【正文】 劣無(wú)法評(píng)判，尤其對(duì)劣制報(bào)告，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為否定處罰的依據(jù)。估價(jià)人員有接受繼續(xù)教育的權(quán)利和義務(wù)，政府或?qū)W會(huì)有組織實(shí)施繼續(xù)教育的責(zé)任，因此有關(guān)部門或?qū)W會(huì)應(yīng)制定不同等級(jí)的繼續(xù)教育大綱和教材，并設(shè)法在有條件的大專院校開設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)或?qū)I(yè)方向。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊(cè)條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。（二）“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。因此要取消臨時(shí)資格，不具備三級(jí)資格的機(jī)構(gòu)不能執(zhí)業(yè)，只能積極創(chuàng)造條件，待條件具備再申報(bào)三級(jí)。應(yīng)建立三個(gè)等級(jí)的臺(tái)階制，即從初級(jí)到高級(jí)每一個(gè)臺(tái)階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺(tái)階以及由低一級(jí)臺(tái)階向上一級(jí)升級(jí)，必須經(jīng)過考核，考試，注冊(cè)，才能取得資格，并規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的估價(jià)人員只能做一定范圍的評(píng)估業(yè)務(wù)（主要從評(píng)估項(xiàng)目的價(jià)值和建筑面積上限制）。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將上述評(píng)估市場(chǎng)存在的問題降低到最低限度。（三）加強(qiáng)法制建設(shè)。行政行為與評(píng)估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評(píng)估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽(yáng)臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營(yíng)者，大量的評(píng)估業(yè)務(wù)就難以走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。第二節(jié) 建議采取的對(duì)策一、加強(qiáng)行業(yè)管理（一）發(fā)揮學(xué)會(huì)作用?，F(xiàn)階段我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營(yíng)的法人實(shí)體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評(píng)估所的評(píng)估行為變成行政行為，因此評(píng)估水平的高低和評(píng)估報(bào)告的優(yōu)劣難以與評(píng)估所及估價(jià)人員掛鉤。四、自律不夠（一）行業(yè)自律不夠。三、制約不力對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)“小馬拉大車”。三是注冊(cè)估價(jià)師的地位得不到確認(rèn)?，F(xiàn)有的估價(jià)師隊(duì)伍也有缺陷：一是由于估價(jià)師考試限制條件偏寬，尤其是對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)年限要求過低且沒有嚴(yán)格的審核程序，于是一大批走出校門不久從未從事過評(píng)估業(yè)務(wù)的“考試專業(yè)戶”通過臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列，他們只能“紙上談兵”，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因?qū)W歷不夠被卡在門外（其實(shí)其他職稱評(píng)定對(duì)學(xué)歷要求都是先寬后嚴(yán)）。上述行為扭曲了評(píng)估市場(chǎng)，導(dǎo)致有行政職能的評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)“吃不了”，而多數(shù)經(jīng)營(yíng)型的評(píng)估機(jī)構(gòu)又“吃不飽”，評(píng)估行業(yè)難以在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展，評(píng)估市場(chǎng)得不到充分發(fā)育。有的甚至“戴上有色眼鏡”看待其它評(píng)估所的評(píng)估報(bào)告，或宣布其評(píng)估報(bào)告有問題（實(shí)際是暗示無(wú)效），或強(qiáng)調(diào)須經(jīng)本部門（包括金融單位）“確認(rèn)”。依筆者所見，由于金融部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估干預(yù)和壟斷的力度也越來(lái)越大，因此實(shí)際形成了“五馬分尸”的局面。無(wú)論是思想體系還是方法理論，都較國(guó)內(nèi)的先進(jìn)，并且國(guó)外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，有世界知名的評(píng)估機(jī)構(gòu)，他們的加入必將搶占我們的市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對(duì)自己的評(píng)估能力要求降低，商人性質(zhì)嚴(yán)重，真正做評(píng)估工作的是那些根本沒有評(píng)估師資格，估價(jià)經(jīng)歷也很少的人。有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師等專業(yè)人員總數(shù)不超過6萬(wàn)人，而實(shí)際在各類房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中工作的大概只有 4萬(wàn)人。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤(rùn)，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場(chǎng)上展開競(jìng)爭(zhēng)。在評(píng)估此案例時(shí)，需要評(píng)估人員在按照估價(jià)方法計(jì)算出待估對(duì)象價(jià)格后，根據(jù)其周圍環(huán)境適當(dāng)調(diào)整?！崩ッ髟朴⒑惴康禺a(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理李林介紹。去年，南亞30號(hào)片區(qū)的城中村改造開了好頭，滇池路板塊內(nèi)漁堆、河尾、陸家地等居民小組也相繼啟動(dòng)。并且由于市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常變化，房地產(chǎn)價(jià)格常常會(huì)受到很大影響，對(duì)從事房地產(chǎn)評(píng)估的人員提出更高的要求。這種現(xiàn)象直接限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展?？墒呛髞?lái)，越來(lái)越多的僅針對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估案例，包括房地產(chǎn)抵押擔(dān)保、土地所有權(quán)評(píng)估等等，迫切的要求房地產(chǎn)評(píng)估分離出來(lái)，形成一個(gè)獨(dú)立的概念。值得注意的是，宗地估價(jià)除可選用三種基本估價(jià)方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。通常，其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構(gòu)筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照預(yù)算定額等資料具體計(jì)算。其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價(jià)方法，還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用，同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識(shí)。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫(kù)，會(huì)有很多地下或地面儲(chǔ)油槽、輸油管道等等，因此，需要估價(jià)人員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識(shí)。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。（一）工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。一般來(lái)說(shuō)，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來(lái)看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營(yíng)者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。二、商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。通過評(píng)估，再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。最后對(duì)成本法與市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。（五）居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的剩余價(jià)值構(gòu)成；后者由成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格構(gòu)成。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯可劃分為單元。（2）市場(chǎng)化商品住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一般可按檔次和市場(chǎng)化程度劃分。一、居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。五、估價(jià)程序一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是固定的，但運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估的具體程序則有一定差異。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。未經(jīng)注冊(cè)的人員，不得以“房地產(chǎn)估價(jià)師”的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。（3）具有較高的市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷技能。二、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。本文通過分析金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)的問題，并據(jù)此尋求解決的途徑。房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究?jī)?nèi)容摘要中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估是伴隨著改革開放的大潮興起的。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的對(duì)象，周圍環(huán)境的變化對(duì)其價(jià)值會(huì)有很大的