【正文】 在此次社會(huì)實(shí)踐中，宋喜民主任給了我們很多幫助，詳細(xì)認(rèn)真的解答我們的問題，給我們指出不妥之處，為我們提出寶貴的意見，在此我們組的全體成員對(duì)宋主任表示由衷的感謝。在這期間使我們養(yǎng)成了不管遇到什么困難都不能被它嚇倒，從不輕言放棄的品格。增長(zhǎng)見識(shí)，培養(yǎng)自己的韌性和才干，提高自己?；貋碇笪覀冇盟奶斓臅r(shí)間，采取同樣的方法對(duì)我市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了調(diào)查研究。森林逸城自入市以來，始終受到市場(chǎng)廣泛好評(píng)。本項(xiàng)目位于秦皇島市西南，南側(cè)緊臨百畝原生態(tài)森林，社區(qū)富含大量對(duì)人體有益的負(fù)氧離子。實(shí)踐方式：此次調(diào)查我們采取市場(chǎng)問卷調(diào)查方式，通過對(duì)市民和房地產(chǎn)從業(yè)人員的詢問了解。今年二手房市市場(chǎng)上，投資性購(gòu)房比例明顯上升，占整個(gè)成交量的三成左右，新政策實(shí)施將首先會(huì)使這類購(gòu)房者下降。 秦市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)暴發(fā)式增長(zhǎng)，2010年新春伊始秦市各地產(chǎn)商不斷抬高房?jī)r(jià)，不斷動(dòng)搖著買房者等待的信心和耐性，令一些人恐慌地加入搶購(gòu)大軍。1至6月底，全市商品房轉(zhuǎn)移登記量為4266起，%%，而二手房的交易共登記12201起，%，是所有登記類別中上漲幅度最大的一類，達(dá)到了歷年同期的最高水平。同時(shí)，秦市拉動(dòng)投資的主要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，2009年以來投資一直處于下降趨勢(shì)。%。2009年3月，秦市新建住宅價(jià)格同比開始出現(xiàn)下降，%，這是近5年來秦市新建住宅價(jià)格首次出現(xiàn)下降。鳳凰新城的開發(fā)建設(shè)，是唐山市走向現(xiàn)代化的重要窗口，是提升城市功能的重要平臺(tái)，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要選擇，它在唐山“四城一河”開發(fā)建設(shè)和全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占有非常重要的地位和作用。存量房共成交543套，%，%；存量（二手）住房成交均價(jià)為5452元/平方米，與上個(gè)月相比，每平方米上漲了277元。2010年，房產(chǎn)商依然十分看好唐山市場(chǎng)。其中，同比增長(zhǎng)62%。2009年1至11月。商業(yè)地產(chǎn)巨頭不斷入駐，帶動(dòng)了新商圈興起。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。以概念吸引購(gòu)房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競(jìng)爭(zhēng)將回歸理性，并被日漸增多的開發(fā)商接受為主要競(jìng)爭(zhēng)手段。 在競(jìng)爭(zhēng)中，土地資源將更有效地配置到競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中。（五）企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回歸理性房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)行業(yè)。因此，可以預(yù)測(cè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。因此二手房市場(chǎng)將在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場(chǎng)并未達(dá)到理想程度。這些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)形成地價(jià)的機(jī)制。（二）土地市場(chǎng)趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán)國(guó)土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對(duì)土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個(gè)人意志影響土地市場(chǎng)公平、公正的局面改觀，土地市場(chǎng)將趨向公開透明。2004年在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，％的新高。三、未來發(fā)展趨勢(shì)（一）投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費(fèi)關(guān)系”列為2005年的重點(diǎn)之一，表明繼續(xù)控制投資增長(zhǎng)是2005年宏觀調(diào)控的重要手段。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)，形成有效供給相對(duì)于投資期具有滯后性，當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因?yàn)樗且陨夏昊鶖?shù)合理為前提的。二、房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)分析住房仍然是居民的基本生活需求。我國(guó)房地產(chǎn)在改革開放以前，實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，1997年的貨幣分房和按揭貸款，使中國(guó)的房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費(fèi)能力和龐大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起。涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、房地產(chǎn)需求規(guī)模、房地產(chǎn)政策與住房金融、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及發(fā)展趨勢(shì)等重要內(nèi)容；分析了兩市住宅市場(chǎng)的供求狀況、價(jià)格走勢(shì)、住房消費(fèi)狀況與需求特征以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 發(fā)展。唐山市和秦皇島市城市和農(nóng)村住房情況在此基礎(chǔ)上有了很大的改善，房地產(chǎn)投資速度也達(dá)到一個(gè)新的高度，人們對(duì)于住房舒適性、寬敞性以及現(xiàn)代化的要求進(jìn)一步提高。08年金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有不小的影響，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)都出現(xiàn)了不小的波動(dòng)，國(guó)內(nèi)政府采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，緩解房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)。報(bào)告匯集了兩市的房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易價(jià)格、銷售和空置狀況等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)狀（一）由賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)近10年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也日益提高。但是隨著政