【正文】 價值的差額，扣除應(yīng)交的所得稅后的部分，作為資本公積準(zhǔn)備項(xiàng)目；反之，則確定為損失，計(jì)入當(dāng)期損益。 （ 2）以放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)取得的長期股權(quán)投資。 4．長期股權(quán)投資取得時成本，是取得長期股權(quán)投資時支付的全部價款，或放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值，或取得長期股權(quán)投資的公允價值，包括稅金、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。 對于股權(quán)投資差額的處理，我國規(guī)定應(yīng)按一定的期限平均攤銷，計(jì)入損益。 3．在“長期股權(quán)投資”下設(shè)置“股票投資”、“其他股權(quán)投資”二級明細(xì)科目，采用權(quán)益法核算的，再設(shè)置“投資成本”、“損益調(diào)整”、“股權(quán)投資準(zhǔn)備”、“股權(quán)投資差額”等三級明細(xì)科目。當(dāng)期按債券面值和適用稅率計(jì)算的應(yīng)收利息扣除當(dāng)期的溢價，或當(dāng)期按債券面值和適用稅率計(jì)算的應(yīng)收利息與攤銷的折價的合計(jì)，確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。即實(shí)際支付價款中包含的尚未到期的債券利息。 4．債權(quán)投資相關(guān)費(fèi)用的處理： （ 1）所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用數(shù)額不大的，可采用一次攤銷法，于取得時直接計(jì)入當(dāng)期投資收益。 2．“長期債權(quán)投資”科目下，設(shè)置“債券投資”和“其他債權(quán)投資”明細(xì)科目，并在“債券投資”明細(xì)科目下設(shè)置“面值”、“相關(guān)費(fèi)用”、“溢價”、“折價”和“應(yīng)計(jì)利息”等三級明細(xì)科目。 （一）長期債權(quán)投資又可以按照投資對象分為債券投資和其他債權(quán)投資。 （四）委托貸款減值準(zhǔn)備 委托貸款減值準(zhǔn)備應(yīng)按單項(xiàng)委托貸款本金與可收回金額孰低計(jì)提。具體方法是：對每一項(xiàng)短期投資按成本與市價孰低計(jì)量，對市價低于成本的差額，分別計(jì)提短期投資跌價準(zhǔn)備。 2．短期債券投資實(shí)際支付的價款中包含已到期尚未領(lǐng)取的債券利息。 （一）短期投資入賬價值的確定：進(jìn)行短期投資時，應(yīng)以短期投資取得時的成本入賬。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)為了合理有效地使用資金以獲取經(jīng)濟(jì)效益，除進(jìn)行正常的開發(fā)業(yè)務(wù)外，還可以將資金投放于股票、債券或其他財(cái)產(chǎn)等，從而形成對外投資。 （二）匯兌損益：外匯匯率差異。 （十四）其他資產(chǎn)攤銷：開辦費(fèi)及長期待攤費(fèi)用攤銷。 （十）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：為企業(yè)正常經(jīng)營業(yè)務(wù)需要而實(shí)際發(fā)生的應(yīng)酬費(fèi)用。 （六）董事會會費(fèi)：董事會為執(zhí)行其職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如差旅費(fèi)、會議費(fèi)等。 （二）工會經(jīng)費(fèi)：按職工工資總額的 2%計(jì)提。如果分不清成本核算對象或應(yīng)由幾個核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先通過“開發(fā)成本 土地開發(fā)”有關(guān)明細(xì)科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時，再采用一定方法分配結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入各成本核算對象的“開發(fā)成本 房屋開發(fā)”的有關(guān)成本項(xiàng)目。 4．建筑安裝工程費(fèi)：中標(biāo)價、投招標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、三材價差、定額調(diào)整系數(shù)、建材發(fā)展基金等。 3．對于個別規(guī)模較大，工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。 （ 5）環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)：園林綠化、環(huán)境景觀、噴泉等。 3．土地一級開發(fā)成本項(xiàng)目設(shè)置： （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、房屋作價、搬家費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)、清理費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆房費(fèi)、安置用房 費(fèi)、土地出讓金等。 第六章 成本、費(fèi)用核算制度 第二十條 開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本核算主要指房地產(chǎn)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在建工程在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，并實(shí)際投入使用時轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。 （二）當(dāng)有證據(jù)證明固定資產(chǎn)存在下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)全額計(jì)提減值準(zhǔn)備：①長期閑置不用，在可預(yù)見的未來不會再使用，且已無轉(zhuǎn)讓價值的固定資產(chǎn)；②由于技術(shù)進(jìn)步等原因，已不可使用的固定資產(chǎn)；③雖然固定資產(chǎn)尚可使用，但使用后產(chǎn)生大量不合格品的固定資產(chǎn)；④已遭毀損，以至于不再具有使用價值的固定資產(chǎn)；⑤其他實(shí)質(zhì)上已經(jīng)不能再給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的固定資產(chǎn)。 