【正文】 長(zhǎng)了 %；低于去年全年平均市場(chǎng)份額約 3個(gè)百分點(diǎn)；商服用房銷售面積占到總量的 %，該比例與上期相比變動(dòng)不大，小有增長(zhǎng)；而公寓別墅類物業(yè)所占市場(chǎng)份額為 %，較上期所占比例下跌了 %，但銷售絕對(duì)量已有較大幅度增長(zhǎng)；本期寫字樓銷售面積占商品房銷售總量的比例為 %，較上期回落了近一個(gè)百分點(diǎn)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng) 將 繼續(xù)保持近兩年來(lái)的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房 價(jià)格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷售額同步增加，市場(chǎng)交投活躍，空置量 將 繼續(xù)下降。 四、 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） ? 得天獨(dú)厚的公司背景 西安市城市投資有限責(zé)任公司是由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)共同出資組建的公司。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施不完善 項(xiàng)目周圍的郵局、銀行等重要設(shè)施離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，給居民生活帶來(lái)不便。 威脅（ THREAT） ? 商品房空置率過(guò)高 ,可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象 一般說(shuō)來(lái) ,國(guó)外商品房合理的控制率為 45%,控制率 10%是國(guó)際公認(rèn)的防地廠開(kāi)發(fā)紅燈。 項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢(shì)南高北低，平均高差 14 米，高差最大的地方相 差 21 米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為 450。 ? 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰曲江水廠，水廠可以提供 500mm 供水管道，可以解決施工場(chǎng)地內(nèi)的用水問(wèn)題。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯(cuò)落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。 5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色 —— 差異化原則。 外立面設(shè)計(jì) 外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔時(shí)尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開(kāi)發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開(kāi)發(fā)理念。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。 位于西安市中心地段，周邊配套較全，商業(yè)、寫字樓、公寓等 位置優(yōu)越，毗鄰雁塔路，周圍商業(yè)市政配套齊全，但出入較不方便。 項(xiàng)目的容積率低（ %），綠化率高（ %）。本項(xiàng)目將大量采用聚合物高分子有機(jī)物類保溫、防水材料、設(shè)別管材等，使“白色垃圾”得以物盡其用，如屋面的聚苯板、水泥聚苯板保溫層、UPVC 排水管、塑料熱水管等。 77+3450247。 +2750247。 試探市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)估定金客戶的心理價(jià)位，為開(kāi)盤定價(jià)提供參考。 建筑起付款簽約首付 30%；竣工付 50%；交房 20%。 銀行按揭七成 30 年貸款。 由于本項(xiàng)目的顧客群是較收入者，他們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的接觸頻繁，因此我們有必要使我們的項(xiàng)目在望商進(jìn)行宣傳。 （二）、公開(kāi)期（ 20xx 年 4 月 ~12月） 主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣 廣告重點(diǎn)：次階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。 戶外媒體：戶外媒體是廣告主體修正而及時(shí)更改。銷售計(jì)劃如下； 銷售時(shí)間 （ 33 個(gè)月） 籌備期 （ 6 個(gè)月） 公開(kāi)期 （ 9 個(gè)月） 強(qiáng)銷期 （ 12 個(gè)月） 持續(xù)期 （ 6 個(gè)月） 銷售計(jì)劃 15% 30% 45% 10% 第七部分 投資估算及資金籌措 一、 估算的原則 按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算； 按西安市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件進(jìn)行估算； 按行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)進(jìn)行估算； 按有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算； 按可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求進(jìn)行估算。 銷售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 20xx年上半年完成銷售任務(wù)，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表 銷售時(shí)間 （ 33 個(gè)月） 籌備期 （ 6 個(gè)月） 公開(kāi)期 （ 9 個(gè)月） 強(qiáng)銷期 （ 12 個(gè)月） 持續(xù)期 （ 6 個(gè)月） 銷售計(jì)劃 15% 30% 45% 10% 二、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的銷售收入為 ，可獲利潤(rùn) ，扣除所得稅 ，還剩有 。 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分 析 從西安市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，目前西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供求相對(duì)平衡的狀態(tài)。 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低 投資成本，降低工程造價(jià)，控制投資成本也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。