【正文】 安市高檔商品房空置率比較高 對于此類威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項目空置率過高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們在設(shè)計時要對產(chǎn)品進行差異化定位，實行創(chuàng)新來增大樓盤的競爭力。 威脅（ THREAT） ? 商品房空置率過高 ,可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象 一般說來 ,國外商品房合理的控制率為 45%,控制率 10%是國際公認的防地廠開發(fā)紅燈。 ? 多層與小高層的定位給我們帶來了龐大的消費群體 據(jù)我們調(diào)查，西安市民希望居住多層的占 %,小高層 (712 層 )的占%,小高層 (1218 層 )%,高層占 %,TOWNHOUSE 占 %,獨體別墅占%。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施不完善 項目周圍的郵局、銀行等重要設(shè)施離本項目較遠，給居民生活帶來不便。 ? 濃厚的人文環(huán)境 曲江的主流的居住群體多為商業(yè)競爭中的優(yōu)勝者，可謂我們這個城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般；周圍高校眾多，如陜師大、外院、政法學(xué)院等，進一步提升了本區(qū)的文 化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來五白丁”。 四、 項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢（ STRENGTH） ? 得天獨厚的公司背景 西安市城市投資有限責(zé)任公司是由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司。這種交通條件強化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無阻車之憂，使之真正體會到“離城市不遠，里生活很近”。西安市房地產(chǎn)市場 將 繼續(xù)保持近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房 價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量 將 繼續(xù)下降。從 40指數(shù)趨勢圖來看，從去年 11月份至今，該指數(shù)走動較為平穩(wěn)，變動不大，本期市場銷售充分放量，除普通住宅外其余高價格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚。 從 3月份西安樓市各物業(yè)銷售結(jié)構(gòu)上來看，本期普通住宅物業(yè)銷售量占商品房總體的比例達到 %，較上期市場份額增長了 %；低于去年全年平均市場份額約 3個百分點；商服用房銷售面積占到總量的 %，該比例與上期相比變動不大，小有增長；而公寓別墅類物業(yè)所占市場份額為 %，較上期所占比例下跌了 %，但銷售絕對量已有較大幅度增長；本期寫字樓銷售面積占商品房銷售總量的比例為 %，較上期回落了近一個百分點。 2. 城市化水平的加速為西安市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機 “ 一城五軸八條生態(tài)帶 ” 的西安城市發(fā)展規(guī)劃 ,不僅拉開了西安經(jīng)營城市的序幕 ,開始西安城區(qū)大規(guī)模的擴張 ,而且預(yù)示著西安城市化進程的加速 。下面將對西安市的情況作具體分析。 (二 ) 房地產(chǎn)市場形勢分析 從地理環(huán)境分析來看，西安的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價格穩(wěn)中有升?？⒐っ娣e ,比去年降低了 %。其他投資 ,比去年投資增長了 %。期末金融機構(gòu)存款余額為 ,其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 ,期末金融機構(gòu)貸款余額為 元。 20xx年全市 在崗職工平均工資 11789元，比去年增長 %。 20xx年個人購買繼續(xù)成主流，房價平穩(wěn)運行。 對我國 20xx年房地產(chǎn)市場的預(yù)測 根據(jù)以上分析，各種跡象表 明 20xx年我國的經(jīng)濟將持續(xù)快速增長，城市化進程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運行狀態(tài)。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點九一點，是拉動 “ 國房景氣指數(shù) ” 整體水平上升的主要原因。一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點九。 今年一季度，中國累計銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百分之四十五點二，增幅比去年同期增加二十七 點七個百分點，是近幾年同期的最高值。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，三月份， “ 國房景氣指數(shù) ” 達到一百零七點三四，比去年同期上升三點四六點，是近三年來升幅最大的月份。 一季度全國城鎮(zhèn)居民月人均非消費性支出為 ，比去年同期增長了%。 八大類消費性支出均有增長 一季度城鎮(zhèn)居民月人均用于教育文化娛樂服務(wù)類的支出為 ，比去年同期增長 %； 交通和通訊支出為 ，比去年同期增長 %。其中的失業(yè)保險金及社會救濟收入增長幅度分別達到 %和 %。