【正文】 的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風險。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2％，農(nóng)行的不良貸款率高于2％。 四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。其股權(quán)融資一般不是通過上市，而是通過房地產(chǎn)投資基金實現(xiàn)其股權(quán)融資。這對于要依靠項目貸款和期房銷售回款來維持項目運作的發(fā)展商是一個非常嚴峻的考驗，而這些發(fā)展商不在少數(shù)。中國人民銀行于2001年6月19日發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋找新的融資方式。自有資金占開發(fā)投資比重很小，房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困境。其中第一大資金來源為“定金和預收款”，%，%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，%，%；第三大資金來源是銀行貸款，%，%。其股息通常比證券型基金高出2%3%，但這種類型的基金的股價受市場利率影響較大，加之其資本構(gòu)成債務負擔重，致使抵押型基金投資風險很大。在權(quán)益房地產(chǎn)投資信托基金的資本組合中，債務融資比重極低、投資者的股本是其主要的資金來源，由此這種基金的損益平衡點較低、顯示了較高的投資收益與低風險。在長期內(nèi)，如過去10年內(nèi)，%，%%。因此，REIT的投資特性是高分紅和適度成長。REIT 收益回報與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，可以為資產(chǎn)組合提供資產(chǎn)分散的選擇。P、NASEAQ Composite的收益率指數(shù)等的相關(guān)性偏低。(2)與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)性較低。稅法要求至少90%的每股收益作為股利分配給股東，實際分配的股利超過這一計算額，超出部分作為“資本返還”。REIT在稅法上是一個獨立的經(jīng)濟實體，由于房地產(chǎn)投資信托基金屬于利潤傳遞機構(gòu)，基金的經(jīng)營利潤大部分（至少90%）轉(zhuǎn)移給了房地產(chǎn)投資基金股東，《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REIT將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報投資者，則無需交納公司所得稅，這就避免了對REIT和股東的雙重所得稅。(4)認購金額低。未上市的房地產(chǎn)投資信托基金的信托憑證一般也可以在柜臺市場進行流通。由于監(jiān)管方面的規(guī)定，REIT不可能偏離物業(yè)投資業(yè)務或分散投資至非物業(yè)投資業(yè)務。(2)屬多元化組合投資、降低投資風險。而基金管理公司或者信托公司(受托者)按照契約的約定，將受托資金投資于房地產(chǎn)業(yè)，取得收益后分還給投資者(委托者)，基金管理公司或者信托公司(受托者)取得一定比例的報酬。即房地產(chǎn)投資信托基金托管者,可以是商業(yè)銀行或者其它的財力強大的金融機構(gòu)、保險機構(gòu)等。REIT的法人,，可以是一個也可以是多個。一般由信托基金管理公司，信托基金保管機構(gòu)和投資者三方通過信托投資契約享受投資收益。 房地產(chǎn)信托基金的基本特征信托起源于16世紀英國的尤斯(USE)制度,它是一種為他人領(lǐng)有財產(chǎn)權(quán)并代其管理產(chǎn)業(yè)的辦法。由于房地產(chǎn)投資信托公司進入亞洲相對較晚，它們和市場的磨合、協(xié)調(diào)適應還需要時間，正在發(fā)展中。韓國在2001年7月頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》,為REIT發(fā)展提供相關(guān)的法律制度。日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產(chǎn)業(yè)。 美國REIT在各證券交易所的分布證券交易所紐約證交所美國證交所納斯達克家數(shù)1492712資料來源：NAREIT，2003年11月。1990年是REIT的成長階段，90年代成長的原因有兩部分，其一是19901991中期經(jīng)濟不景氣時，商用房地產(chǎn)價格下跌約30％50％，因而使得199293年經(jīng)濟復蘇時，投資者紛紛進場。 REIT在美國的產(chǎn)生和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)是1960年美國國會根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定，按一定的法人組織形式組建而成的。 第2章 房地產(chǎn)信托投資基金在全球的發(fā)展及基本特征 房地產(chǎn)投資信托基金概述 從國際發(fā)展看，房地產(chǎn)投資信托基金最早于1960年出現(xiàn)在美國，且在歐洲、澳大利亞及非洲(南非)都有幾十年的發(fā)展歷史。1．3研究的目的和意義通過對國外先進房地產(chǎn)融資模式—房地產(chǎn)投資信托基金的深入研究，在分析中國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的環(huán)境與條件的基礎(chǔ)上，探討了在我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的可行性和構(gòu)建了一個符合我國現(xiàn)階段國情的房地產(chǎn)投資信托基金模式，來解決我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸問題，并起到完善我國金融體系的作用。第三部分，對我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題分析的基礎(chǔ)上，提出了相關(guān)的政策建議，并通過和國外基金模式的比較，結(jié)合我國國情，對發(fā)展中國特色房地產(chǎn)投資信托基金提出了切實可行的發(fā)展模式。從發(fā)展我國REIT產(chǎn)品的角度看，國內(nèi)已發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品實質(zhì)為證券類產(chǎn)品，如果將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品延伸為REIT產(chǎn)品，由于國內(nèi)的類房產(chǎn)基金才剛剛起步，相關(guān)法規(guī)也尚未出臺，因此在產(chǎn)品設(shè)計、法律形態(tài)、資金募集、運作模式等方面尚存在許多局限性和障礙。將緩解中國房地產(chǎn)企業(yè)擴張中的資本困境，并為游離在房地產(chǎn)市場外的民間資本進入房地產(chǎn)行業(yè)提供一種新的投資渠道。過去十多年，房地產(chǎn)金融體系的不完備使得中國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于銀行信貸，股權(quán)融資手段未能得到充分應用。自1996年以來，我國金融界對房地產(chǎn)放貸政策進行轉(zhuǎn)變，特別是2003年我國出臺的121文件，使得房地產(chǎn)企業(yè)從金融機構(gòu)取得貸款的難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資形式更加嚴峻，對開發(fā)商來說，除了通過銀行等傳統(tǒng)信貸融資方式取得資金外，迫切需要到資本市場上拓展新的投融資渠道。