【正文】 住宅辦公不能注冊掛牌.5,目前中關(guān)村與金融街在售寫字樓價(jià)格情況分析:樓盤位置售價(jià)（人民幣）等級數(shù)碼大廈聯(lián)想橋18000五A智能型甲級銀網(wǎng)中心海淀南路14000甲級寫字樓中關(guān)村大廈中關(guān)村大街17000甲級寫字樓國企大廈金融街20000甲級寫字樓富凱大廈金融街17000甲級寫字樓 以這些中關(guān)村商圈與金融街商圈的寫字樓作投資分析,價(jià)格按200平米,單價(jià)按16000元計(jì)算總價(jià)在320萬,而且寫字樓首付最少在40％也就是首付在128萬月還在21000元左右,這對一個中小企業(yè)來說占用資金太大,而且日常費(fèi)用也比較大.明光時代大廈定位在高檔商住型寫字樓,以辦公為主,居住為輔的開發(fā)理念,我們以此項(xiàng)目作投資回報(bào)分析:面積按200平米計(jì)算單價(jià)按9000元／平米計(jì)算總價(jià)為180萬,貸款可以做到8成20按揭,首付為36萬月還10000元,／天／,而且是70年的產(chǎn)權(quán),.針對明光時代商住型寫字樓,我們以寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)作如下分層銷售方案: 地下一－二層停車場,設(shè)備層,員工餐廳.一層金融機(jī)構(gòu),展示區(qū)(產(chǎn)品展示區(qū),新聞發(fā)布廳)(經(jīng)營)二層會議室,商務(wù)中心,快遞公司(經(jīng)營)三層－四層咖啡廳,餐廳(經(jīng)營)五層－八層小型企業(yè)（散售）九層—十五層中型企業(yè)（半層）十六層－二十四層大型企業(yè)（整層）二十五層二十六層商務(wù)會所(經(jīng)營) , 第 三 部 分營 銷 篇項(xiàng)目的價(jià)格定位: 保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)改造：建議承重柱在墻外側(cè)，辦公空間無柱式設(shè)計(jì)，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內(nèi)增建衛(wèi)生間，提高該項(xiàng)目的辦公用途，方便大宗交易。,增大對投資者的吸引. 2,整體規(guī)劃: 明光時代大廈獨(dú)有的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),采用無隔墻設(shè)計(jì)理念,空間任意組合,最簡約實(shí)用性的功能.3,園林規(guī)劃:明光時代大廈坐落于京城八景薊門煙樹的絕佳風(fēng)水寶地上,在辦公室就可以透過落地窗觀覽窗外美景,社區(qū)內(nèi)近4000平米綠地公園,內(nèi)有大面積坡地植被和人文孝敬,意趣盎然,充滿靈動.4,智能辦公:千兆入廈，百兆入戶的寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線監(jiān)控系統(tǒng),分戶是獨(dú)立中央空調(diào),框架結(jié)構(gòu)可任意安排辦公面積,老板兼獨(dú)立洗手間,能24小時上班. 創(chuàng)造二十一世紀(jì)全網(wǎng)全生活辦公5, 擁有70年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓:價(jià)格僅相當(dāng)于高檔寫字樓的50％,可作最長8成30年按揭.(二)劣勢分析:1,項(xiàng)目規(guī)模有限:該區(qū)域缺少地標(biāo)性建筑,對周邊輻射能力差,可能導(dǎo)致明光時代吸引力較低.2,項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃:項(xiàng)目周邊多是住宅小區(qū),多年形成的小商小販云集,現(xiàn)狀環(huán)境較差,對本項(xiàng)目形象會有一定影響.3,停車位不足:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,停車問題成為困擾所有房地產(chǎn)開發(fā)商的重要因素,明光時代地下兩層車庫,不可能增加地下停車位,地上也無大面積空地停車,停車問題對明光時代的影響比較大.4，商業(yè)環(huán)境不完善：該項(xiàng)目周遍沒有知名酒店、大型購物、娛樂場所以及外銷公寓等為辦公商戶服務(wù)的專業(yè)配套場所。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現(xiàn)，中國目前畢竟是求發(fā)展的特殊時期，國家一直支持和鼓勵中小企業(yè)。 本案區(qū)域市場分析: ,坐落于京城八景薊門煙樹的絕佳風(fēng)水寶地上,南臨金融街商圈,北臨中關(guān)村,具有良好的商業(yè)氛圍與商業(yè)契機(jī),地理位置十分優(yōu)越.