【正文】 巨大風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)基數(shù)算出2005年長春市商品房價(jià)格和價(jià)格指數(shù)如下表：表8：2005年112月各類商品房價(jià)格及價(jià)格指數(shù)（單位：元/平方米、點(diǎn)）11月12月13月14月15月16月17月18月19月110月111月112月均價(jià)249224522581259127622712259025372578259626062577指數(shù)973958100810121079105910129911007101410181007 圖9：2005年112月商品房價(jià)格指數(shù) 從圖中可以看出，商品房價(jià)格指數(shù)13月平穩(wěn)，45月指數(shù)持續(xù)上漲，68月指數(shù)穩(wěn)中有降，9月份開始指數(shù)趨于穩(wěn)定。 另外，我市部分小戶型、精裝修房出現(xiàn)抬高了市場均價(jià)，特別是城中部分4000元／平方米以上的住宅，精裝修使其成本增長400一600元／平方米。前幾年我市為了推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍采取了很多政策措施，如控制土地供應(yīng)量、財(cái)政補(bǔ)貼稅率、完善住房消費(fèi)貸款、提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等等，這些政策有效地增加了住房的有效需求，拉動了房價(jià)上揚(yáng)。前兩年，適逢銀行存款利率不斷下調(diào)，股市不景氣，居民投資渠道稀缺，而不斷活躍的房地產(chǎn)市場和上漲的房價(jià)自然成為居民優(yōu)先選擇的一個(gè)投資和投機(jī)渠道。由于房地產(chǎn)業(yè)高利潤、快速發(fā)展，客觀上拉動建材價(jià)格上漲。具體分析，主要有以下幾方面原因： 供求比例相對穩(wěn)定 2002年以來由于我市經(jīng)濟(jì)快速增長，居民可支配收入增加，城市建設(shè)和舊城改造加速，住房消費(fèi)信貸支持力度的加大等因素，增加了居民的購房能力，居民對住房的需求增長較快，全市商品房供求比例基本穩(wěn)定，房價(jià)穩(wěn)中有漲。 商品住宅銷售價(jià)格分析2005年全市含政策性的商品住宅成交均價(jià)為2440元/平方米，%。 按建筑結(jié)構(gòu)分析2005年長春市房地產(chǎn)施工面積 ，其中：。120150平方米成交4438套，金額136475萬元。表5：商品住宅按照銷售價(jià)格劃分的銷售情況價(jià)格1000以下1000150015012000200125002501300030014000400150005000以上銷售套數(shù)（套）40034227369399328553065927278銷售面積（萬平方米）成交金額（萬元）30555105412547596063928371274765593127379 商品住宅按房屋面積的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按照單套面積劃分，60平方米以下成交2382套，金額28161萬元。30014000成交3065套，金額127476萬元。10011500成交3422套，金額51054萬元。三室銷售7676套，面積104萬平方米，成交金額259282萬元。現(xiàn)在購買商品房考慮較多的因素除了人們一直關(guān)注的價(jià)格、地段、戶型等因素外，還增加了物業(yè)管理、房屋質(zhì)量、公共配套、小區(qū)綠化、周邊教育環(huán)境、車庫等，不難看出購房者對客觀因素的重視也在于日俱增。 三是市區(qū)仍是購房者的首選。 二是中低檔住宅需求仍為消費(fèi)的主體。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長春市房產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購買商品住宅需求發(fā)生較大的不同。1998年長春市二手房稅、2000年長春市二手房稅；到2001年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá)3800萬元和1409萬元，%%；到2002年稅、%；到2003年稅、。 ，增量房成交面積為236萬平方米，: 1 。2005年長春市增量房成交面積為270萬平方米，%，%。％。表3：2005年經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)銷售情況類型2005年同比（%）開發(fā)情況施工面積（萬平方米）97竣工面積（萬平方米）銷售情況銷售套數(shù)（套）5954銷售面積（萬平方米）金額（萬元）97625均價(jià)（元/平方米）1788空置情況空置面積5 存量房市場運(yùn)行特點(diǎn)分析（一）二手房交易量在連續(xù)攀升后，今年有所回落1998年前長春市二手房交易主要以私有房屋為主，成交量、交易額均不大。4）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）。%。應(yīng)該適當(dāng)控制開發(fā)規(guī)模，逐漸消化空置，達(dá)到供銷大體平衡的狀態(tài)?？罩妹娣e按區(qū)域劃分：。圖1：各城區(qū)商品房竣工面積`3）、2005年商品房銷售情況2005年全市商品房累計(jì)銷售270萬平方米，同比增加34萬平方米，%。2004年商品房空置面積按區(qū)域劃分：。其中，市區(qū)人口315萬人，四縣（市）人口為409萬人。2）、宏觀經(jīng)濟(jì)因素資料顯示我市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1700億元，年均增長13%以上。