消除客戶的懷疑心理，促進(jìn)成交。建議開盤時機在項目拿到銷售證時正式開盤。（三）（三）路牌指示牌在交通干線和項目周邊區(qū)域以路牌、指示牌、掛旗、燈箱等形式，宣傳樹立項目形象，擴大項目的影響和知名度。 所以要有大量的廣告投入，保證宣傳力度，借開盤之機，形成轟動效應(yīng)。通過本次的改制，新形成的中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司依然以對本地域的長久經(jīng)營作為公司日后發(fā)展的戰(zhàn)略，這本身就體現(xiàn)了公司在經(jīng)營管理上與眾不同的思想觀念。目前北京及中關(guān)村的寫字樓所體現(xiàn)出來的共同的問題是設(shè)計和服務(wù)上缺乏對人工作的舒適度和健康程度的考慮。n 提供用戶自行申請帶寬，以滿足用戶的更高要求。電梯：建議使用國外知名品牌，如OTIS，現(xiàn)代，三菱。目前斜街的格局是普通的商鋪，檔次不高，客流主要為周邊院校的學(xué)生，購買力不強，商鋪經(jīng)營書刊、音像、服裝等商品，在夜晚這些商業(yè)均不會繼續(xù)營業(yè)，且人流車流比較混亂，這些情況均和精神文化的休閑氣氛相背離。在IT業(yè)中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。n天。這樣不但可以使8樓的人員方便出入，使教堂更加肅穆安靜，而且可以提高教堂部分房屋的利用率。 功能定位（一）總體功能定位建議SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析（二）需求市場調(diào)查與分析在對本區(qū)域的客流調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構(gòu)成主要為附近各大院校的學(xué)生，其余為帶孩子的家長和長城電腦學(xué)校的學(xué)員，70%的人群在25歲以下。 在建的項目的租售率各不相同。世紀(jì)豪景目 平方米的甲級寫字樓有34家，日租金水平在45元/天從IT行業(yè)看，盡管以門戶網(wǎng)站為代表的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)冬，但I(xiàn)T行業(yè)中的其它部門，如通訊業(yè)卻對寫字樓表現(xiàn)出了強烈的需求。從供應(yīng)量上看，2001年北京新增甲級寫字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢，即東部和西部寫字樓的供應(yīng)量基本相同。 北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長安街區(qū)域等。截止2001年12月,北京甲級寫字樓平均售價16100元/平方米，與2000年相比上漲5%。根據(jù)我們的監(jiān)測，今年的租金走勢如下圖，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明顯的下降，$元/月寫字樓的主要客戶為國營、集體和私營電子科技企業(yè)及與之相配套的服務(wù)性行業(yè)，規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性大企業(yè)少n 稱總建面積M2層平方米以上高價位的只占10%。 其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營的方式，求短線效益，希望資金快速回籠。廈含在租金中無14理廈含在租金中3泛技大廈6含在租金中無無63光 計算機類圖書、外語類圖書銷量好以下是具體的分析。安其中海淀圖書城的進(jìn)入客流人數(shù)在120人次/5分鐘（調(diào)查時間2002年1月19日下午2點）表8 商店客流分值表（5分人多，1分人少）商大地花園酒店2870%電腦公司（二）項目劣勢分析 8樓西側(cè)和昊海樓東側(cè)合圍的地帶可以作為8樓北側(cè)的廣場和教堂廣場的連通走廊。因此，我們建議的客戶定位為：n 目前，我們提供產(chǎn)品建議如下。教堂部分的處理是規(guī)劃的重點和難點通過我們對本項目的研究，對周邊商業(yè)、人文環(huán)境的分析，以及和北京類似項目的對比，我們認(rèn)為本地域最突出的文化特征是本地域內(nèi)部的北京基督教會海淀堂。 電視系統(tǒng)采用雙向傳輸，可以實現(xiàn)多種的增值服務(wù)（VOD等）。 （二）科技與生態(tài)完美地結(jié)合目前的寫字樓建設(shè)中，存在高科技和生態(tài)環(huán)境不能有機結(jié)合的問題。中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司在這次的開發(fā)過程中，如果能掌握好開發(fā)與經(jīng)營的良好關(guān)系，體現(xiàn)出經(jīng)營管理思路的獨到特色，再加上專業(yè)的策劃和營銷宣傳，定能達(dá)到與眾不同的效果，獲得理想的利潤回報。（五）媒體選擇由于本項目的目標(biāo)客戶比較分散，因此媒體選擇十分重要，可以采取大眾媒體和專業(yè)媒體相結(jié)合的方式，并充分利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢。 （六）宣傳品樓書對于項目而言，樓書在項目推廣銷售工作中起著非常大的作用。我們認(rèn)為在沒有銷售證時過早推出很有可能達(dá)不到良好的市場效果，反而造成負(fù)面影響。 以上建議要根據(jù)產(chǎn)品的情況、市場的反應(yīng)及出售的情況進(jìn)行適時的調(diào)整。 （二）工地現(xiàn)場工地的圍墻是免費、有效的宣傳工具，工地現(xiàn)場的整潔程度可以明顯加大對客戶的吸引，增強客戶對項目的好感和信心。 同