【正文】 項(xiàng)目的實(shí)施將對西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。將建設(shè)投資和售房價(jià)格因素作為比確定因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格對項(xiàng)目的效應(yīng)最為敏感。 二、 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 由于開發(fā)商開發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗(yàn)不足，因此本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目市場的風(fēng)險(xiǎn)。詳見借款還本付息表。 基準(zhǔn)內(nèi)部折現(xiàn)率的確定 現(xiàn)階段銀行貸款一年期的利 息率為 %，考慮本項(xiàng)目的所處的房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測及風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素，將風(fēng)險(xiǎn)利率確定為 6%，通貨膨脹率確定為 1%，所以基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 i=(1+%) (1+6%) (1+1%)1=% 項(xiàng)目的銷售價(jià)格的確定 根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、周圍環(huán)境條件、周邊競爭樓盤的銷售價(jià)格和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目建設(shè)的成本等綜合因素，多層住宅的銷售價(jià)格按每平方米 3020元，小高層住宅的銷售價(jià)格按每平方米 3630元，車位的價(jià)格為 9萬 /個。 三、租售計(jì)劃 由于本項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目，因此全部銷售，不對外出租。 印刷媒體；印刷品廣泛傳播， 第二波派發(fā)的小海報(bào)制作完成； 印刷媒體的修改補(bǔ)充。 業(yè)物配合：以戶外媒體為主，間有零星的人員推廣和新聞告訴。據(jù)此我們致死 努如下廣告策略。 第四階段：持續(xù)期 定價(jià) 原則：微利運(yùn)作、盤活余盤 付款方式： 一次性付款 97 折。 第三階段：強(qiáng)銷期 定價(jià)原則：高價(jià)塑形象、付款創(chuàng)佳績 付款方式： 一次性付款 95 折。 售售客戶定近，掀起確定穩(wěn)定的購買關(guān)系。 72+2980247。 用比較法對項(xiàng)目進(jìn)行市場定價(jià) 比本項(xiàng)目與可比樓盤的基本因素分析 (小高層 ) 比較內(nèi)容 樓盤 地段 環(huán)境 交通 配套 設(shè)施 設(shè)計(jì) 景觀 規(guī)模 檔次 品牌 合計(jì) 平均價(jià) （元 /M2） 本項(xiàng)目 8 9 8 9 74 3630 驪馬豪城 9 9 8 9 77 4100 藍(lán)溪都市花園 9 8 8 7 9 8 72 3450 心晴雅苑 8 8 7 3500 新藝城 8 8 7 8 7 3400 中聯(lián)頤花園 8 9 8 7 6 8 3500 根據(jù)上表的修正因素： 小高層的平均價(jià)格 =（ 4100247。 建筑材料 環(huán)?；? 本項(xiàng)目建筑材料適應(yīng)時(shí)代潮流，符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，從而避免了對人和環(huán)境的傷害。隨著西安市在西部搭開發(fā)中所處龍頭作用的日益凸現(xiàn)所帶來的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的快速提高，隨著曲江開發(fā)所帶來的區(qū)域 綜合配套設(shè)施和韓晶的日益完善，曲江區(qū)成為西安市在可以預(yù)見的時(shí)間內(nèi)最具增值潛力。 （二）、市場分析 周圍可比項(xiàng)目 情況一覽表如下 項(xiàng)目 名稱 藍(lán)溪都 市花園 驪馬 豪城 心情 雅苑 雁影 華庭 新藝城 中聯(lián)頤 花園 開發(fā)商 藍(lán)溪科技實(shí)業(yè) 有限責(zé)任公司 陜西陽光集團(tuán) 西安泓盛房 地產(chǎn)公司 陜西廣成房房 地產(chǎn)公司 陜西東城房地產(chǎn)公司 市房地產(chǎn)管理一分局 位置 小寨興善寺 東街 8 號 西安長安北路 83 號 雁塔北路 21號 西影路、雁塔路交匯處東 300米 西安文藝北路 21 號 文藝北路、環(huán)城路西南角 占地 面積 28 畝 30 畝 15 畝 畝 總建筑面積（㎡） 6 萬 (共二期、 現(xiàn)為二期） 萬（共二期、現(xiàn)為一期） 萬 萬 2 萬 萬 類別 一期四棟 8層小高層，而期 1棟 16層、 1 棟 21層高層 7 棟 8~11層小高層 3東 ~25 層高層（分二期） 475 戶 2 棟 11 層小高層和 2 棟18 層高層 1 棟 18 層臨街商住兩用樓 3 棟 10~14層小高層，1 棟 21 層高層 2 棟 25 層高層， 1 棟11 層小高層 容積率 均價(jià) 高層期房3500、小高層現(xiàn)房3450 期房，高層住宅 4200、小高層住宅 4100 期房，高層小高層均價(jià)3500 祺房，高層3300 期房，高層小 高層均價(jià) 3400 期房，高層、小高層3550 主力 戶型 3*2*2 ~㎡ 3*2*2 125 ㎡ 3*2*2 124~169 ㎡ 3*2*2 101~165 ㎡ 3*2*2 ㎡ 3*2*2 122~208 ㎡ 銷售 狀況 一期已售完、二期售出 75% 20xx 年 3月 1 日開盤、售出15% 20xx 年 6 月發(fā)售，售出60% 20xx 年 2月發(fā)售，售出 60% 20xx 年初發(fā)售，售出率 70% 20xx 年初發(fā)售，售出95% 物管 公司 自管 怡園物業(yè) 上海東湖 自管 自管 自管 物管費(fèi)（元 /㎡ ?