本項(xiàng)目定位于“商住型寫字樓”,針對于“商住型寫字樓”，我們做了市場分析,北京商住型寫字樓投放量主要在五大商圈,如:一,燕莎商圈,國貿(mào)商圈,最典型的是現(xiàn)代城SOHO,亞北商圈,中關(guān)村區(qū)域,由于中關(guān)村企業(yè)私有化程度高,都是中小企業(yè),占到90％,最適合商住公寓辦公,所以這個區(qū)域的商住公寓最多如:新起點(diǎn),海泰大廈,數(shù)碼銀座,學(xué)知軒,當(dāng)代青云科技大廈；針對中關(guān)村區(qū)域的商住公寓我們認(rèn)為吸引這些客戶的重要因素是:地段好,位置好,交通便利,利于辦公,這樣才會吸引商家進(jìn)駐。98年以后,中資國有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京金融街寫字樓物業(yè)。其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒有對外開放進(jìn)入WTO后將率先開放的行業(yè)。第三，國內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。加上市場上風(fēng)傳500強(qiáng)企業(yè)微軟計(jì)劃“出村東遷”，使開發(fā)商,投資商,企業(yè),開始重新審視中關(guān)村的定位。這也符合北京做為國際化大都市，創(chuàng)造城市多元化格局發(fā)展的需要。目 錄第一部分市場分析篇一 未來一年對本項(xiàng)目重要影響因素:二 中關(guān)村甲級寫字樓市場前景不容樂觀:三 金融街是最大受益者四 本案區(qū)域市場分析:五 項(xiàng)目優(yōu)勢,劣勢（一）優(yōu)勢分析:1,地理位置2,整體規(guī)劃3,園林規(guī)劃4,智能辦公5, 擁有70年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓(二)劣勢分析:1,項(xiàng)目規(guī)模有限2,項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃3,停車位不足.4，商業(yè)環(huán)境不完善5，項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理6，項(xiàng)目配套分布區(qū)域、功能不明晰六本案項(xiàng)目改造方案增建展示區(qū)平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)改造完善辦公商業(yè)配套完善大廈辦公智能化、 （1）供電系統(tǒng):（2）空調(diào)系統(tǒng)（3）大廈智能化應(yīng)按5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì): 解決停車位 確立物業(yè)管理公司第二部分 產(chǎn)品定位篇一，客戶群確定:二 銷售對象定位.三 明光時代產(chǎn)品定位:四 客戶群分析:第三部分 銷售篇一項(xiàng)目的價(jià)格定位:二價(jià)格策略要求:（一）,定價(jià)原則第一階段:籌備期第二階段:開盤期第三階段:強(qiáng)銷期第四階段:續(xù)銷期（二）促銷策略 市場預(yù)熱階段： 項(xiàng)目入市階段第四部分 廣 告 篇一廣告主題設(shè)定二首期形象主題三廣告主題語設(shè)定：四廣告策略（一）戶外廣告（二）直投雜志（三）大眾媒體(四)、整體形象包裝 (五)、媒體投放組合形式1，平面媒體直投雜志廣告 每月一期的客戶通訊4,地下車庫廣告5,雜志類:6，網(wǎng)絡(luò)推介： (六)、廣告媒體排期計(jì)劃1，銷售準(zhǔn)備期2，強(qiáng)銷期3，續(xù)銷期尾銷五銷售執(zhí)行方案: 六合作方式及價(jià)格方面的具體意見 第 一 部 分市場分析篇未來一年對本項(xiàng)目重要影響因素:中國于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響，但這種影響到底有多大，到底能不能產(chǎn)生人們所預(yù)期的效果，寫字樓和公寓市場的需求會不會出現(xiàn)明顯的增加?對于高檔寫字樓市場而言，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在外資銀行、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu)；會計(jì)師事務(wù)所、律師行等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營商等行業(yè)。隨著國務(wù)院對中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點(diǎn)商圈已見端倪。第二，由于中關(guān)村寫字樓租金高啟，令這些正在創(chuàng)業(yè)、資金有限的中小型企業(yè)承受不起；加之區(qū)域內(nèi)交通擁擠，商務(wù)配套不完善，致使中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，轉(zhuǎn)為其他地區(qū)或者商住樓辦公。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能