【正文】 年內(nèi)將發(fā)生較大變化。而宜昌的許多開發(fā)商卻似乎都不約而同地在往這個(gè)方向發(fā)展，且樂(lè)此不彼。 競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度集中，策略同化宜昌市樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)主要集中于中高檔樓盤之間，大中戶型之間，經(jīng)濟(jì)房，安居房，小戶型，單套售價(jià)低的住房供應(yīng)量小，而中高檔樓盤之間，同質(zhì)化現(xiàn)象加重，而消費(fèi)者的購(gòu)房訴求日趨向品牌、地段、價(jià)格、品質(zhì)、環(huán)境等方面集中，因此，如何塑造自己樓盤的鮮明風(fēng)格和凸顯個(gè)性優(yōu)勢(shì)是擺在每一個(gè)開發(fā)商面前的現(xiàn)實(shí)課題。④人才匱乏，產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)開發(fā)商存在的問(wèn)題：宜昌房地產(chǎn)本身存在很多的缺陷和不足，集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：216。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題從前面的現(xiàn)狀分析中，我們已經(jīng)了解了宜昌房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，這種增長(zhǎng)的原因有合理的部分，也有泡沫部分。導(dǎo)致對(duì)土地的需求量劇增，而宜昌市是個(gè)土地資源相對(duì)稀缺的濱江城市，土地需求過(guò)快而供求不足，直接結(jié)果是導(dǎo)致土地使用價(jià)格迅速上漲，間接加速了宜昌市的舊城改造速度和“西進(jìn)東拓”的發(fā)展戰(zhàn)略。不管2006年宜昌房地產(chǎn)出現(xiàn)什么樣的變化，依然可以清晰看到未來(lái)市場(chǎng)的兩條主線，一是保持穩(wěn)定的、可持續(xù)性的發(fā)展，一是建立公開、公正、透明的交易規(guī)則。綜合評(píng)述：宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在國(guó)家宏觀調(diào)控作用下，仍然保持了良好的運(yùn)行勢(shì)態(tài)，2006年宜昌房地產(chǎn)全年的發(fā)展呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)中上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。此外，像旅游廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、勤業(yè)大廈之類的寫字樓以及高層、小高層住宅的商鋪也都十分流行。這種板塊的劃分，有利于城市規(guī)劃和資源的集中有效配置，同時(shí)價(jià)格、消費(fèi)層次分明，能滿足不同消費(fèi)群體多樣化的消費(fèi)需求。2005年宜昌房地產(chǎn)開發(fā)具有合格資質(zhì)的企業(yè)共220家，比上年增長(zhǎng)17%；投資呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。宜昌市房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論管理、規(guī)模還是經(jīng)營(yíng)理念在湖北省處于領(lǐng)先水平。眾多樓盤的出現(xiàn)不僅讓消費(fèi)者有了更多的選擇余地，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步推動(dòng)宜昌房地產(chǎn)向更高端發(fā)展。而且宜昌的房?jī)r(jià)地域之間差異明顯。2006年的土地出讓之所以增長(zhǎng)，主要是結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大規(guī)模的舊城改造、城市骨架拓展計(jì)劃剛開始實(shí)施，為實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控，為進(jìn)一步優(yōu)化居民住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；其次是考慮到步行街、沿江大道延伸段、城東大道建成后，居民的住房需求將增加。全年全市共有40余個(gè)配套設(shè)施齊全、功能完善的住宅小區(qū)竣工，為全市9500余戶居民提供了新的住房，濱江國(guó)際、馨島國(guó)際等一批“爛尾樓”相繼建設(shè)，抹平了城市的“瘡疤”。%（不含三峽）?！耙粠А笔侵秆亻L(zhǎng)江城鎮(zhèn)聚合帶，以長(zhǎng)江及漢宜高速公路為依托，包括宜昌城區(qū)、茅坪鎮(zhèn)、高壩洲鎮(zhèn)、宜都城區(qū)、鴉鵲嶺鎮(zhèn)、枝江城區(qū)、歸州、屈原等城鎮(zhèn)，形成人口、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)的聚合帶。規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）；。城區(qū)近期（2010年）城鎮(zhèn)人口控制規(guī)模為102萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2020年）為141萬(wàn)人。