月） 1（不含電梯費(fèi)） 特點(diǎn) 地理位置優(yōu)越、毗鄰生歷史博物館，周圍商業(yè)、市政配套齊全。 曲江春曉高級住宅小區(qū)作為城鄉(xiāng)結(jié)合部小區(qū)，在設(shè)計(jì)上力求將居住文化 中的城市人文同綠色生態(tài)及可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合，為城鄉(xiāng)結(jié)合部居住開發(fā)提供一種新的模式。 （三）、住宅設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 據(jù)我們調(diào)查，目前西安市戶型需求依次是三室兩廳、兩室兩廳、四室兩廳及躍層和復(fù)式，而近期內(nèi)居民打算購買商品房面積在 100 平方米以下的占 %，面積在 100~150平方米的占 %,面積在 150~200平方米的占 %,面積在 200 平方米以上的占 %,因此設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把主力戶型放在三室兩廳上，主力面積放在 125~155平方米上。 為了提高住區(qū)的生活質(zhì)量，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須具有一定的超前意識，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該富有彈性，以便于今后小區(qū)配套設(shè)施等的升級。交通線路要明確、流暢，人車分流。 ? 商業(yè)服務(wù)： 距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的小寨商業(yè)區(qū)購物場所比肩林立，日常購物、休閑娛樂、非常方便，再加上正在建設(shè)的大唐不夜城和即將進(jìn)入本區(qū)的國際大型購物商場，可滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要。 第三部分 建設(shè)條件 一、 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況 曲江春曉苑項(xiàng)目位于西安市曲江水廠東側(cè)，占地約 90 畝，其中規(guī)劃用地（含部分代征規(guī)劃路），東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬為 250米，南北間距以水廠南圍 墻為界，向北長度為 530 米。 ? 周邊新建住宅項(xiàng)目不多，為本項(xiàng)目儲備了一定量的客戶。 ? 市政配套設(shè)施跟不上 目前項(xiàng)目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時(shí)的，正式的待建。曲江的主流群體多為商業(yè)競爭的勝利者，競爭一種綜合實(shí)力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識和魄力等，由于曲江的物質(zhì)檔次高，決定了進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)門檻高，掀起的居住者多為這個城市的精英，是曲江的整體文化表具有 不一般色。 （三）對西安市 20xx 年房地產(chǎn)市場的預(yù)測 20xx年， 在國家積極財(cái)政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長。 ４．市場銷售特征 根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，20xx年３月份西安市商品房銷售面積比去年同期增長３７ .１１％，增幅較大，從今年一季度西安商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的西安樓是注入了跟大的信心與期待。而我們 的項(xiàng)目正好處于南郊曲江度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。新開工面積 ,比去年上升了 308%。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ,比去年增加了 %。 二、中觀環(huán)境 西安房地產(chǎn)是市場分析 (一 ) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 西安國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 根據(jù) 20xx年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)：本期間國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比去年同期增長 %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，比去年同期增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，比去年同期增長 %,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，比去年同期增長 %.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。有 針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的 “ 夕陽紅 ” 型小區(qū) 。 住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費(fèi)需求。 一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭收支情況 如下表 : 項(xiàng)目 實(shí)際數(shù)（元） 增長速度（ %） 一、 月人均總收入 831 其中：人均可支配收入 工薪收入 10 經(jīng)營凈收入 財(cái)產(chǎn)性收入 轉(zhuǎn)移性收入 52 二、月人均總支出 消費(fèi)性支出 購房與建房支出 轉(zhuǎn)移性支出 財(cái)產(chǎn)性支出 社會保障支出 我國目前的房地產(chǎn)市場狀況 今年以來，中國房地產(chǎn)市場在去年平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，逐漸轉(zhuǎn) “ 熱 ” 。