作者簽名： 日期： 年 月 日導師簽名： 日期： 年 月 日指導教師評閱書指導教師評價：一、撰寫（設(shè)計）過程學生在論文（設(shè)計）過程中的治學態(tài)度、工作精神□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學生掌握專業(yè)知識、技能的扎實程度□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學生綜合運用所學知識和專業(yè)技能分析和解決問題的能力□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格研究方法的科學性；技術(shù)線路的可行性；設(shè)計方案的合理性□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格完成畢業(yè)論文（設(shè)計）期間的出勤情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設(shè)計）質(zhì)量論文（設(shè)計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設(shè)計）任務（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格三、論文（設(shè)計）水平論文（設(shè)計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設(shè)計是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設(shè)計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格建議成績：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級前的□內(nèi)畫“√”）指導教師： （簽名） 單位： （蓋章）年 月 日評閱教師評閱書評閱教師評價：一、論文（設(shè)計）質(zhì)量論文（設(shè)計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設(shè)計）任務（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設(shè)計）水平論文（設(shè)計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設(shè)計是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設(shè)計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格建議成績：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級前的□內(nèi)畫“√”）評閱教師： （簽名） 單位： （蓋章）年 月 日上海海事大學碩士學位論文 我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金研究教研室（或答辯小組）及教學系意見教研室（或答辯小組）評價：一、答辯過程畢業(yè)論文（設(shè)計）的基本要點和見解的敘述情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格對答辯問題的反應、理解、表達情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學生答辯過程中的精神狀態(tài)□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設(shè)計）質(zhì)量論文（設(shè)計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設(shè)計）任務（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格三、論文（設(shè)計）水平論文（設(shè)計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設(shè)計是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設(shè)計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格評定成績：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級前的□內(nèi)畫“√”）教研室主任（或答辯小組組長）： （簽名）年 月 日教學系意見：系主任： （簽名）年 月 日目 錄第1章 導論 1 1 2 2第2章 房地產(chǎn)信托投資基金在全球的發(fā)展及基本特征 3 房地產(chǎn)投資信托基金概述 3 房地產(chǎn)投資信托基金的基本特征 5 房地產(chǎn)投資信托基金的分類 10 房地產(chǎn)投資信托基金成立的條件 11第3章 我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的意義及可行性分析 13 13 14 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對我國房地產(chǎn)業(yè)的重要意義 16 發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析 18第4章 我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 23 我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀 23 對上海國際投資公司信托產(chǎn)品分析 25 我國信托基金與美國REIT產(chǎn)品的比較 28 我國發(fā)展REIT存在的瓶頸問題和建議 29第5章 我國發(fā)展REIT模式選擇 34 34 35 我國應建立REIT稅收的優(yōu)惠政策，避免雙重稅 36 美國和亞洲結(jié)構(gòu)模式的比較 36 在我國發(fā)展發(fā)展封閉式REIT的建議 42 在我國發(fā)展REIT的其他模式選擇 43結(jié)束語： 44致謝 45參考文獻： 46 53第1章 導論房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)鏈條長，它的發(fā)展可以拉動建筑建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的增長，對經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起著重要的作用。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔。作 者 簽 名：　　 　 　　日　 期：　　 　 　　 指導教師簽名：　　 　 　　 日　　期：　　 　 　　 使用授權(quán)說明本人完全了解 大學關(guān)于收集、保存、使用畢業(yè)設(shè)計（論文）的規(guī)定，即：按照學校要求提交畢業(yè)設(shè)計（論文）的印刷本和電子版本；學校有權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務；學校可以采用影印、縮印、數(shù)字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉績?nèi)容。由于國情的巨大不同，也不能照搬美國的發(fā)展模式，近年來，房地產(chǎn)投資信托基金在亞洲一些取得了迅猛的發(fā)展，而亞洲國家的法律環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境更接近我國，對我國的借鑒性更強，本文通過美國和亞洲發(fā)展模式的相比較的方法，探討了適合我國國情的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式，并提出了相關(guān)的政策建議。美國當時推出的《房地產(chǎn)投資信托法案》創(chuàng)造了一個新的投資品種即房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金,不僅僅解決了融資問題，而且極大地推動了房地產(chǎn)和金融業(yè)的發(fā)展。摘 要房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)鏈條長，它的發(fā)展可以拉動建筑建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的增長，對我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起著重要的作用，同時，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資問題一直都是我國房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的難題之一。中國現(xiàn)在的融資環(huán)境與美國出臺房地產(chǎn)投資信托基金法時的融資環(huán)境非常相似，當時的美國也是地產(chǎn)融資困難、銀行緊縮銀根，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到遏制。在我國，無論是房地產(chǎn)市場還是資本市場都只有幾十年發(fā)展時間，對房地產(chǎn)投資信托基金的理論研究也在進行中，加上我國的政治、經(jīng)濟以及法律環(huán)境美國相比，差異巨大，甚至某些方面有著根本的不同，所以本文對在我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金進行了可行性分析。對本研究提供過幫助和做出過貢獻的個人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。涉密論文按學校規(guī)定處理。同時，融資渠道過于單一，也不利于銀行貸款管理和風險控制?！百Y本化程度是衡量一個行業(yè)成熟與否的主要標準” 參見： 厲以寧，《中國住