全年第一產(chǎn)業(yè)投資 1106 億元，比上年增長 %，呈恢復(fù)性快速增長態(tài)勢；第二產(chǎn)業(yè)投資 10703億元，增長 %，呈加速增長態(tài)勢；第三產(chǎn) 業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資 21132億元，增長 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資 43202億元，首次突破 4萬億元，比上年增長 %，增速為 1996年以來最高水平。原材料、燃料、動力購進價格下降 %。全國居民消費價格總水平比上年下降 %。 國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長。２ ） 、結(jié)構(gòu)性和體制性矛盾依然存在，并繼續(xù)對經(jīng)濟增長形成壓力。這一增長速度與今年一季度增長 %和去年全年增長 8%的速度相比落差不大，也明顯高于同期世界經(jīng)濟增長速度，表明國家以擴大內(nèi)需為主的宏觀調(diào)控政策，包括積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是有效的。項目的選址、項目的檔次定位、總平面布置和 方案的設(shè)計都比較適應(yīng)西安市曲江區(qū)未來的環(huán)境和發(fā)展趨勢，從技術(shù)方面看本項目也是可行的本項目的內(nèi)部收益率遠遠大于基準折現(xiàn)率。根據(jù)項目進度計劃本項目定于 20xx 年 4月開盤銷售， 20xx 年 10月 1 日入伙，20xx年 6月底銷售結(jié)束，銷售期為 33個月。 五、 項目可開發(fā)建設(shè)條件 本項目處于西安市傳統(tǒng)的政治、教育、商業(yè)區(qū)域附近，交通便利，地理位置比較優(yōu)越，增值潛力大，而且項目開發(fā)所需要的市政配套設(shè)施齊全，水、電配套設(shè)施因為靠近取江水廠的緣故比較方便，項目開發(fā)建設(shè)所需的其他配套設(shè)施需要從外圍引入也比較方便，因此本項目開發(fā)建的條件已具備。 （ 2） 項目西界為現(xiàn)代化的曲江水處理廠，周圍雜草叢生，垃圾遍地，白色污染嚴重，經(jīng)當(dāng)?shù)卣啻纬雒鎱f(xié)調(diào)，成效甚為。 ? 項目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標指標： 規(guī)劃用地： 占地面積： 132500平方米 建筑面積： 228983平方米 容積率： 綠化率： % 建筑密度： 22% 車位： 780個 戶數(shù)： 1950戶 四、 項目開發(fā)建設(shè)的必要性 市場的需要 西安市人均住房面積不足。公司經(jīng)營范圍為：接受城建主管部門的委托，從事城市建設(shè)資金籌措，進行城建項目的招商引資與咨詢服務(wù) ,城建項目的投資建設(shè)與經(jīng)營管理；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；高科技產(chǎn)品開發(fā)；國 內(nèi)貿(mào)易與投資等。 目 錄 第一部分 總論 ?????????? ??????? 2 第二部分 市場分析與預(yù)測 ???????????? 6 第三部分 建設(shè)條件 ??????????????? 23 第四部分 規(guī)劃設(shè)計方案 ???????????? ? 25 第五部分 項目開發(fā)進度安排 ??????????? 28 第六部分 營銷方案 ??????????????? 29 第七部分 投資估算及資金籌措 ?????????? 42 第八部分 財務(wù)評價 ??????????????? 43 第九部分 風(fēng)險分析 ??????????????? 45 第十部分 結(jié)論及建議 ?????????????? 48 第十一部分 附表與附圖 ????????????? ? 51 第一部分 總論 一、 項目提出的背景 伴隨著西部大開發(fā)的步伐，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，城市化進程的速度加快，帶動了西安市經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時也加緊了西安市住房的緊缺。 三、 項目概況 ? 項目名稱：曲江春曉苑高級住宅小區(qū) ? 地 點：該項目位于曲江旅游度假區(qū)曲江水廠東側(cè) ? 開發(fā)商簡介：西安市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立于 1997 年 12 月，由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)（西安高科集團公 司、市投資公司等）和民營企業(yè)共同出資，并堅持國有控股，共同組建的公司，公司注冊資本金 10050 萬元。項目地勢較高，視野開闊，名勝古跡盡收眼底。 環(huán)境的需要 （ 1） 項目用地目前為階梯狀耕地，地勢南高北低，平均高差 14 米，大的地方戲相差 21米，自然狀況無法灌溉，具有土質(zhì)貧差、畝產(chǎn)低的特點。項目實施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境，帶動城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展，還可以改善風(fēng)景旅游度假區(qū)周邊環(huán)境，對西安旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進作用。 20xx年的 3月底完成項目的前期工作， 20xx年 4月至 20xx年 9月底完成第一批的建設(shè)，20xx年的 10月初 至 20xx年 6月底完成部項目的全部建設(shè)，建設(shè)期為 27個月。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。 