其中，服務(wù)性消費(fèi)支出為 ，增長 %。 投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。工業(yè)品出廠價(jià)格下降 %。 20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP情況。 第二部分 市場分析與預(yù)測 一、宏觀環(huán)境分析 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 20xx 年是貫徹十六大精神的第一年，上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)，在平穩(wěn)中還保持 了較快的增長，總體形勢良好；國民經(jīng)濟(jì)保持了較快增長走勢，根據(jù)前五個月的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，初步測算，今年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 42942億元，與上年同期相比增長了 %，繼續(xù)保持了較快的增長態(tài)勢。 20xx年的 3月底完成項(xiàng)目的前期工作， 20xx年 4月至 20xx年 9月底完成第一批的建設(shè)，20xx年的 10月初 至 20xx年 6月底完成部項(xiàng)目的全部建設(shè)，建設(shè)期為 27個月。 環(huán)境的需要 （ 1） 項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，地勢南高北低，平均高差 14 米，大的地方戲相差 21米，自然狀況無法灌溉，具有土質(zhì)貧差、畝產(chǎn)低的特點(diǎn)。 三、 項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目名稱：曲江春曉苑高級住宅小區(qū) ? 地 點(diǎn)：該項(xiàng)目位于曲江旅游度假區(qū)曲江水廠東側(cè) ? 開發(fā)商簡介：西安市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立于 1997 年 12 月，由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)（西安高科集團(tuán)公 司、市投資公司等）和民營企業(yè)共同出資，并堅(jiān)持國有控股，共同組建的公司，公司注冊資本金 10050 萬元。公司經(jīng)營范圍為：接受城建主管部門的委托，從事城市建設(shè)資金籌措，進(jìn)行城建項(xiàng)目的招商引資與咨詢服務(wù) ,城建項(xiàng)目的投資建設(shè)與經(jīng)營管理；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；高科技產(chǎn)品開發(fā)；國 內(nèi)貿(mào)易與投資等。 （ 2） 項(xiàng)目西界為現(xiàn)代化的曲江水處理廠，周圍雜草叢生，垃圾遍地，白色污染嚴(yán)重，經(jīng)當(dāng)?shù)卣啻纬雒鎱f(xié)調(diào)，成效甚為。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目定于 20xx 年 4月開盤銷售， 20xx 年 10月 1 日入伙，20xx年 6月底銷售結(jié)束，銷售期為 33個月。這一增長速度與今年一季度增長 %和去年全年增長 8%的速度相比落差不大，也明顯高于同期世界經(jīng)濟(jì)增長速度，表明國家以擴(kuò)大內(nèi)需為主的宏觀調(diào)控政策，包括積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是有效的。 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長。原材料、燃料、動力購進(jìn)價(jià)格下降 %。全年第一產(chǎn)業(yè)投資 1106 億元，比上年增長 %，呈恢復(fù)性快速增長態(tài)勢；第二產(chǎn)業(yè)投資 10703億元，增長 %，呈加速增長態(tài)勢；第三產(chǎn) 業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資 21132億元，增長 %。 八大類消費(fèi)性支出均有增長 一季度城鎮(zhèn)居民月人均用于教育文化娛樂服務(wù)類的支出為 ，比去年同期增長 %； 交通和通訊支出為 ，比去年同期增長 %。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，三月份， “ 國房景氣指數(shù) ” 達(dá)到一百零七點(diǎn)三四，比去年同期上升三點(diǎn)四六點(diǎn)，是近三年來升幅最大的月份。一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點(diǎn)九。 對我國 20xx年房地產(chǎn)市場的預(yù)測 根據(jù)以上分析，各種跡象表 明 20xx年我國的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長，城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運(yùn)行狀態(tài)。 20xx年全市 在崗職工平均工資 11789元，比去年增長 %。其他投資 ,比去年投資增長了 %。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價(jià)格穩(wěn)中有升。下面將對西安市的情況作具體分析。 從 3月份西安樓市各物業(yè)銷售結(jié)構(gòu)上來看，本期普通住宅物業(yè)銷售量占商品房總體的比例達(dá)到 %，較上期市場份額增