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展持續(xù)向好的大環(huán)境下，宜昌社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體上仍會(huì)保持較高的增長(zhǎng)速度，人民生活水平將進(jìn)一步提高。市民消費(fèi)環(huán)境及能力消費(fèi)環(huán)節(jié)與經(jīng)濟(jì)收入、商業(yè)格局、市場(chǎng)氛圍、觀念引導(dǎo)等一系列因素是密不可分的。同時(shí)宜昌緊緊圍繞新三峽核心品牌，加快把宜昌建成三峽旅游最佳目的地城市，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，精心打造兩壩一峽等旅游精品，大旅游格局逐步形成。%、%、%、家用電器增長(zhǎng)16%、石油及制品類增長(zhǎng)24%、%、%，另一方面由于糧油及食品價(jià)格上漲，也使居民的消費(fèi)支出增加。l 農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)進(jìn)一步活躍。商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）社會(huì)消費(fèi)品總額消費(fèi)品總額是反映宏觀經(jīng)濟(jì)水平的重要指標(biāo)之一，從上面的圖表可以反映出，宜昌市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上漲，可見經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較良好，其中2006年，比去年226億高出了36個(gè)億，%，增幅創(chuàng)下8年來(lái)的新高。宜昌市2006年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（1）國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）及三大產(chǎn)業(yè)的比例l 宜昌市國(guó)民生產(chǎn)總值：國(guó)民生產(chǎn)總值是國(guó)際上用來(lái)反映宏觀經(jīng)濟(jì)的另一重要指標(biāo)，從圖表反映出宜昌市近年來(lái)的國(guó)民生產(chǎn)總值一年比一年攀升，這得益于近年來(lái)城市的建設(shè)及政府的正確引導(dǎo)。 社會(huì)事業(yè)取得新突破。 服務(wù)業(yè)穩(wěn)中有升。216。城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。在年初雨雪凍害、年中干旱“空梅”、秋收陰雨寡照等災(zāi)害性天氣的不利影響下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步發(fā)展的良好勢(shì)頭，除糧食、油料因?yàn)?zāi)小幅減產(chǎn)外，其他主要農(nóng)產(chǎn)品大多實(shí)現(xiàn)了增產(chǎn)增收。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持高速度高效益。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康快速發(fā)展。宜昌市適宜的氣候，優(yōu)質(zhì)的土壤，為各種動(dòng)植物生長(zhǎng)提供了良好的環(huán)境。l 旅游資源馳名中外。集中分布在長(zhǎng)江的三峽、葛洲壩、清江的隔河巖、高壩洲，相距僅幾十公里，是我國(guó)水能資源最富集的地區(qū)之一。長(zhǎng)江流經(jīng)市域237公里，清江流經(jīng)市域153公里。毛澤東、 鄧小平、江澤民、李鵬、朱容基等歷屆黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人均多次視察宜昌城市建設(shè)， 并作過(guò)許多重要指示。 宜昌市也是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市之一，長(zhǎng)江三峽位居全國(guó)旅游40佳榜首。目前，%。 中加合資宜昌磷礦礦肥結(jié)合工程已于2004年一期竣工投產(chǎn)，其主要原料磷礦礦漿將以管道形式從礦產(chǎn)地運(yùn)至生產(chǎn)廠區(qū)，管道總里程將達(dá)100多公里，年運(yùn)量近100萬(wàn)噸，此新型運(yùn)輸方式的出現(xiàn)，對(duì)改善宜昌磷礦道路運(yùn)輸環(huán)境，降低成本，尤其是改善宜昌城區(qū)的過(guò)境主干道通行條件，減少粉塵、嗓聲等環(huán)境污染等將產(chǎn)生顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)使宜昌的運(yùn)輸結(jié)構(gòu)更趨完善。 宜昌市得天獨(dú)厚的資源，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，尤其是旅游業(yè)的發(fā)展和人們對(duì)旅途時(shí)效觀念的不斷更新，必將給宜昌市航空運(yùn)輸業(yè)帶來(lái)重大發(fā)展。 隨著焦柳鐵路復(fù)線工程建設(shè)和規(guī)劃中的沿江鐵路宜昌經(jīng)萬(wàn)州至重慶的干線鐵路建設(shè)的付諸實(shí)施，我市的鐵路對(duì)外運(yùn)輸環(huán)境將得到進(jìn)一步改善。 三、滾裝船運(yùn)輸市場(chǎng)發(fā)展。三峽工程三期施工蓄水和滬蓉高速公路和宜萬(wàn)鐵路建設(shè)工程全面啟動(dòng)后，宜昌（三峽壩區(qū)）以下到上海段長(zhǎng)江旅客運(yùn)輸發(fā)生歷史性調(diào)整和變化。 l 公路運(yùn)輸?shù)闹黧w地位更加突出。火車幅射北（北京等）、東（南京等）、南（廣州、深圳、湛江等）。