【正文】 承接一期銷售，努力使二期銷售得更為火爆，從而樹立企業(yè)概念品牌，提高企業(yè)知名度、美譽(yù)度。E、股東實(shí)力雄厚（見第一部分內(nèi)容）劣勢(shì)A、一期銷售尚未達(dá)到最理想狀態(tài)：就目前而言，錦匯一期銷售率未超過90%，對(duì)二期客戶心理有事實(shí)上影響，因而在二期開盤的時(shí)機(jī)上應(yīng)充分考慮一期銷售進(jìn)度。且金牛區(qū)政府的“創(chuàng)錦西文化名宅”活動(dòng)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，社區(qū)環(huán)境及配套的成熟自然是不言而喻的。e、 對(duì)電梯使用及質(zhì)量存在疑慮，長(zhǎng)遠(yuǎn)的憂慮有維修費(fèi)方面、更新?lián)Q代費(fèi)用方面及日常供電方面。i、 有效地提高了容積率j、 最大程度地展現(xiàn)了綠化空間，給人以輕松的感覺k、 窗景的均好性照顧得較全面，臨街面樓房與內(nèi)部樓房差異明顯l、 局部底層架空處理令社區(qū)層次更為豐富，通透性更強(qiáng)m、 與一期的聯(lián)結(jié)部份過渡較好，保持了中心花園的完整性B、電梯公寓劣勢(shì)分析a、 電梯設(shè)施在住宅造價(jià)中所占的比例高達(dá)5%10%，為提高電梯運(yùn)行效率，一般著眼于減少電梯數(shù)量，增加客量來進(jìn)行設(shè)計(jì)，易導(dǎo)致平均每戶公共交通面積指標(biāo)比較高。e、 電梯公寓可令物業(yè)管理得以升級(jí)，是今后的發(fā)展方向，不易過時(shí)?！盇、電梯公寓優(yōu)勢(shì)分析a、 節(jié)約用地（生命力所在），電梯公寓層數(shù)的增加，小區(qū)建筑容積率成正比提高，且住宅占地與總用地之比的下降，可獲得較多的空地用以布置公共活動(dòng)場(chǎng)地及環(huán)境綠化，從而很好保持了一、二期的整體性及“休閑”的主題。而電梯公寓的出現(xiàn)無疑是給每一個(gè)開發(fā)商注入一劑新的利潤強(qiáng)心針。市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，各案在位置、環(huán)境、配套、戶型相差不大的情況下，以打價(jià)格戰(zhàn)的方式來贏得目標(biāo)客戶群是競(jìng)爭(zhēng)中不可避免的。七、調(diào)查結(jié)論通過以上詳細(xì)的調(diào)查和研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，本案所面臨的市場(chǎng)特征： 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈羊西線“餐飲娛樂一條街”的繁榮,帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,創(chuàng)造了良好的居家環(huán)境．因此，各開發(fā)商也都瞄準(zhǔn)了這一福地,羊西線片區(qū)呈現(xiàn)出“你爭(zhēng)我奪搶地盤”的情勢(shì)。公司最大的股東馬建國,曾無償捐資2000萬元興建成都SOS國際兒童村。該公司以質(zhì)量取勝，刻意創(chuàng)新，所開發(fā)的項(xiàng)目均達(dá)百分之百銷售率。且彩色廣告較去年明顯增加，在新有投放物業(yè)廣告中比重達(dá)到48%。市場(chǎng)上常用的促銷方式在目前的市場(chǎng)上，廣告是房地產(chǎn)促銷的一種重要手段。%的人則接受選擇3700元/平方米以上的住宅..市場(chǎng)的價(jià)格情況名 稱最低單價(jià)（元/M2）最低總價(jià)（萬元）最高單價(jià)（元/M2）最高總價(jià)（萬元）優(yōu)惠幅度香榭名苑189824 239038按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%潮蓉花園211019 355450 按揭優(yōu)惠2%,一次性優(yōu)惠5%格林花園2580 40 3300100 按揭優(yōu)惠3%，一次性優(yōu)惠5%錦城花園368080 4130 133按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%金都花園253022 308062 按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%桂香庭院199811 340042按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠5%天鵝星座268035368080按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%五、市場(chǎng)上廣告情況的調(diào)查 房地產(chǎn)作為一項(xiàng)特殊的商品，其銷售的手段也較為特殊，廣告促銷也一直是開發(fā)商很關(guān)注的問題。消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的反應(yīng) 在前面的調(diào)查中，%的人打算在三年內(nèi)購買2500元/平方米以上的住宅,%的人則無此意向。B、錦匯花園一期價(jià)差策略在一個(gè)項(xiàng)目中，樓與樓；朝向與朝向；戶型與戶型，其定價(jià)差距有利于當(dāng)時(shí)之促銷，但同時(shí)也會(huì)造成客戶的抗性，錦匯花園（一期）其最低的起價(jià)有2170元/平方米，而最高的又有2875元/平方米，相差700余元/平方米,在推廣的過程中,如果廣告上不能樹立起錦匯花園的品牌形象的話,那么,消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為,此項(xiàng)目是個(gè)只值2100元/平方米的低檔電梯公寓或在低價(jià)位房屋售完之后，對(duì)高價(jià)位房屋產(chǎn)生討價(jià)還價(jià)心理。