【正文】 是最輕松的。 建筑藝術(shù)化 建筑造型優(yōu)美動(dòng)人，不單純滿足住宅的功能要求，同時(shí)注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和區(qū)位性。 配套設(shè)施完善 服從政府在教育、生活等方面的市政配套要求，嚴(yán)格按城市規(guī)劃要 求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 本項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù) 為了對本項(xiàng)目進(jìn)行合理的價(jià)格定位，我們對西 安市民目前的購房承受能力進(jìn)行了調(diào)查，西安市民目前的收入狀況如下： %%%%%%1500~20xx元 2500~4000元 4000~6000元6 00 0元以上家庭每月總收入各個(gè)階段所占的家庭比例系列1 據(jù)以上結(jié)果，西安市完全有能力吸收高檔商品房，這也給我們的定價(jià)提供重要的參考依據(jù)。 ＋ 3400247。 78＋ 3050247。 4 74..5 =3020 注： 平均價(jià)為現(xiàn)樓、一次性折實(shí)均價(jià)。 定價(jià)說明： 預(yù)售許可證尚未得到，不能進(jìn)行公開銷售。 付款方式： 一次性付款 93 折 建筑期付款 簽約付款 30%；竣工 50%；交房 20% 銀行按揭七成 30 年。 此時(shí)的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)節(jié)的作用。 促銷優(yōu)惠： 前三位買摟者可獲三萬元的裝修費(fèi)。 廣告強(qiáng)打期，促銷優(yōu)惠應(yīng)配合付款方式交錯(cuò)出擊，此時(shí)的促銷優(yōu)惠使較為使值得讓利活動(dòng)，以抵抗其他樓盤的競爭，促進(jìn)銷售。竣工 50%；其余的 20%為 1~3 年的無息貸款。 ? 廣告策略 據(jù)調(diào)查，西安市民目前獲得房地產(chǎn)信息的主要途徑依次為報(bào)刊雜志（主要是華商報(bào)和西安晚報(bào)）、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)信息、戶外廣告和電視廣告。 在現(xiàn)代的房地產(chǎn)營銷中，消費(fèi)者已經(jīng)不僅僅是一個(gè)被動(dòng)者，讓消費(fèi)者積極地參與，使消費(fèi)者獲得足夠的重視，得到極大的心理滿足，是品牌忠誠度和滿意 度獲得有效的提高，給企業(yè)帶來乃以估計(jì)的競爭優(yōu)勢。 戶外媒體：接待中心的設(shè)計(jì)法寶制作； 現(xiàn)場圍墻、旗子、看板的設(shè)計(jì)制作； 交通要道的看板、來訪路徑的指示牌選址、設(shè)計(jì)制 作； 公交車廣告（所有戶外媒體的建成將引起路人的主意，依照來區(qū)域客戶，如高山流水、楓葉新都市、陽光小區(qū)等）。 印刷媒體：所有印刷品制作完工，各自擔(dān)當(dāng)銷售角色。 （三）、強(qiáng)銷期（ 20xx 年 1 月 ~12月） 主要任務(wù)：正式開始強(qiáng)銷，塑造商品整體氣勢 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績 公共傳播：報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)等廣告密度達(dá)到峰值（評判媒體發(fā)布效果，及時(shí)調(diào)整運(yùn)作）。 （四）、持續(xù)期（ 20xx 年 1 月 ~6 月） 主要任務(wù)：針對剩余商品的特色加以推廣 廣告重點(diǎn)：分析前期廣告的賣點(diǎn)，擇優(yōu)再行強(qiáng)打。 二、營銷方式 由于開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤多為經(jīng)濟(jì)適用房，對高檔 住宅的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對不足，從銷售經(jīng)驗(yàn)欠缺，因此本樓盤采用獨(dú)家代理方式承包給物業(yè)代理公司進(jìn)銷 售。 三、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金的主要來源有：開發(fā)商的自有資金 萬元， 20xx 年上半年投入 萬元，下半年投入 1590。本項(xiàng)目的建筑面積為 220455 平方米，其中小高層住宅可售面積為 57330 平方米，多層住宅可售面積為 163125平方米，車庫位數(shù)為 780個(gè)。詳見損益表表。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% = 100%=37% 商品房投資利稅率 =（利潤總額 +銷售稅金及附加） /總投資 100% =22829/ 100%=45% 三、清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，房地產(chǎn)投資借款從 20xx年上半年開始分三次償還本金和利息， 20xx 年上半年還 122 萬元， 20xx 年下半年還 3823 萬元， 20xx年上半年還 2496 萬元，從本項(xiàng)目的還本付息表中可以得出本項(xiàng)目的清償能力是可以的，能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照計(jì)劃償還本金和利息。本項(xiàng)目與城南區(qū)定位相似的樓盤相比，本區(qū)的住宅建設(shè)鋼你剛剛起步，人氣不是太旺。項(xiàng)目的市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。 