2002年11月，央行在全國范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)信貸大檢查，檢查結(jié)果發(fā)現(xiàn)商業(yè)%%。 房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中占比很大的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)業(yè)又是收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特殊產(chǎn)業(yè)，為確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)有序規(guī)范，在防范風(fēng)險(xiǎn)中穩(wěn)健發(fā)展，必須要建立相應(yīng)的嚴(yán)密管理、調(diào)控有序的管理系統(tǒng)。金融部門可依據(jù)城市住房建設(shè)的高、中、低檔次的合理規(guī)劃，合理配置住房貸款的結(jié)構(gòu)。住房信貸有經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)，國外民用住房建筑業(yè)周期性的不穩(wěn)定，導(dǎo)因是住房抵押信貸供給的波動，因此，自上世紀(jì)六十年代中期以來，穩(wěn)定住房市場上抵押信貸資金的流量，成為有些國家住房政策的一個(gè)重要目標(biāo)?！吨敢芬蠼杩钊恕霸鹿┎怀^月收入50％，所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。%。 拆遷情況2005年全市新批拆遷項(xiàng)目74個(gè)。 確定建設(shè)單位開工建設(shè)的有16塊，占地面積265萬平方米，規(guī)劃總建筑面積407萬平方米。其中：2003年確認(rèn)的72塊棚戶區(qū)， 2002005年根據(jù)各區(qū)申報(bào)，經(jīng)過相關(guān)部門的實(shí)地踏察，又確認(rèn)36塊可做棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。2005年全市各類商品房規(guī)劃用地面積1813萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積629萬平方米。但這些政策客觀上也對發(fā)展落后長春市房地產(chǎn)的市場產(chǎn)生了一定抑制作用（土地供應(yīng)趨緊，融資渠道變窄，投資規(guī)?？s小，價(jià)格上升空間受抑），延緩了長春市房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的步伐。從全國來看，這些政策的出臺，是繼2004年國家對固定資產(chǎn)投資過熱，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格畸高發(fā)展宏觀調(diào)控的延續(xù)。 2005年國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展相繼出臺了直接規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的政策規(guī)定6部，長春市出臺實(shí)施意見一部。2005年3月16日，中國人民銀行宣布調(diào)高個(gè)人房屋貸款利率，并實(shí)行下限管理； 2005年4月27日，國務(wù)院提出了8項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施； 2005年5月9日，關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》的通知建住房電[2005]33號。 （，），比 ，%。 房地產(chǎn)開發(fā)總體情況（，經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積97萬平方米，），增幅為6%。通過高效運(yùn)作，有效地貫徹國家對住房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)現(xiàn)開發(fā)規(guī)模化、集約化，提高建造質(zhì)量，引導(dǎo)市場制定合理的房價(jià)，為市場提供更多的精品。 ③強(qiáng)化有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)意識，杜絕回避責(zé)任的行為，采取積極措施解決拆遷過程中的各種問題。政府可以通過土地出讓和規(guī)劃來控制投資開發(fā)速度；采用科學(xué)的定價(jià)方法制定土地、建筑材料、社區(qū)配套服務(wù)等限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使房價(jià)構(gòu)成更趨合理；通過制定不同的稅收等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來控制房價(jià)；通過政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿的綜合作用，使土地供應(yīng)量、市場準(zhǔn)入量、銷售量、消費(fèi)者的需求釋放和消費(fèi)質(zhì)量等相互協(xié)調(diào)、相互平衡。 (4)盤活存量房市場，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房價(jià)，避免房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫。 （2）加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，合理控制地價(jià)。 （1）加強(qiáng)宏觀總量調(diào)控，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的實(shí)效作用。同時(shí)有關(guān)職能部門為了維護(hù)自身形象，不愿觸動“釘子戶”。因此，長春的房地產(chǎn)自有資金嚴(yán)重不足，而主要還是利用銀行貸款，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。 房地產(chǎn)商自有資金投入不足 從2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2005年房地產(chǎn)資本到位 ，、（其中定金及預(yù)付款154億元）。由此可見，房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)小于GDP增幅和固定資產(chǎn)投資增幅，與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性發(fā)展不太吻合。2005年在全市全面實(shí)行《商品房買賣合同》網(wǎng)上聯(lián)機(jī)打印，促使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完整報(bào)送所開發(fā)的項(xiàng)目的詳細(xì)數(shù)據(jù)，房屋銷售的數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)上傳到房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，經(jīng)系統(tǒng)處理后及時(shí)在長春市房地產(chǎn)動態(tài)信息網(wǎng)（）上予以發(fā)布。 (6)新的城市板塊已經(jīng)形成根據(jù)長春市未來城市規(guī)劃的南拓北優(yōu)、西控東展的發(fā)展方向以及把長春市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、科教進(jìn)步、生態(tài)良好的宜居城市的總體目標(biāo)，我市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展城市建設(shè)，加之凈月開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、汽貿(mào)區(qū)等重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的國內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入開發(fā)?？罩蒙唐贩靠偭炕竞侠?。 (3)存量房銷售比例增大，成為區(qū)域的房地產(chǎn)市場的新生力量 2005年我市存量房交易量和交易額均比去年同期有所增長。 (2)增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理 2005年全市增量商品房銷售面積270萬平方米，比2004年增加 34萬平方米，%。增幅6%。45 / 45目 錄第一部分 2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述 2 2005年長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)分析 2 存在的問題和建議 5第二部分 2005年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況 10 房地產(chǎn)開發(fā)總體情況 10 房地產(chǎn)市場總體情況 10 近期出臺房地產(chǎn)政策分析 11 土地供應(yīng)和規(guī)劃情況 13 棚戶區(qū)改造情況 13 房地產(chǎn)市場金融情況 14 拆遷情況 15 存量商品房市場情況 15 影響房地產(chǎn)市場的其它因素 15第三部分 商品房供給和銷售情況 18 商品房供應(yīng)和銷售 18 商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）供銷對比 21 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)和銷售情況 23 存量房市場運(yùn)行特點(diǎn)分析 23 房地產(chǎn)市場需求分析 25 二三級市場聯(lián)動分析 27第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 27 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析 27 商品住宅按成交價(jià)格的銷售分析 28 商品住宅按房屋面積的銷售分析 29 按建筑結(jié)構(gòu)分析 30第五部分 商品房價(jià)格分析 31 商品房銷售價(jià)格分析 31 商品住宅銷售價(jià)格分析 32 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格分析 32 非住宅銷售價(jià)格分析 32 商品房價(jià)格波動因素及相關(guān)分析 33 商品房價(jià)格指數(shù)分析 35 典型樓盤銷售情況跟蹤 36第六部分 風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注 40 40 42 結(jié)束語 432005年長春市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析報(bào)告長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會長春市城市建設(shè)開發(fā)管理辦公室（2006年1月8日）第一部分 2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述2005