【正文】 鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在西安市各區(qū)域中絕對名列前茅；曲江湖的20xx畝水面將超過目前西安城區(qū)各公園水面之和，在一個(gè)水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。 具體分物業(yè)來看：本期西安市商服用房價(jià)格有所回落，較上期下降了%，跌幅為 66元 /平方米；寫字樓類物業(yè)價(jià)格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元 /平方米，變動(dòng)比率為 %，目前市場均價(jià)為 4729元 /平方米； 普通住宅類物業(yè)價(jià)格同樣有所增長，市場成交均價(jià)為 2855元 /平方米，較上期增長比率為 %；公寓別墅類商品房市場價(jià)格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價(jià)為 4571元 /平方米，較上期上升比率為 %。同時(shí)市委市政府要件西部西安最佳人居環(huán)境 ,顯示了市政府李榮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長的決心 .國際經(jīng)驗(yàn)表明 ,人均 GDP低于 300美元的低收入國家 ,城市化水平僅為 20%:人均 GDP在 7001500美元時(shí)，城水花水平將達(dá)到４０～６０％．據(jù)資料，目前西安市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，西安市年平均人增長 １１．９萬人，隨著西安城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平 提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設(shè)帶來巨大的商機(jī)。 城內(nèi)作為西安市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段 。公寓、別墅類高檔商品房施工面積 ,比去年上升了 %。 固定資產(chǎn)投資情況 20xx年全市完成固定資產(chǎn)投資 ,比去年增長 %。根據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個(gè)人，到 20xx年 10月份，我國個(gè)人購買商品住宅占到商品房銷售的 91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)物價(jià)的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強(qiáng)，有 6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個(gè)人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然 是市場購買的主體。 不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價(jià)格也呈上漲態(tài)勢。其中：購房與建房支出為 ，增長 %；社會保障支出為 ，增長 %。 （ 3） 、經(jīng)營凈收入較快增長 一季度月人均經(jīng)營凈收入為 ，比去年同期增長了 %。 圖 2. 全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 表 1. 固定資產(chǎn)投資情況 指 標(biāo) 絕對數(shù)（億元） 比上年增長（ %） 全社會固 定資產(chǎn)投資 43202 其中：國有及其他固定資產(chǎn)投資 31020 集體經(jīng)濟(jì)投資 5901 城鄉(xiāng)居民個(gè)人投資 6280 其中：基本建設(shè)投資 17251 更新改造投資 6584 房地產(chǎn)開發(fā)投資 7736 東中西部地區(qū)投資全面增長。其中，城市下降 1%；農(nóng)村下降 %。３ ） 、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長率尚未達(dá)到過熱標(biāo)準(zhǔn)。 我國當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際空置警戒線，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。 六、 項(xiàng)目投資 估算 根據(jù) 西安市建設(shè)委員會頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件，行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)，有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算，可行研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求和本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，估算出的項(xiàng)目總投資為 萬元。 20xx 年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為 平方米 ,20xx 年人均居住面積也不超過 11 平方米 , 要達(dá)到 20 平方米的標(biāo)準(zhǔn) ,需要增建 8300萬平方米住宅 ,即使在 20xx年達(dá)到人均 14 平方米 , 每年至少需要建設(shè) 500萬平方米 . 而最近五年 年平均開發(fā)量僅 300 多萬平方米 ,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。為了使西安市經(jīng)濟(jì)更加快速的發(fā)展和有效改善西安市人民的住房條件，市政府 做出了開發(fā)曲江旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應(yīng)市政府的號召，投入到開發(fā)曲江旅游度假區(qū)的建設(shè)中來，為了改善曲江旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，同時(shí)也為開拓市場，提出了曲江春曉苑項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況： 項(xiàng)目地處曲江旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。 （ 3） 項(xiàng)目地處曲江風(fēng)景旅游 度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。項(xiàng)目的實(shí)施將對西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。 20xx年一季度，我國宏觀經(jīng)濟(jì)保持20xx年穩(wěn)步回升增長態(tài)勢，呈現(xiàn)出“ 九五 ” 以來的相對強(qiáng)勢，但這并不表示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過熱。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14883億元，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 52982億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34533億元，增長%。居民消費(fèi)價(jià)格中，服務(wù)價(jià)格上漲 %。按收入的構(gòu)成因素來看： （ 1）、 工薪收入增長較快 工薪收入是城鎮(zhèn)居民可支配收入的主體 ,一季度城鎮(zhèn)居民月人均工薪收入占可支配收入的比重為 75%，達(dá) ，比去年同期增長 %。 居住類支出 ，比去年同期增長 %，主要是由于居住支出中水電燃料及其他費(fèi)用上漲了 %； 食品類、衣著類、家庭設(shè)備用品及服務(wù)類支出分別增長%、 %和 %。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入也在不斷增加，截至今年二月底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄突破十萬億元大關(guān) ,居民的消費(fèi)水平也在進(jìn)一步提高。 在投資的強(qiáng)勁拉動(dòng)下，今年以來，房地產(chǎn)竣工面積保持了百分之四十以上的增長速度。國家計(jì)委、社科院等部門在對 20xx年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測明顯表示出樂觀，認(rèn)為國家宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展，這更加堅(jiān)定了開發(fā)商對方地產(chǎn)市場預(yù)期的信心，他們認(rèn)為未 來一段時(shí)間中國的住宅、寫字樓、賓館飯店及大型公共設(shè)施和場館會有大量干需求，在 20xx年定會繼續(xù)增加開發(fā)力度。 20xx年西安市地方財(cái)政收入 ,比去年同期增長 %。 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目施工、竣工及新開工面積 20xx年商品住宅施工面積 ,比去年增長 %。 住宅類商品房空置情況 20xx年西安市住宅空置面積（累計(jì)）達(dá) ，比去年同期增長了 %。 20xx年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為 ,20xx年人均居住面積也不超過 11平方米 , 要達(dá)到 20平方米的標(biāo)準(zhǔn) ,需要增建 8300萬平方米住宅 ,即使在 20xx年達(dá)到人均 14平方米 , 每年至少需要建設(shè) 500萬平方米 . 而最近五年年平均開發(fā)量僅 300多萬平方米 ,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。而 價(jià)格也開始隨著樓市的供求變化，樓市的市場化運(yùn)作趨勢越來越為顯化，這種趨勢也逐步被購房者和開發(fā)商所接受，成為樓市價(jià)格走向健康、回歸于價(jià)值的 重要體現(xiàn)。 三、區(qū)位環(huán)境――――西安市曲江區(qū)的環(huán)境分析 曲江呈現(xiàn)出西安罕見的“路多余車”的現(xiàn)象，即公路的密度和寬度的指標(biāo)都很高，車輛卻很稀疏。 ? 良好的融資能力 城投公司資本實(shí)力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項(xiàng) 目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實(shí)力的企事業(yè)單位，這為項(xiàng)目的實(shí)施提供了強(qiáng)有力的資金保障。 機(jī)會（ OPPORTUNITY） ? 西安對中高檔商品房的開發(fā)與銷售的控制，給本項(xiàng)目帶來了商機(jī) 今年 4 月份，西安市副市長喬征在西安城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)大勢論壇上指出今后市政府將從政策上嚴(yán)格控制中高檔商品房的開發(fā)和銷售，并按照國家有關(guān)政策，對別墅類項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行 “ 封殺令 ” 。因此目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。其中道路問題，目前只有一條臨時(shí)道路可進(jìn)場施工，正式規(guī)劃路待建。生產(chǎn)用的臨時(shí)用電可以協(xié)調(diào)曲江水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久用電需向供電局申辦。 2） 承上啟下，綜合布置，空間布局一體化發(fā)展的原則。 6） 構(gòu)筑“多樣性居住空間”，多層、小高層巧 妙組合，營造組團(tuán)概念原則。如今，人們買房不僅局限于購買一套公寓，而是買進(jìn)整個(gè)社區(qū)以及社區(qū)中與外部不同的生活方式，住區(qū)環(huán)境就是開發(fā)商所推崇的這種生活方式的最直觀地詮釋。 