三、 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目投資的資金主要來源有自有資金、銀行貸款、銷售收入，從資金的使用成本和開發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式、七成銀行按揭貸款方式、建設(shè)期付款 +銀行按揭等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 CI為各年的銷售收入， CO為各年的成本支出。詳見敏感性分析表和敏感性分析圖。 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 % 建設(shè)投資（萬元） 最高值 多層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3020 最低值 2522 小高層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3630 最低值 3031 銷售收入（萬元） 最低值 第十部分 結(jié)論及建議 一、 結(jié)論 該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家產(chǎn) 業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂觀。項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積 平方米 228983 商品房銷售 小高層住宅 多 層住宅 超 市 郵局、銀行 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 222455 57330 163125 1200 800 車位 780 個(gè) 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措 其中：自有資金 銀行貸款 預(yù)售房款 銷售稅金及附加 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 693 7657 6441 全部 全部 全部 全部 3 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要是通過分析住房的建筑面積，成本和盈利之間的關(guān)系，找出方案在盈利和虧損在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，說明方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)大小，這個(gè)臨界點(diǎn)就是本節(jié)所求的參數(shù)。如果建設(shè)投資和售房價(jià)格 向不利方向變動(dòng) 10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至 25%和 28%，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4459萬元和 3026萬元，所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元和 萬元。下面就不同的因素對項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行分析。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低 投資成本，降低工程造價(jià)，控制投資成本也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。為了保證項(xiàng)目的成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程的質(zhì)量，通過降低開發(fā)成 本，減少市場得風(fēng)險(xiǎn)。 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 一、 市場風(fēng)險(xiǎn)分 析 從西安市目前的房地產(chǎn)市場來看，目前西安的房地產(chǎn)市場正處于供求相對平衡的狀態(tài)。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為 50%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 銷售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 20xx年上半年完成銷售任務(wù)，各年銷售計(jì)劃見表 銷售時(shí)間 （ 33 個(gè)月） 籌備期 （ 6 個(gè)月） 公開期 （ 9 個(gè)月） 強(qiáng)銷期 （ 12 個(gè)月） 持續(xù)期 （ 6 個(gè)月） 銷售計(jì)劃 15% 30% 45% 10% 二、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的銷售收入為 ，可獲利潤 ，扣除所得稅 ，還剩有 。詳見資金來源與運(yùn)用表。銷售計(jì)劃如下； 銷售時(shí)間 （ 33 個(gè)月） 籌備期 （ 6 個(gè)月） 公開期 （ 9 個(gè)月） 強(qiáng)銷期 （ 12 個(gè)月） 持續(xù)期 （ 6 個(gè)月） 銷售計(jì)劃 15% 30% 45% 10% 第七部分 投資估算及資金籌措 一、 估算的原則 按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算； 按西安市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件進(jìn)行估算； 按行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)進(jìn)行估算； 按有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算； 按可行研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求進(jìn)行估算。 印刷媒體：設(shè)計(jì)制作贈(zèng)與以購房客戶的賀卡 、慰問信等。 戶外媒體：戶外媒體是廣告主體修正而及時(shí)更改。 