【房地產】上海康橋老街項目企劃推廣報告-全文預覽
【正文】 信息，接受預訂。 邀請對象：區(qū)府領導、公司領導、攝影家協(xié)會代表、客戶代表等目的：突出項目文化樓盤、精品樓盤形象。4 公開期（2003年7月19——2003年8月10日）企劃階段業(yè)務報紙廣告集中投放03年7月19日~ 8月10日銷售人員進場，售樓處、樣板房投入使用。臻品 訴求：項目形象訴求 推廣： 愛好收藏的人懂得，真跡以至臻唯一而傳世，好房子也是一樣，靈巧精到的營造心思，細致周全的生活關照，讓生活如宮瓷釉紋般精致美好，愛好收藏精美生活的人定會心動，在康橋——[老街]。 所需聯(lián)系事宜：攝影家協(xié)會的聯(lián)系和組織工作 SP活動之二 [老街]產品推介會 7月12——13日 推廣主題：融聚海派人文，重拾溫情歲月 時間： 7月12——13日 地點：正大廣場 活動形式：項目展示與推介 活動內容：會前廣泛告知，會上強勢推介，發(fā)放購房預約號，為開盤蓄勢。備注：發(fā)布老街攝影征集活動的信息1戶外廣告訴求中心“錯過了北蔡，不要錯過康橋”5月31日5月30日6月26日6月27日高炮、工地廣告、地鐵廣告同時上畫面網絡廣告發(fā)布[老街]文化系列之一——家學2 主要工作節(jié)點5月31日6月5日前6月10日前6月15日前6月18日高炮、工地戶外、地鐵廣告發(fā)布網上樓書、預約系統(tǒng)啟用。同時通過網上民意調查進行產品和價格摸底。2 品牌樹立期（2003年5月底——2003年6月底）11 企劃業(yè)務項表企劃階段業(yè)務模型制作完成03年4月~03年5月中旬工地動工、售樓處、樣板房營造中。六、 推案策劃 銷售周期與企劃周期本案銷售、企劃周期預計為6個月，主要分為 準備期 品牌樹立期 形象期 公開期 強銷期 結案期六個階段。投資前景周邊教育環(huán)境、生活配套、交通的改善，開發(fā)區(qū)經濟的發(fā)展，周邊御橋、周浦地區(qū)房價的上漲?？們r優(yōu)勢30萬元/套主力總價，二手房的價格住新房。小高層有售價高、得房率低的問題，相對多層而言，有一定的銷售抗性，建議在多層售價提高到與小高層相同價位（3700元/平米均價）時適時推出，從目前的銷售進度來看大約在10月中下旬左右，具體根據(jù)銷售進度調整。 按組團形式推廣和分期銷售的好處有以下幾點：a. 便于業(yè)務部銷控，便于價格調整b. 對銷售和推廣上不斷有新的推廣點和促銷契機c. 如果有個別組團出現(xiàn)銷售不利，也便于采取措施，以新的組團來帶 動銷售36 結案期剩余房源清盤，以最后推出的30套聯(lián)體別墅做重點推廣。4 公開期 報紙、電視、電臺、戶外媒體配合開盤SP活動，形象與項目賣點相結合，對首推組團龍門村做詳細介紹。2 品牌樹立期 以戶外廣告為主，將品牌深入人心，為即將開始的公開期強銷造勢引起群體期待。 縱向推廣策略以時間為序，根據(jù)銷售進度劃分為七個階段，準備期、品牌樹立期、形象期、公開期、強銷期、持續(xù)期、結案期七個階段。 1 1人文組團：別墅區(qū)內40米寬的綠帶為該組團的居民提供了一個人造氧吧，呼吸鮮氧，沐浴林風，享受自然健康的別墅生活。26 陜南村——濱水名宅原址：陜西南路151號，盧灣區(qū)。黃源夫婦住在103號的3樓，徐懋庸一家住在106號，1932年曹聚仁也搬到107號。組團：作為景觀點綴的公共小亭更是弈棋賞月，把酒言歡的去處。上海 20 年代初期建造，立面帶有明顯的西班牙巴洛克風格。除平面布局、部分門窗欄桿有些中式花紋外，基本上都是西洋式的。建于1912—1936年，新式里弄與舊式里弄相間，近龍門書院、書影樓等古跡，書卷人文氣息濃郁，弄名取意“尚禮集賢”。“龍門書院”為清末上海著名學校，由巡道丁日昌創(chuàng)辦，初時宣講義理文章，后改為師范學校。1二、 景觀概念包裝三重景觀營造1叁 廣告企劃一、 推廣案名案名：老街 全市各區(qū)投資客。 外地如溫州、杭州等地以投資理財為目的的客戶。 中年客戶（36~45歲）要求生活配套完善，對中小學教育配套更為注重。 學歷中專、大專、本科學歷，相對文化層次較高。 職業(yè)本案規(guī)模是中建的一倍，產品形態(tài)的獨特性也是一大特色劣勢： 與中建項目的優(yōu)劣勢優(yōu)勢：三林區(qū)域交通、醫(yī)院、學校、商業(yè)等生活配套要明顯優(yōu)于本案。綠地集團在上海的高知名度，多個大型高檔樓盤開發(fā)經驗將增加客戶對項目的信任感。目前該區(qū)域有地鐵一號線延伸段、明珠線延伸段、中環(huán)線在建，未來交通便利。 品牌劣勢。萬科產品總體定位較高，單價高出400元/平米左右，總價高出8~10萬元左右，認購門檻相對較高。首批推出多層公寓兩百套開盤當日已全部訂完，預售價格在3800~4000元/平米，房型有93平米兩房，120平米三房等。 盡可能地去化抗性。分析需求依據(jù)2002年上海統(tǒng)計年鑒的有關數(shù)據(jù)顯示，~，而按照“6倍房價收入比”來計算的話，上海絕大多數(shù)家庭所能承受得起的房價只是16~25萬之間。價格：2003年13月上市新盤中，3000元以下占4%，7000元以上占34%；今年一月份上市的新盤中，3000元以下為零，7000元以上占34%，%；而4000元以下，較去年同期下降26%。單套面積在100平方米以上的超過80%。除此之外的單價在30003500元左右的平價房也只能在浦東的張江、川沙、南匯；寶山區(qū)的北邊；嘉定區(qū)的豐莊甚至于江橋等地。去年年內開工的100萬平米重大配套商品房，仍無法滿足中低收入家庭的需求。也就是說雖然理論上消費者只能承受30萬左右的總價，在實施購買行為時，他可能會采取其他融資渠道購買高于該價格的物業(yè)，原因是有著更為有利的交通和生活配套以及投資前景。二、 相關競爭個案列表項目名稱項目規(guī)模項目價格主力房型物管費用銷售狀況萬科四季花城一期18萬㎡3800~4000元/㎡93㎡兩房120㎡三房售推200套售完上海萬里城總建筑面積170萬平米東珂明倫苑3萬平米3200~2500元/㎡80㎡兩房98~105㎡三房㎡/月280套，銷售90%以上中建花園15萬平米3500~4000元/㎡80㎡兩房105㎡三房未確定預計年底開盤浦發(fā)中學對面廣德苑（豐莊）12萬平米34504300元/㎡㎡/月03年1月開盤已售完金都花好悅園22萬平米3500元/㎡均價92㎡兩房12
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