便捷的交通環(huán)境中國(guó)成立50多年來(lái)，宜昌交通事業(yè)飛速發(fā)展，先后共建了一批對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重大影響的重點(diǎn)交通工程，即以公路、鐵路、水運(yùn)和航空四大運(yùn)輸方式為主體，水陸空協(xié)調(diào)發(fā)展，全方位對(duì)外開放的交通運(yùn)輸格局初步形成。第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、 城市概況人口結(jié)構(gòu)宜昌，古稱夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng), 是楚文化發(fā)祥地之一，是偉大的愛國(guó)詩(shī)人屈原、民族和睦使者王昭君的故鄉(xiāng)。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，主要任務(wù)是從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度論證宜昌三峽國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目投資的必要性、可能性、有效性和合理性；同時(shí)結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。三峽國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目（暫定）總占地面積約882畝，總投資近12億元。 距宜昌火車站約5分鐘的車程；離三峽機(jī)場(chǎng)和世界著名的三峽壩區(qū)約20多公里的里程。近年來(lái)，隨著搶抓三峽工程建設(shè)、對(duì)口支援、國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略等機(jī)遇，實(shí)施“城市西進(jìn)、安居夷陵”戰(zhàn)略，夷陵區(qū)逐漸成為宜昌市的旅游休閑娛樂(lè)區(qū)、居民生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)。宜昌因此而更大發(fā)展，宜昌因此而更加生輝！ 目 錄第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………… 4二、報(bào)告編制的目的…………………………………………………… 5三、報(bào)告編制的依據(jù)…………………………………………………… 6四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………… 6五、項(xiàng)目研究結(jié)論……………………………………………………… 7 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)境…………………………………………………… 8第二部分 城市地產(chǎn)境…………………………………………………… 22第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目區(qū)域定位發(fā)展分析……………………………………………… 32二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析……………………………………… 33三、項(xiàng)目周邊主要樓盤分析……………………………………………… 34第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式………………………………………… 41二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析……………………………………………… 41三、 項(xiàng)目地塊SWOT分析………………………………………………… 42第五章 項(xiàng)目定位分析一、 項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子…………………………………………… 44二、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位……………………………………………………… 44三、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位………………………………………………… 45四、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位……………………………………………………… 46第六章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略………………………………………………… 48二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………………………………………… 48三、 項(xiàng)目投資估算……………………………………………………… 49四、 項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃……………………………………………… 51第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)效益分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃……………………………………………………… 53二、 項(xiàng)目總收入測(cè)算…………………………………………………… 53三、 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)效益分析…………………………………………… 