【房地產(chǎn)】上?？禈蚶辖猪?xiàng)目企劃推廣報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 信息，接受預(yù)訂。 邀請(qǐng)對(duì)象：區(qū)府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、攝影家協(xié)會(huì)代表、客戶代表等目的：突出項(xiàng)目文化樓盤、精品樓盤形象。4 公開(kāi)期（2003年7月19——2003年8月10日）企劃階段業(yè)務(wù)報(bào)紙廣告集中投放03年7月19日~ 8月10日銷售人員進(jìn)場(chǎng)，售樓處、樣板房投入使用。臻品 訴求：項(xiàng)目形象訴求 推廣： 愛(ài)好收藏的人懂得，真跡以至臻唯一而傳世，好房子也是一樣，靈巧精到的營(yíng)造心思，細(xì)致周全的生活關(guān)照，讓生活如宮瓷釉紋般精致美好，愛(ài)好收藏精美生活的人定會(huì)心動(dòng)，在康橋——[老街]。 所需聯(lián)系事宜：攝影家協(xié)會(huì)的聯(lián)系和組織工作 SP活動(dòng)之二 [老街]產(chǎn)品推介會(huì) 7月12——13日 推廣主題：融聚海派人文，重拾溫情歲月 時(shí)間： 7月12——13日 地點(diǎn)：正大廣場(chǎng) 活動(dòng)形式：項(xiàng)目展示與推介 活動(dòng)內(nèi)容：會(huì)前廣泛告知，會(huì)上強(qiáng)勢(shì)推介，發(fā)放購(gòu)房預(yù)約號(hào)，為開(kāi)盤蓄勢(shì)。備注：發(fā)布老街?jǐn)z影征集活動(dòng)的信息1戶外廣告訴求中心“錯(cuò)過(guò)了北蔡，不要錯(cuò)過(guò)康橋”5月31日5月30日6月26日6月27日高炮、工地廣告、地鐵廣告同時(shí)上畫(huà)面網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布[老街]文化系列之一——家學(xué)2 主要工作節(jié)點(diǎn)5月31日6月5日前6月10日前6月15日前6月18日高炮、工地戶外、地鐵廣告發(fā)布網(wǎng)上樓書(shū)、預(yù)約系統(tǒng)啟用。同時(shí)通過(guò)網(wǎng)上民意調(diào)查進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格摸底。2 品牌樹(shù)立期（2003年5月底——2003年6月底）11 企劃業(yè)務(wù)項(xiàng)表企劃階段業(yè)務(wù)模型制作完成03年4月~03年5月中旬工地動(dòng)工、售樓處、樣板房營(yíng)造中。六、 推案策劃 銷售周期與企劃周期本案銷售、企劃周期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，主要分為 準(zhǔn)備期 品牌樹(shù)立期 形象期 公開(kāi)期 強(qiáng)銷期 結(jié)案期六個(gè)階段。投資前景周邊教育環(huán)境、生活配套、交通的改善，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周邊御橋、周浦地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲?？們r(jià)優(yōu)勢(shì)30萬(wàn)元/套主力總價(jià)，二手房的價(jià)格住新房。小高層有售價(jià)高、得房率低的問(wèn)題，相對(duì)多層而言，有一定的銷售抗性，建議在多層售價(jià)提高到與小高層相同價(jià)位（3700元/平米均價(jià)）時(shí)適時(shí)推出，從目前的銷售進(jìn)度來(lái)看大約在10月中下旬左右，具體根據(jù)銷售進(jìn)度調(diào)整。 按組團(tuán)形式推廣和分期銷售的好處有以下幾點(diǎn)：a. 便于業(yè)務(wù)部銷控，便于價(jià)格調(diào)整b. 對(duì)銷售和推廣上不斷有新的推廣點(diǎn)和促銷契機(jī)c. 如果有個(gè)別組團(tuán)出現(xiàn)銷售不利，也便于采取措施，以新的組團(tuán)來(lái)帶 動(dòng)銷售36 結(jié)案期剩余房源清盤，以最后推出的30套聯(lián)體別墅做重點(diǎn)推廣。4 公開(kāi)期 報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外媒體配合開(kāi)盤SP活動(dòng)，形象與項(xiàng)目賣點(diǎn)相結(jié)合，對(duì)首推組團(tuán)龍門村做詳細(xì)介紹。2 品牌樹(shù)立期 以戶外廣告為主，將品牌深入人心，為即將開(kāi)始的公開(kāi)期強(qiáng)銷造勢(shì)引起群體期待。 縱向推廣策略以時(shí)間為序，根據(jù)銷售進(jìn)度劃分為七個(gè)階段，準(zhǔn)備期、品牌樹(shù)立期、形象期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、結(jié)案期七個(gè)階段。 