二、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 本項(xiàng)目從 20xx 年 7月開始到 20xx 年 6 月底結(jié)束，共歷時(shí) 4 年具體的工作內(nèi)容和時(shí)間安排如上所述，其他的工作詳見詳項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃橫道圖附圖。 交通便利，有置優(yōu)越，商業(yè)配套齊全，又屋頂花園設(shè)計(jì)較差 近鄰文藝北路，地處城市中心區(qū)，周邊配套較好、宜商住 從上表我們不難看出： 周圍物業(yè)基本是高層和小高層，根據(jù)我們的市場調(diào)查及差異化定為目標(biāo)，我們將本項(xiàng)目定位為小高層和 多層，從而避開了競爭激烈的高層住宅市場。 是顧客確信我們的價(jià)格合理，同時(shí)付款方式是最輕松的。 配套設(shè)施完善 服從政府在教育、生活等方面的市政配套要求，嚴(yán)格按城市規(guī)劃要 求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 ＋ 3400247。 4 74..5 =3020 注： 平均價(jià)為現(xiàn)樓、一次性折實(shí)均價(jià)。 付款方式： 一次性付款 93 折 建筑期付款 簽約付款 30%；竣工 50%；交房 20% 銀行按揭七成 30 年。 促銷優(yōu)惠： 前三位買摟者可獲三萬元的裝修費(fèi)。竣工 50%；其余的 20%為 1~3 年的無息貸款。 在現(xiàn)代的房地產(chǎn)營銷中，消費(fèi)者已經(jīng)不僅僅是一個(gè)被動(dòng)者，讓消費(fèi)者積極地參與，使消費(fèi)者獲得足夠的重視，得到極大的心理滿足，是品牌忠誠度和滿意 度獲得有效的提高，給企業(yè)帶來乃以估計(jì)的競爭優(yōu)勢。 印刷媒體：所有印刷品制作完工，各自擔(dān)當(dāng)銷售角色。 （四）、持續(xù)期（ 20xx 年 1 月 ~6 月） 主要任務(wù)：針對剩余商品的特色加以推廣 廣告重點(diǎn)：分析前期廣告的賣點(diǎn)，擇優(yōu)再行強(qiáng)打。 三、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金的主要來源有：開發(fā)商的自有資金 萬元， 20xx 年上半年投入 萬元，下半年投入 1590。詳見損益表表。本項(xiàng)目與城南區(qū)定位相似的樓盤相比，本區(qū)的住宅建設(shè)鋼你剛剛起步，人氣不是太旺。 三、 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目投資的資金主要來源有自有資金、銀行貸款、銷售收入，從資金的使用成本和開發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式、七成銀行按揭貸款方式、建設(shè)期付款 +銀行按揭等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。詳見敏感性分析表和敏感性分析圖。項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積 平方米 228983 商品房銷售 小高層住宅 多 層住宅 超 市 郵局、銀行 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 222455 57330 163125 1200 800 車位 780 個(gè) 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措 其中：自有資金 銀行貸款 預(yù)售房款 銷售稅金及附加 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 693 7657 6441 全部 全部 全部 全部 3 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 。主要是通過分析住房的建筑面積，成本和盈利之間的關(guān)系，找出方案在盈利和虧損在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，說明方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)大小，這個(gè)臨界點(diǎn)就是本節(jié)所求的參數(shù)。下面就不同的因素對項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行分析。為了保證項(xiàng)目的成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程的質(zhì)量，通過降低開發(fā)成 本，減少市場得風(fēng)險(xiǎn)。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為 50%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。詳見資金來源與運(yùn)用表。 印刷媒體：設(shè)計(jì)制作贈與以購房客戶的賀卡 、慰問信等。 戶外引導(dǎo)旗等銷售道具，視具體情況及時(shí)添加。 公共傳播： 召開記者招待會，散播新聞消息稿，引起社會大眾的興趣。 樓盤以實(shí)現(xiàn)房，若銷售情況不錯(cuò)可相應(yīng)取消發(fā)展商貸款。 定價(jià)說明： 如果付款方式 3 的市場反應(yīng)良好，則付款方式可維持不變。 2.、買樓抽獎(jiǎng)旅游。 本項(xiàng)目平均價(jià)的擬定是以評分總數(shù)與其他可比項(xiàng)目比較得出 綜合加權(quán)之后，本項(xiàng)目小高層的平均價(jià)為 3630 元 /M2， 多層的平均價(jià)為 3020元 /M2。）247。 物業(yè)管理 為了維護(hù)業(yè)主的利益，確切達(dá)到物業(yè)報(bào)紙和增值的目的，同時(shí)為了樹立開發(fā)商的形象，加快市場銷售的速度，我們聘請了業(yè)內(nèi)著名的物業(yè)管理公司香港戴德梁行作為本項(xiàng)目的物業(yè)顧問。 （四）、產(chǎn)品 質(zhì)量組合營銷 規(guī)劃超前化 以提高業(yè)主的生活質(zhì)量、創(chuàng)造更高層次的生活方式為出發(fā)點(diǎn)，以“精品意識、以人為本”為