如果建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格 向不利方向變動(dòng) 10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至 25%和 28%，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4459萬(wàn)元和 3026萬(wàn)元，所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元和 萬(wàn)元。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 % 建設(shè)投資（萬(wàn)元） 最高值 多層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3020 最低值 2522 小高層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3630 最低值 3031 銷售收入（萬(wàn)元） 最低值 第十部分 結(jié)論及建議 一、 結(jié)論 該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn) 業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂(lè)觀。 CI為各年的銷售收入， CO為各年的成本支出。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 100% = 100%=37% 商品房投資利稅率 =（利潤(rùn)總額 +銷售稅金及附加） /總投資 100% =22829/ 100%=45% 三、清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，房地產(chǎn)投資借款從 20xx年上半年開(kāi)始分三次償還本金和利息， 20xx 年上半年還 122 萬(wàn)元， 20xx 年下半年還 3823 萬(wàn)元， 20xx年上半年還 2496 萬(wàn)元，從本項(xiàng)目的還本付息表中可以得出本項(xiàng)目的清償能力是可以的，能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照計(jì)劃償還本金和利息。本項(xiàng)目的建筑面積為 220455 平方米，其中小高層住宅可售面積為 57330 平方米，多層住宅可售面積為 163125平方米，車庫(kù)位數(shù)為 780個(gè)。 二、營(yíng)銷方式 由于開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)的樓盤多為經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)高檔 住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，從銷售經(jīng)驗(yàn)欠缺，因此本樓盤采用獨(dú)家代理方式承包給物業(yè)代理公司進(jìn)銷 售。 （三）、強(qiáng)銷期（ 20xx 年 1 月 ~12月） 主要任務(wù)：正式開(kāi)始強(qiáng)銷，塑造商品整體氣勢(shì) 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī) 公共傳播：報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)等廣告密度達(dá)到峰值（評(píng)判媒體發(fā)布效果，及時(shí)調(diào)整運(yùn)作）。 戶外媒體：接待中心的設(shè)計(jì)法寶制作； 現(xiàn)場(chǎng)圍墻、旗子、看板的設(shè)計(jì)制作； 交通要道的看板、來(lái)訪路徑的指示牌選址、設(shè)計(jì)制 作； 公交車廣告（所有戶外媒體的建成將引起路人的主意，依照來(lái)區(qū)域客戶，如高山流水、楓葉新都市、陽(yáng)光小區(qū)等）。 ? 廣告策略 據(jù)調(diào)查，西安市民目前獲得房地產(chǎn)信息的主要途徑依次為報(bào)刊雜志（主要是華商報(bào)和西安晚報(bào)）、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)信息、戶外廣告和電視廣告。 廣告強(qiáng)打期，促銷優(yōu)惠應(yīng)配合付款方式交錯(cuò)出擊，此時(shí)的促銷優(yōu)惠使較為使值得讓利活動(dòng)，以抵抗其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)銷售。 此時(shí)的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)節(jié)的作用。 定價(jià)說(shuō)明： 預(yù)售許可證尚未得到，不能進(jìn)行公開(kāi)銷售。 78＋ 3050247。 本項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù) 為了對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行合理的價(jià)格定位，我們對(duì)西 安市民目前的購(gòu)房承受能力進(jìn)行了調(diào)查，西安市民目前的收入狀況如下： %%%%%%1500~20xx元 2500~4000元 4000~6000元6 00 0元以上家庭每月總收入各個(gè)階段所占的家庭比例系列1 據(jù)以上結(jié)果，西安市完全有能力吸收高檔商品房，這也給我們的定價(jià)提供重要的參考依據(jù)。 建筑藝術(shù)化 建筑造型優(yōu)美動(dòng)人，不單純滿足住宅的功能要求，同時(shí)注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和區(qū)位性。 根據(jù)以上對(duì)比我們初步提出我們產(chǎn)品的賣點(diǎn)： 有巨大的增值潛力?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際位置和差異化定為目標(biāo)，我們將該項(xiàng)目定位為“高尚、健康、優(yōu)雅”的高級(jí)在住宅小區(qū)。 可持續(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念 在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上，適地適樹(shù)、優(yōu)先選擇喬木樹(shù)種，不要盲目引進(jìn)珍貴樹(shù)種，同時(shí)考慮水景的應(yīng)用。由于 本居住小區(qū)面對(duì)的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的 40%，同時(shí)為避免停車位對(duì)環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下。 4） 規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設(shè)精品化的原則。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風(fēng)、采光。 ? 醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 西安南郊擁有較多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套設(shè)施較好 ，設(shè)備齊全、技術(shù)先進(jìn)，具有完善的醫(yī)療、護(hù)理體系，如省委機(jī)關(guān)門診部是省勞動(dòng)和社會(huì)保障廳認(rèn)定的定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實(shí)力處于西安市先進(jìn)水平。