1 1人文組團(tuán)：別墅區(qū)內(nèi)40米寬的綠帶為該組團(tuán)的居民提供了一個(gè)人造氧吧，呼吸鮮氧，沐浴林風(fēng)，享受自然健康的別墅生活。26 陜南村——濱水名宅原址：陜西南路151號(hào)，盧灣區(qū)。黃源夫婦住在103號(hào)的3樓，徐懋庸一家住在106號(hào)，1932年曹聚仁也搬到107號(hào)。組團(tuán)：作為景觀點(diǎn)綴的公共小亭更是弈棋賞月，把酒言歡的去處。上海 20 年代初期建造，立面帶有明顯的西班牙巴洛克風(fēng)格。除平面布局、部分門窗欄桿有些中式花紋外，基本上都是西洋式的。建于1912—1936年，新式里弄與舊式里弄相間，近龍門書(shū)院、書(shū)影樓等古跡，書(shū)卷人文氣息濃郁，弄名取意“尚禮集賢”?！褒堥T書(shū)院”為清末上海著名學(xué)校，由巡道丁日昌創(chuàng)辦，初時(shí)宣講義理文章，后改為師范學(xué)校。1二、 景觀概念包裝三重景觀營(yíng)造1叁 廣告企劃一、 推廣案名案名：老街 全市各區(qū)投資客。 外地如溫州、杭州等地以投資理財(cái)為目的的客戶。 中年客戶（36~45歲）要求生活配套完善，對(duì)中小學(xué)教育配套更為注重。 學(xué)歷中專、大專、本科學(xué)歷，相對(duì)文化層次較高。 職業(yè)本案規(guī)模是中建的一倍，產(chǎn)品形態(tài)的獨(dú)特性也是一大特色劣勢(shì)： 與中建項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：三林區(qū)域交通、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等生活配套要明顯優(yōu)于本案。綠地集團(tuán)在上海的高知名度，多個(gè)大型高檔樓盤開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)將增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信任感。目前該區(qū)域有地鐵一號(hào)線延伸段、明珠線延伸段、中環(huán)線在建，未來(lái)交通便利。 品牌劣勢(shì)。萬(wàn)科產(chǎn)品總體定位較高，單價(jià)高出400元/平米左右，總價(jià)高出8~10萬(wàn)元左右，認(rèn)購(gòu)門檻相對(duì)較高。首批推出多層公寓兩百套開(kāi)盤當(dāng)日已全部訂完，預(yù)售價(jià)格在3800~4000元/平米，房型有93平米兩房，120平米三房等。 盡可能地去化抗性。分析需求依據(jù)2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，~，而按照“6倍房?jī)r(jià)收入比”來(lái)計(jì)算的話，上海絕大多數(shù)家庭所能承受得起的房?jī)r(jià)只是16~25萬(wàn)之間。價(jià)格：2003年13月上市新盤中，3000元以下占4%，7000元以上占34%；今年一月份上市的新盤中，3000元以下為零，7000元以上占34%，%；而4000元以下，較去年同期下降26%。單套面積在100平方米以上的超過(guò)80%。除此之外的單價(jià)在30003500元左右的平價(jià)房也只能在浦東的張江、川沙、南匯；寶山區(qū)的北邊；嘉定區(qū)的豐莊甚至于江橋等地。去年年內(nèi)開(kāi)工的100萬(wàn)平米重大配套商品房，仍無(wú)法滿足中低收入家庭的需求。也就是說(shuō)雖然理論上消費(fèi)者只能承受30萬(wàn)左右的總價(jià)，在實(shí)施購(gòu)買行為時(shí)，他可能會(huì)采取其他融資渠道購(gòu)買高于該價(jià)格的物業(yè)，原因是有著更為有利的交通和生活配套以及投資前景。二、 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目?jī)r(jià)格主力房型物管費(fèi)用銷售狀況萬(wàn)科四季花城一期18萬(wàn)㎡3800~4000元/㎡93㎡兩房120㎡三房售推200套售完上海萬(wàn)里城總建筑面積170萬(wàn)平米東珂明倫苑3萬(wàn)平米3200~2500元/㎡80㎡兩房98~105㎡三房㎡/月280套，銷售90%以上中建花園15萬(wàn)平米3500~4000元/㎡80㎡兩房105㎡三房未確定預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤浦發(fā)中學(xué)對(duì)面廣德苑（豐莊）12萬(wàn)平米34504300元/㎡㎡/月03年1月開(kāi)盤已售完金都花好悅園22萬(wàn)平米3500元/㎡均價(jià)92㎡兩房12
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