第二部分 市場分析與預(yù)測 一、宏觀環(huán)境分析 國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r： 20xx 年是貫徹十六大精神的第一年，上半年國民經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)，在平穩(wěn)中還保持 了較快的增長，總體形勢良好；國民經(jīng)濟保持了較快增長走勢，根據(jù)前五個月的經(jīng)濟運行情況，初步測算，今年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 42942億元，與上年同期相比增長了 %，繼續(xù)保持了較快的增長態(tài)勢。主要理由有以下幾點：１ ） 、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟尚未擺脫調(diào)整型增長的趨勢，繼續(xù)上行面臨明顯的壓力。 20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP情況。 圖 1. 國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 10萬億元 價格總水平小幅下降。工業(yè)品出廠價格下降 %。 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資快速增長。 投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。 （ 2）、 轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長 一季度月人均轉(zhuǎn)移性收入為 ，比去年同期增長 %。其中，服務(wù)性消費支出為 ，增長 %。非消費性支出及服務(wù)消費增長超過消費性支出增長 。 一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭收支情況 如下表 : 項目 實際數(shù)（元） 增長速度（ %） 一、 月人均總收入 831 其中：人均可支配收入 工薪收入 10 經(jīng)營凈收入 財產(chǎn)性收入 轉(zhuǎn)移性收入 52 二、月人均總支出 消費性支出 購房與建房支出 轉(zhuǎn)移性支出 財產(chǎn)性支出 社會保障支出 我國目前的房地產(chǎn)市場狀況 今年以來，中國房地產(chǎn)市場在去年平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)上，逐漸轉(zhuǎn) “ 熱 ” 。人們在逐步滿足汽車等十萬元級消費需求的同時，對幾十萬元的房地產(chǎn)消費需求也在不斷增加。 住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費需求。一季 度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之四十四點三。有 針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的 “ 夕陽紅 ” 型小區(qū) 。因此，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)增長。 二、中觀環(huán)境 西安房地產(chǎn)是市場分析 (一 ) 經(jīng)濟環(huán)境分析 西安國民經(jīng)濟運行情況 根據(jù) 20xx年宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：本期間國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比去年同期增長 %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，比去年同期增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，比去年同期增長 %,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，比去年同期增長 %.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好。地方財政支出 ,比去年同期增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ,比去年增加了 %。新開工面積 ,比去年增長 %。新開工面積 ,比去年上升了 308%。其中商品住宅空置面積累計 ，比去年同期增加了%；公寓、別墅類高檔商品房空置面積累計 ，比去年同期下降了 %。而我們 的項目正好處于南郊曲江度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。 至 20xx年西安市平均家庭戶規(guī)模為 ,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化 (=3),其結(jié)果是家庭規(guī)模縮小 ,家庭戶數(shù)增加引起住房需求量的增加 .事實上 ,西安市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解 ,有數(shù)據(jù)表明 ,目前西安市潛在購房人數(shù)為 35萬。 ４．市場銷售特征 根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，20xx年３月份西安市商品房銷售面積比去年同期增長３７ .１１％，增幅較大，從今年一季度西安商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的西安樓是注入了跟大的信心與期待。 ５．價格表現(xiàn) 20xx年 3月份 40指數(shù)為 1124點，較上期增長較多，上升了 21點，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運行不無相關(guān)。 （三）對西安市 20xx 年房地產(chǎn)市場的預(yù)測