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時(shí)間制定具體的政策。 ? 城市重心的南移給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間 西安大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的 CBD，而本項(xiàng)目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的曲江旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給購(gòu)買者帶來(lái)豐厚的住宅投 資增值回報(bào)。 雖然公司曾與西安新大陸集團(tuán)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開(kāi)發(fā)的大明宮經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和西安文博苑項(xiàng)目，但公司沒(méi)有獨(dú)立成功開(kāi)發(fā)高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以供借鑒，這對(duì)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)新的嘗試。 評(píng)價(jià)住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購(gòu)物等飲食配娛樂(lè)阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休療等綜合配套條件，而曲江的麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)廣場(chǎng)、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長(zhǎng)安路商業(yè)區(qū)構(gòu)成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，曲江國(guó)際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施 一應(yīng)俱全，碧波蕩漾的曲江湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套 ?? 人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質(zhì)設(shè)施，如校園環(huán)境、藝術(shù)館、書店能的硬件數(shù)量和質(zhì)量，北內(nèi)較大學(xué)城數(shù)十所大學(xué)包圍的曲江自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)主流群體的受教育程度、道德素質(zhì)、法律意識(shí)等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。總體來(lái)看，商服用房從去年開(kāi)始市場(chǎng)成交趨向于以中低檔價(jià)位物業(yè)為主，因此從總體上拉動(dòng)了該物業(yè)價(jià)格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢(shì)平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長(zhǎng)期以來(lái)該物業(yè)價(jià)格總體變動(dòng)不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且發(fā)展時(shí)間較早，因此市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)在四類物業(yè)中最小，其價(jià)格走勢(shì)也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價(jià)格一路高走，別 墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，在此形勢(shì)之下已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格也有所調(diào)整，估計(jì)后期此類物業(yè)價(jià)格仍有上升空間。 ３．中產(chǎn)階層與精品樓盤是房地產(chǎn)發(fā)展的核動(dòng)力 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟(jì)適用房雖然是市場(chǎng)最愛(ài)，但低收入無(wú)房戶只能在二手房市場(chǎng)解決基本居住需求，換句話說(shuō)，除了政府補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的能力是有限的，是短期救濟(jì)，徹底解決要靠西安 GDP與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入水平的整體提高．一級(jí)商品房市場(chǎng)面向的多數(shù)消費(fèi)者是中產(chǎn)階級(jí)，是高性價(jià)比的精品樓盤 ，因此，低收入無(wú)妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力，中產(chǎn)階層與精品樓盤則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動(dòng)力。東郊作為西安的工業(yè)集聚帶，是西安工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費(fèi)水平只局限于中等偏下的檔次；南教師西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來(lái)幾年西安市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地帶?？⒐っ娣e ,比去年下降了 113%。更新 改造建設(shè) ,比去年同期增長(zhǎng) %。研究人員預(yù)測(cè)， 20xx年個(gè)人購(gòu)房的比重會(huì)在 20xx年的基礎(chǔ)上增加一個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行了細(xì)分，他們針對(duì)不同消費(fèi)能力、不同消費(fèi)偏好的消費(fèi)者推出了各式各樣的房產(chǎn)。前三個(gè)月，中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米二千五百一十一元，同比增長(zhǎng)百分之五點(diǎn)一。 消費(fèi)傾向略有增強(qiáng) 一季度消費(fèi)傾向（即消費(fèi)支出總額除以可支配收入總額）為 71%，比去年同期 67%提高 4個(gè)百分點(diǎn)。 一季度城鎮(zhèn)居民月人均消費(fèi)性支出約 ，比去年同期增長(zhǎng) %左右，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。全年國(guó)有及