54四、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析評(píng)價(jià)…………………………………………… 54五、 項(xiàng)目盈虧平衡分析………………………………………………… 54六、 項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………… 55七、 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觥? 55第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 56二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………… 56三、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 57第九章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議第十章 附表第一章 總 論一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)背景隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實(shí)施，夷陵區(qū)與市中心區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目建成后這樣：宜昌每年3月就可舉辦中國(guó)綠茶博覽會(huì)；宜昌每年4月就可舉辦中國(guó)中西部房產(chǎn)展示會(huì)；宜昌每年5月就可舉辦中國(guó)端午節(jié)暨屈原文化博覽會(huì)；宜昌每年7月就可舉辦世界水利、水電博覽會(huì)；宜昌每年6月就可以舉辦國(guó)際體育、漂流節(jié)及體育展銷會(huì)；宜昌每年9月就可舉辦中國(guó)三峽旅游博覽會(huì)（三峽國(guó)際旅游節(jié)接軌）；宜昌每年10月就可以舉辦世界昭君文化藝術(shù)模特大賽；宜昌每年11月就可舉辦中國(guó)三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會(huì)；宜昌每年12月就可舉辦中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品博覽會(huì)。夷陵區(qū)充分利用這些條件，注重人與自然的和諧相處，注重環(huán)境的營(yíng)造，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，有力改善了城市環(huán)境，大大提升了城市品位，使該區(qū)逐漸成為了宜昌市一個(gè)高檔的辦公、居住的理想中心。所在區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，交通順暢、配套設(shè)施齊全，距漢宜高速公路處僅1000米。以其臨山而居、近水而棲，能夠吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，成為宜昌市甚至全中國(guó)山水豪宅的典范。二、 可行性研究報(bào)告編制目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。因此本項(xiàng)目作為一個(gè)貸款項(xiàng)目是可行。市域內(nèi)水電、礦產(chǎn)、林特、旅游資源富集，自然風(fēng)光、人文景觀中外聞名。長(zhǎng)江黃金水道北通宜昌，西進(jìn)萬(wàn)州、重慶、東達(dá)武漢、上海。 宜昌交通運(yùn)輸業(yè)將進(jìn)入一個(gè)重要的變革時(shí)期，宜昌交通運(yùn)輸業(yè)的運(yùn)輸結(jié)構(gòu)正加速向綜合性、物流型、集約化、信息化和高速快捷的方向發(fā)展。 一、長(zhǎng)江旅客運(yùn)輸?shù)恼{(diào)整。三峽工程蓄水后，將徹底改善長(zhǎng)江航道通行條件，3000噸級(jí)船舶將直達(dá)重慶，隨著長(zhǎng)江口深水航道以及長(zhǎng)江下游航道疏竣工程的建設(shè)，整個(gè)長(zhǎng)江流域江海聯(lián)運(yùn)、干支直達(dá)的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長(zhǎng)江為龍身的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個(gè)長(zhǎng)江的大噸位、長(zhǎng)距離貨物運(yùn)輸將迎來(lái)嶄新的發(fā)展時(shí)期。 l 鐵路運(yùn)輸競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)。 l 航空運(yùn)輸將得到迅猛發(fā)展。 l 管道運(yùn)輸將成為我市綜合運(yùn)輸體系的新生力量。宜昌的中心城區(qū)，長(zhǎng)江穿城而過(guò)，長(zhǎng)江三峽風(fēng)景名勝區(qū)的重點(diǎn)景區(qū)西陵峽口風(fēng)景區(qū)和龍盤湖風(fēng)景區(qū)點(diǎn)綴其間，長(zhǎng)江葛洲壩和三峽工程雄踞市內(nèi)，城市東、北、 西三面青山環(huán)繞，樹木蔥蘢，城南的大片森林與江漢平原相接。 宜昌是世界最大的水電基地，有三個(gè)之最：，總裝機(jī)量1820萬(wàn)千瓦，建成后將年均發(fā)電479億度，為世界之最；三峽工程的實(shí)驗(yàn)壩——葛洲壩水利樞紐工程1970年12月30日動(dòng)工興建，共投入資金 ，1981年第1臺(tái)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電，該工程于1988年12月