某區(qū)域市場調查分析及開發(fā)行銷建議-全文預覽
【正文】 即為元洪城，西側隔一約10米的車道，即為已將近“歇業(yè)”的華聯(lián)百貨，而北面即與臺江路之間尚有30余米的距離，中間夾雜著臺順百貨。一、 個案競爭分析本案的開發(fā)銷售將受到本區(qū)域板塊同類質競爭項目的市場分流與客源爭奪，并且將是十分嚴峻而激烈的，具體表現(xiàn)在住宅和商業(yè)這兩個不同類型的產(chǎn)品定位及市場有效客源的發(fā)掘與整流上，以下將就本案兩個不同部分的產(chǎn)品作不同的競爭分析。當然，上述的需求分析并不是絕對分離，在一定程度上是相互滲透和互補的，如圖所示：住宅本地企業(yè)或企業(yè)主周邊縣市企業(yè)進城一族外地企業(yè)駐榕機構產(chǎn)生的需求本地投資需求綜合樓寫字樓 周邊縣進城族本市舊房改造戶外來人口定居郊區(qū)進城族家庭結構分離組織新家庭換房族從市場總體分析，福州房地產(chǎn)的潛在需求是巨大的，一是福州東拓南進城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施與推進，特別是去年六月福州三環(huán)路一期工程的建設，福州城區(qū)面積從目前的80平方公里擴大到170平方公里，城區(qū)面積不段擴大，以及各項優(yōu)惠措施的實施，和國家對戶籍制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構成進城購房的有效需求；二是人口的自然增長與家庭結構的不斷解析，一次購房與二次購房將同比持續(xù)增長；三是中國目前屬于大眾的投資渠道有限，房地產(chǎn)仍是收益和穩(wěn)健的主要選擇之一。但自2000年江濱大道的建設以后，以江濱路沿線為核心的“福州外灘”之概念成形并倍受業(yè)內人士推崇與市場的高度認可。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺江百貨、華聯(lián)商廈、元洪小商品批發(fā)市場、元洪購物城等均座落于臺江區(qū)、臺江路，就臺江區(qū)而言，臺江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點。由于臺江交通優(yōu)勢，商貿發(fā)達，因此吸引了福州市周邊區(qū)域（主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長樂等商人）的自由商貿者來經(jīng)商、貿易，也因此臺江區(qū)成為他們的發(fā)達之地。此外，居民對居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會成為樓盤的重要賣點。如用餐、聊天、娛樂、學習和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽臺、大廳小臥、動靜分區(qū)等等。江濱板塊憑借其得天獨厚的自然和景觀優(yōu)勢，不但成為諸多開發(fā)商“搶灘”的焦點，而且也是眾多購房者的首選目標。如位于福馬路上的“大名城”占地面積142畝，總建筑面積26萬平方米，號稱“福州市中心最大規(guī)模的現(xiàn)代化社區(qū)，”明居房地產(chǎn)的“日出東方”占地面積50畝，不僅是“全省首座大型原生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū)”而且也是“福建省首座全民健身示范社區(qū)”。月2002年福州市住宅消費市場需求預測分析回顧2001年福州市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，可以說是紅火的一年，通過對2001年福州市房地產(chǎn)市場的分析和透視，進一步把握2002年的房地產(chǎn)市場需求走勢。（3）品牌知名度福州居民知識文化水平較高，其消費群體消費檔次也相對較高，具有較強的品牌消費意識，如元洪房地產(chǎn)公司及融僑房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤，即使在價位較高的情況下，也深受大多數(shù)消費者青睞。福州市居民置業(yè)的片區(qū)選擇隨著福州市”東擴南進”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，和環(huán)境配套的不斷優(yōu)化完善，廣大居民對自身置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了相應的變化，目前福州居民的置業(yè)區(qū)域選擇率如圖所示： 20 15 610 5 0 鼓 江 西 溫 新 臺 福 東 倉 上 其樓 濱 二 泉 店 江 大 區(qū) 山 街 它中 區(qū) 環(huán) 公 區(qū) 區(qū) 區(qū) 心 域 園 域 域 域區(qū) 區(qū)如圖所示，鼓樓中心區(qū)仍是最受歡迎片區(qū)，值得注意的：目前江濱區(qū)域對消費者的吸引力已超過了西二環(huán)區(qū)域，直逼鼓樓中心區(qū)，另外，臺江區(qū)的選擇率在中間水平，％。年家庭收入在3～5萬元，％，％，％，％。福州市住宅類型需求比例分析圖50 40301320 10 0多層無電梯 小高層 低層 多層有電梯 高層 別墅（3）價格與規(guī)模首先從價格上看，在同一區(qū)域或同一樓層檔次范圍內，價格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價格與規(guī)模絕大多數(shù)消費者作為主要考量因素，如“金山生活區(qū)”中的“金山碧水”是福州市“南進”的重點工程，占地面積2000多畝，規(guī)模寵大，而且其均價在1700～1800元/M2之間，區(qū)域內配套設施完善，為大多數(shù)公務員及工薪階層所接受，呈熱銷局面。福州市房地產(chǎn)市場需求特征分析1）、影響消費者購房的主要考量因素（1）住宅的戶型與面積目前福州消費者在戶型選擇上，主要集中在三房，其次是二房，再次是四房。2001年福州樓市之所以呈旺銷局面，其影響因素主要有以下幾方面：1）、政府“東擴南進”的全面實施，加大對新區(qū)基礎設施及工程配套設施項目的組織實施，為廣大房地產(chǎn)開發(fā)商營造良好的開發(fā)建設環(huán)境。西區(qū)板塊：以楊橋西路為主體，東起白馬路，西接江濱路，由中檔小區(qū)構成，板塊均價在2500元左右。但由于板塊縱深的發(fā)展已被鐵路當中隔斷，在消費心理上有“遠郊概念”而難以消除，二是省政府經(jīng)濟房在此大量開發(fā)的制約，將使該地區(qū)被定位在郊區(qū)低檔地段上，在短期內價格將被制約而無法提升。作為政府東拓南移戰(zhàn)略的重要組成部份，江濱路已為眾多開發(fā)商所青睞，在江濱板塊上，可借助資源除了臺江區(qū)原本濃厚的商貿氛圍，還有獨一無二的閩江、江濱花園和江濱大道這三大資源。代表樓盤有：陽光城、東方明珠、名人翠苑等?，F(xiàn)在，五四路的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在“福州廣場”與“溫泉花園”板塊上，密密麻麻分布著許多高層建筑，如凱旋花園、信茂廣場、盛世名門、香謝麗舍等。五四路溫泉板塊：該板塊主要由五四路及溫泉公園周邊的溫泉高層電梯住宅組成，價格從38006200元，均價約在4700元左右。西二環(huán)板塊：指的是從五四北路與北二環(huán)路交叉點起，沿西二環(huán)路往南經(jīng)過工業(yè)路至江濱大道止的沿線兩側。一、福州房地產(chǎn)市場的構成與分布根據(jù)西方國家城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，當城市化水平小于60％時，城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)的地域方向主要是水平方向擴展，即
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