戶外引導(dǎo)旗等銷售道具，視具體情況及時(shí)添加。 （二）、公開期（ 20xx 年 4 月 ~12月） 主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣 廣告重點(diǎn)：次階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。 公共傳播： 召開記者招待會(huì)，散播新聞消息稿，引起社會(huì)大眾的興趣。 由于本項(xiàng)目的顧客群是較收入者，他們對網(wǎng)絡(luò)的接觸頻繁，因此我們有必要使我們的項(xiàng)目在望商進(jìn)行宣傳。 樓盤以實(shí)現(xiàn)房，若銷售情況不錯(cuò)可相應(yīng)取消發(fā)展商貸款。 銀行按揭七成 30 年貸款。 定價(jià)說明： 如果付款方式 3 的市場反應(yīng)良好，則付款方式可維持不變。 建筑起付款簽約首付 30%；竣工付 50%；交房 20%。 2.、買樓抽獎(jiǎng)旅游。 試探市場反應(yīng)，預(yù)估定金客戶的心理價(jià)位，為開盤定價(jià)提供參考。 本項(xiàng)目平均價(jià)的擬定是以評分總數(shù)與其他可比項(xiàng)目比較得出 綜合加權(quán)之后，本項(xiàng)目小高層的平均價(jià)為 3630 元 /M2， 多層的平均價(jià)為 3020元 /M2。 +2750247。）247。 77+3450247。 物業(yè)管理 為了維護(hù)業(yè)主的利益，確切達(dá)到物業(yè)報(bào)紙和增值的目的，同時(shí)為了樹立開發(fā)商的形象，加快市場銷售的速度，我們聘請了業(yè)內(nèi)著名的物業(yè)管理公司香港戴德梁行作為本項(xiàng)目的物業(yè)顧問。本項(xiàng)目將大量采用聚合物高分子有機(jī)物類保溫、防水材料、設(shè)別管材等，使“白色垃圾”得以物盡其用，如屋面的聚苯板、水泥聚苯板保溫層、UPVC 排水管、塑料熱水管等。 （四）、產(chǎn)品 質(zhì)量組合營銷 規(guī)劃超前化 以提高業(yè)主的生活質(zhì)量、創(chuàng)造更高層次的生活方式為出發(fā)點(diǎn)，以“精品意識(shí)、以人為本”為指導(dǎo)思想，進(jìn)行住宅選型和總體規(guī)劃，提高、擴(kuò)展現(xiàn)行規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，充分滿足未來生活需要。 項(xiàng)目的容積率低（ %），綠化率高（ %）。 周圍物業(yè)的容積率大，而我們項(xiàng)目的容積率僅為 ，綠化率達(dá)到 %。 位于西安市中心地段，周邊配套較全，商業(yè)、寫字樓、公寓等 位置優(yōu)越，毗鄰雁塔路，周圍商業(yè)市政配套齊全，但出入較不方便。曲江區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通設(shè)施、首屈一指的生態(tài)質(zhì)量和完善的配套設(shè)施，再加上曲江國際會(huì)議中心、中偉外商會(huì)所、唐華賓館等會(huì)議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點(diǎn)、不久后將進(jìn)駐的沃爾瑪?shù)葒H著名購物中心和國際一批名校，從而決定了入住該區(qū)的主流人群 社會(huì)上各個(gè)領(lǐng)域的成功人士。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。 景觀的人性化設(shè)計(jì) 充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動(dòng)習(xí)慣，合理地配置場地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動(dòng)的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。 外立面設(shè)計(jì) 外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡潔時(shí)尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開發(fā)理念。 三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 (一 )、小區(qū)布局保證各戶的“通好性” “通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要指標(biāo)，一個(gè)樓盤如果 80%很好賣，但剩下的 20%清不了盤，這個(gè)項(xiàng)目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的 20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。 5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色 —— 差異化原則。并體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯(cuò)落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。 ? 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰曲江水廠，水廠可以提供 500mm 供水管道，可以解決施工場地內(nèi)的用水問題。臨近西安交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。 項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢南高北低，平均高差 14 米，高差最大的地方相 差 21 米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為 450。 ? 目前西