第十六條 固定資產(chǎn)清理，核算集團(tuán)因出售、報(bào)廢和毀損等原因轉(zhuǎn)入清理的固定資產(chǎn)凈值及其在清理過程中所發(fā)生的清理費(fèi)用和清理收入。 （六）計(jì)算折舊的方法：固定資產(chǎn)采用平均年限法計(jì)算。 （二）折舊的計(jì)提時間：從固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起，按月計(jì)提。 （一）購入的固定資產(chǎn)，其實(shí)際成本包括購買價格、運(yùn)輸費(fèi)、保險費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝成本和繳納的稅金等。 第十一條 其他應(yīng)收款，核算集團(tuán)除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款以外的其他各種應(yīng)收、暫付款等。 （三）預(yù)付賬款如有確鑿證據(jù)表明不符合預(yù)付性質(zhì)的或者因供貨單位破產(chǎn)、撤銷等原因已無望再收到所購貨物的預(yù)付賬款，應(yīng)將其及時轉(zhuǎn)入其他應(yīng)收款，并按上述規(guī)定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。 第八條 應(yīng)收賬款，核算集團(tuán)由于轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，或由于提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)，應(yīng)向購買、接受和租用單位或個人收取的款項(xiàng)。 第四章 應(yīng) 收 及 預(yù) 付 3 第五條 應(yīng)收票據(jù)，核算集團(tuán)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等而收到的商業(yè)匯票，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。 （六）周 轉(zhuǎn)房，核算集團(tuán)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本。 （ 4）對于已經(jīng)交付使用或辦理銷售和結(jié)轉(zhuǎn)等手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，如商品房、安置房和配套設(shè)施等，在“代管房產(chǎn)備查簿”中記錄進(jìn)行實(shí)物管理。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。存貨包括有各種原材料、庫存設(shè)備、委托加工材料、開發(fā)產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等，各類存貨的取得以實(shí)際成本計(jì)價，發(fā)出存貨的成本按實(shí)際成本計(jì)算確定。 6．信用證存款，是指集團(tuán)為開具信用證 而存入銀行信用保證金專戶的款項(xiàng)。 2．銀行匯票，是指集團(tuán)將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的依據(jù)。 （一）現(xiàn)金，核算集團(tuán)的庫存現(xiàn)金。 第二章 貨幣資金核算 第二條 貨幣資金，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。 1．外埠存款，核算集團(tuán)到外地進(jìn)行臨時或零星采購時，匯往采購地銀行開立采購專戶的款項(xiàng)。 5．信用卡存款，是指集團(tuán)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項(xiàng)。它們經(jīng)常處于不斷被銷售、被耗用和重置的過程 2 中，屬于企業(yè)流動資產(chǎn)的范疇。 （三）開發(fā)產(chǎn)品，核算集團(tuán)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。 （ 3）集團(tuán)將開發(fā)的經(jīng)營性配套設(shè)施，用于集團(tuán)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同自用固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，并將經(jīng)營性配套設(shè)施的實(shí)際成本，轉(zhuǎn)入“固定資 產(chǎn)”；轉(zhuǎn)作經(jīng)營用房的營業(yè)性配套設(shè)施按規(guī)定應(yīng)交納的營業(yè)稅等記入固定資產(chǎn)成本。 （五）出租開發(fā)產(chǎn)品，核算集團(tuán)用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實(shí)際成本。可變現(xiàn)凈值，是指企業(yè)在正常經(jīng)營過程中，以存貨的估計(jì)售價減去至完工估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅金后的金額。集團(tuán)購入到期還本付息的長期債券應(yīng)收的利息，在“長期債權(quán)投資”科目核算，不在本科目核算。如有確 鑿證據(jù)表明不能收回或收回的可能性不大，按其不可收回的金額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。 第十條 預(yù)付賬款 ,核算集團(tuán)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。 第十三條 固定資產(chǎn)的計(jì)價：固定資產(chǎn)按取得時的實(shí)際成本計(jì)價。 第十四條 固定資產(chǎn)折舊 （一）折舊的計(jì)提基數(shù)： 計(jì)算固定資產(chǎn)的基數(shù)為固定資產(chǎn)的原始成本，即固定資產(chǎn)賬面原值。 （四）固定資產(chǎn)分類折舊年限表： 類別 使用年限 一、房屋 30年 二、辦公用具 1．辦公設(shè)備 其中：計(jì)算機(jī) 5年 打印機(jī) 5年 復(fù)印機(jī) 5年 傳真機(jī) 5年 2．電器設(shè)備 5 其中：電視機(jī) 5年 照相器材 5年 攝像機(jī) 5年 三、辦公家具