四、價(jià)格的調(diào)查影響本案價(jià)格的有利因素A、羊西線待開發(fā)的土地逐漸稀少 物以稀為貴，近來在羊西線餐飲娛樂日漸盛名的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)也走到了白熱化階段，可開發(fā)利用的土地較少，土地由98年的50萬元/畝猛增到100多萬元/畝。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓,加之對(duì)面就有金牛區(qū)投資修建的一個(gè)金牛廣場(chǎng),占地20畝,無形中提高了香榭名苑的價(jià)值,與錦匯形成了強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。因此，總價(jià)較高，均在40萬元以上。一般可支配的購房首付款在515萬元之間（7成20年按揭），住房功能在兩室二廳或三室兩廳居多。從以上比例可以看出，成都是西南部的一個(gè)消費(fèi)性悠閑城市，以及成都市民追求小巧寧靜“小家碧玉”的心態(tài)。%的人選擇噴泉。 選擇大室小廳的消費(fèi)者認(rèn)為：臥室平時(shí)可以在里面看書，通風(fēng)采光較理想，并且分別有自己的朋友，來訪時(shí)，朋友之間到不侵犯?jìng)€(gè)人的隱私，所以廳小無防。B、住宅建筑面積的選擇偏好：　　60平方米以下的占12%，%。為老人和子女購房的42人,占14%。白領(lǐng)工薪層124人,%。南門區(qū)域的有41人,%。3%。3%。加之西延線農(nóng)家樂旅游及都江堰世界級(jí)雙遺產(chǎn)保護(hù)城市的旅游氛圍，讓這里形成一道獨(dú)特的風(fēng)景線。A、貴人居住區(qū)自成都的房地產(chǎn)業(yè)起步以來,由人們的居住習(xí)慣，形成了南門富人區(qū)的居住環(huán)境；西門由于行政事業(yè)單位、行政單位集住,形成了達(dá)官貴人居住區(qū)域；東門由于國營企業(yè)、工廠居多,形成工人居住區(qū)域；北門則因火車北站和荷花池的存在,流動(dòng)人口較多,人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜,治安較為混亂。C、居民的收入增加,儲(chǔ)蓄余額在成倍增長(zhǎng)居民的收入由90年代人均1523元到1995年的4288元,再到97年的5160元,增長(zhǎng)了3倍多。據(jù)專家預(yù)測(cè),到2010年,我國城市人口比重將達(dá)到45%,如果每人按居住面積15平方米算,而隨著西部大開發(fā),成都市每年凈增人口的居住面積需求量將50萬平方米以上。C、金牛區(qū)創(chuàng)“錦西名宅”活動(dòng)從整個(gè)成都市的房地產(chǎn)投資分布情況看，重點(diǎn)在南門地區(qū)與西門地區(qū)。一、項(xiàng)目的營銷環(huán)境調(diào)查分析政策環(huán)境A、西部大開發(fā)國家實(shí)施西部大開發(fā)，鼓勵(lì)東部的沿海地區(qū)的企業(yè)到中西部投資，并給予一些政策的傾斜，盡可能地給西部地區(qū)投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助。在房地產(chǎn)逐步走向商品化、市場(chǎng)化的今天,為了使錦匯花園能在羊西線這百花爭(zhēng)艷,百舸爭(zhēng)流的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,占據(jù)絕大部份市場(chǎng)空間,本公司本著以市場(chǎng)為起點(diǎn),以消費(fèi)者的需求為中心,以整體市場(chǎng)營銷為手段,達(dá)到開發(fā)商從用戶的滿足中獲取豐厚利潤的目的，特此針對(duì)錦匯花園對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)深入細(xì)致地調(diào)查研究,客觀地對(duì)錦匯花園二期的營銷進(jìn)行策劃安排。當(dāng)精明的發(fā)展商完美地將自身優(yōu)勢(shì)與外部條件有效地結(jié)合時(shí)，系統(tǒng)而又專業(yè)的準(zhǔn)備工作隨之而展開，一個(gè)有生命力的產(chǎn)品也將應(yīng)運(yùn)而生，它代表走向成功的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。為了準(zhǔn)確把握錦匯花園入市時(shí)機(jī)，我們組織了一支具有專業(yè)素質(zhì)的市調(diào)隊(duì)伍，針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。五路一橋的修建、機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建、城市行政區(qū)域的擴(kuò)大、都給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)下了前所未有的開發(fā)條件。98年我國城市人口比重約占30%，隨著農(nóng)村城市的不斷改革深化,大批農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn),使城市人口增長(zhǎng)明顯加快。由當(dāng)初的火柴盒式的房屋到多層住宅再到電梯公寓,由當(dāng)初的單幢再到現(xiàn)在大規(guī)模大環(huán)境,由單純的滿足居住需要到現(xiàn)在流行的追求居住享受，其居住需求發(fā)生了天翻地覆的變化。,。先后舉行的火鍋節(jié),川菜文化節(jié)等活動(dòng),給羊西線樹立了一個(gè)堅(jiān)實(shí)而又響亮的餐飲娛樂旅游一條街的品牌。消費(fèi)者的構(gòu)成情況（1） 年齡: 2025歲之間的4人,占13。 2535歲之間的4人,占1