【正文】 價值的差額，扣除應交的所得稅后的部分，作為資本公積準備項目；反之，則確定為損失，計入當期損益。 （ 2）以放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)取得的長期股權投資。 4．長期股權投資取得時成本，是取得長期股權投資時支付的全部價款，或放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值，或取得長期股權投資的公允價值，包括稅金、手續(xù)費等相關費用。 對于股權投資差額的處理，我國規(guī)定應按一定的期限平均攤銷，計入損益。 3．在“長期股權投資”下設置“股票投資”、“其他股權投資”二級明細科目，采用權益法核算的，再設置“投資成本”、“損益調整”、“股權投資準備”、“股權投資差額”等三級明細科目。當期按債券面值和適用稅率計算的應收利息扣除當期的溢價，或當期按債券面值和適用稅率計算的應收利息與攤銷的折價的合計，確認為當期投資收益。即實際支付價款中包含的尚未到期的債券利息。 4．債權投資相關費用的處理： （ 1）所發(fā)生的相關費用數(shù)額不大的，可采用一次攤銷法，于取得時直接計入當期投資收益。 2．“長期債權投資”科目下，設置“債券投資”和“其他債權投資”明細科目，并在“債券投資”明細科目下設置“面值”、“相關費用”、“溢價”、“折價”和“應計利息”等三級明細科目。 （一）長期債權投資又可以按照投資對象分為債券投資和其他債權投資。 （四）委托貸款減值準備 委托貸款減值準備應按單項委托貸款本金與可收回金額孰低計提。具體方法是：對每一項短期投資按成本與市價孰低計量，對市價低于成本的差額，分別計提短期投資跌價準備。 2．短期債券投資實際支付的價款中包含已到期尚未領取的債券利息。 （一）短期投資入賬價值的確定：進行短期投資時，應以短期投資取得時的成本入賬。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)為了合理有效地使用資金以獲取經(jīng)濟效益，除進行正常的開發(fā)業(yè)務外，還可以將資金投放于股票、債券或其他財產(chǎn)等，從而形成對外投資。 （二）匯兌損益：外匯匯率差異。 （十四）其他資產(chǎn)攤銷：開辦費及長期待攤費用攤銷。 （十）業(yè)務招待費：為企業(yè)正常經(jīng)營業(yè)務需要而實際發(fā)生的應酬費用。 （六）董事會會費：董事會為執(zhí)行其職能而發(fā)生的各項費用，如差旅費、會議費等。 （二）工會經(jīng)費：按職工工資總額的 2%計提。如果分不清成本核算對象或應由幾個核算對象負擔的，應先通過“開發(fā)成本 土地開發(fā)”有關明細科目進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設時，再采用一定方法分配結轉計入各成本核算對象的“開發(fā)成本 房屋開發(fā)”的有關成本項目。 4．建筑安裝工程費：中標價、投招標費、預算審查費、質量監(jiān)督費、竣工圖費、三材價差、定額調整系數(shù)、建材發(fā)展基金等。 3．對于個別規(guī)模較大，工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。 （ 5）環(huán)境景觀建設費：園林綠化、環(huán)境景觀、噴泉等。 3．土地一級開發(fā)成本項目設置： （ 1）土地征用及拆遷補償費：土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、菜田基金、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、房屋作價、搬家費、周轉費、清理費、單位拆遷費、集體財產(chǎn)補償費、居民拆遷補償費、拆房費、安置用房 費、土地出讓金等。 第六章 成本、費用核算制度 第二十條 開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本核算主要指房地產(chǎn)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程中所發(fā)生的各項費用。在建工程在實質上已經(jīng)完成，并實際投入使用時轉入固定資產(chǎn)。 （二）當有證據(jù)證明固定資產(chǎn)存在下列情況之一的，應當全額計提減值準備：①長期閑置不用，在可預見的未來不會再使用，且已無轉讓價值的固定資產(chǎn)；②由于技術進步等原因，已不可使用的固定資產(chǎn)；③雖然固定資產(chǎn)尚可使用，但使用后產(chǎn)生大量不合格品的固定資產(chǎn)；④已遭毀損，以至于不再具有使用價值的固定資產(chǎn)；⑤其他實質上已經(jīng)不能再給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的固定資產(chǎn)。 第十六條 固定資產(chǎn)清理，核算集團因出售、報廢和毀損等原因轉入清理的固定資產(chǎn)凈值及其在清理過程中所發(fā)生的清理費用和清理收入。 （六）計算折舊的方法：固定資產(chǎn)采用平均年限法計算。 （二）折舊的計提時間：從固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起，按月計提。 （一）購入的固定資產(chǎn)，其實際成本包括購買價格、運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等。 第十一條 其他應收款，核算集團除應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款以外的其他各種應收、暫付款等。 （三）預付賬款如有確鑿證據(jù)表明不符合預付性質的或者因供貨單位破產(chǎn)、撤銷等原因已無望再收到所購貨物的預付賬款，應將其及時轉入其他應收款，并按上述規(guī)定計提壞賬準備。 第八條 應收賬款，核算集團由于轉讓、銷售和結轉開發(fā)產(chǎn)品，或由于提供出租房屋和提供勞務等業(yè)務，應向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。 第四章 應 收 及 預 付 3 第五條 應收票據(jù)，核算集團因轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等而收到的商業(yè)匯票，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。 （六）周 轉房，核算集團安置拆遷居民周轉使用的房屋的實際成本。 （ 4）對于已經(jīng)交付使用或辦理銷售和結轉等手續(xù)，而產(chǎn)權尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，如商品房、安置房和配套設施等，在“代管房產(chǎn)備查簿”中記錄進行實物管理。包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。存貨包括有各種原材料、庫存設備、委托加工材料、開發(fā)產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉房等，各類存貨的取得以實際成本計價，發(fā)出存貨的成本按實際成本計算確定。 6．信用證存款，是指集團為開具信用證 而存入銀行信用保證金專戶的款項。 2．銀行匯票，是指集團將款項交給當?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉賬結算或支取現(xiàn)金的依據(jù)。 （一）現(xiàn)金，核算集團的庫存現(xiàn)金。 第二章 貨幣資金核算 第二條 貨幣資金，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。 1．外埠存款，核算集團到外地進行臨時或零星采購時，匯往采購地銀行開立采購專戶的款項。 5．信用卡存款，是指集團為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項。它們經(jīng)常處于不斷被銷售、被耗用和重置的過程 2 中，屬于企業(yè)流動資產(chǎn)的范疇。 （三）開發(fā)產(chǎn)品，核算集團開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。 （ 3）集團將開發(fā)的經(jīng)營性配套設施，用于集團從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視同自用固定資產(chǎn)進行處理，并將經(jīng)營性配套設施的實際成本，轉入“固定資 產(chǎn)”；轉作經(jīng)營用房的營業(yè)性配套設施按規(guī)定應交納的營業(yè)稅等記入固定資產(chǎn)成本。 （五）出租開發(fā)產(chǎn)品，核算集團用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實際成本。可變現(xiàn)凈值，是指企業(yè)在正常經(jīng)營過程中，以存貨的估計售價減去至完工估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅金后的金額。集團購入到期還本付息的長期債券應收的利息，在“長期債權投資”科目核算，不在本科目核算。如有確 鑿證據(jù)表明不能收回或收回的可能性不大，按其不可收回的金額計提壞賬準備。 第十條 預付賬款 ,核算集團按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。 第十三條 固定資產(chǎn)的計價：固定資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。 第十四條 固定資產(chǎn)折舊 （一）折舊的計提基數(shù)： 計算固定資產(chǎn)的基數(shù)為固定資產(chǎn)的原始成本，即固定資產(chǎn)賬面原值。 （四）固定資產(chǎn)分類折舊年限表： 類別 使用年限 一、房屋 30年 二、辦公用具 1．辦公設備 其中：計算機 5年 打印機 5年 復印機 5年 傳真機 5年 2．電器設備 5 其中：電視機 5年 照相器材 5年 攝像機 5年 三、辦公家具