【正文】 房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究?jī)?nèi)容摘要中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估是伴隨著改革開(kāi)放的大潮興起的。房地產(chǎn)評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估中的一類，是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一種實(shí)體與權(quán)利的結(jié)合，待估對(duì)象較復(fù)雜，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員有很高的專業(yè)能力和整體素質(zhì)要求。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的對(duì)象，周圍環(huán)境的變化對(duì)其價(jià)值會(huì)有很大的影響。本文通過(guò)分析金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)的問(wèn)題，并據(jù)此尋求解決的途徑。 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 評(píng)估 從業(yè)人員 目 錄第一章 緒言………………………………………………………………2第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基本權(quán)益…………………………………………2第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象…………………………………………………3第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)涵………………………………………………9第二章 房地產(chǎn)估價(jià)存在的問(wèn)題及原因分析……………………………9第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀……………………………………………9第二節(jié) 實(shí)例驗(yàn)證…………………………………………………………10第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估存在問(wèn)題及考驗(yàn)……………………………………10第三章 房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題解決對(duì)策………………………………………11第一節(jié) 目前存在的問(wèn)題 ………………………………………………11第二節(jié) 建議采取的對(duì)策……………………………………………… 15結(jié)束語(yǔ) ………………………………………………………………… 19謝辭 …………………………………………………………………… 20參考文獻(xiàn) ……………………………………………………………… 21第一章 緒言第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的基本權(quán)益一、房地產(chǎn)估價(jià)基本權(quán)意顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)可以簡(jiǎn)單地理解為估測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評(píng)估，必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的，遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。因此，理解房地產(chǎn)估價(jià)首先必須掌握如下有關(guān)概念。二、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員被稱為估價(jià)師，在英國(guó)和香港等地被稱為測(cè)量師，在日本和韓國(guó)被稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。（1）有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)。（2）有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。（3）具有較高的市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷技能。（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。為了達(dá)到上述要求，建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊(cè)，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。未經(jīng)注冊(cè)的人員，不得以“房地產(chǎn)估價(jià)師”的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。估價(jià)師分為全國(guó)注冊(cè)的和地方注冊(cè)的，分別由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊(cè)工作。該辦法對(duì)初始注冊(cè)、注冊(cè)變更、續(xù)注冊(cè)、撤銷注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。三、估價(jià)目的估價(jià)目的就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過(guò)程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。四、估價(jià)原則估價(jià)原則是指評(píng)估人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。主要包括最有效使用原則、合法原則、預(yù)測(cè)原則等。五、估價(jià)程序一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是固定的，但運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估的具體程序則有一定差異。詳見(jiàn)本章第五節(jié)。六、估價(jià)方法科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通常可以從如下三個(gè)途徑來(lái)求?。?；；。由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買年法、利潤(rùn)法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。一、居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。（一）居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價(jià)需要。一般可按檔次和市場(chǎng)化程度劃分。：（1）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國(guó)家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國(guó)家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國(guó)家人口、資金和土地資源等基本國(guó)情。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國(guó)建國(guó)以來(lái)修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭?。?）高級(jí)住宅。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；建筑面積較大；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級(jí)裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高。（3）簡(jiǎn)易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡(jiǎn)易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價(jià)（扣除地價(jià)）一般較低。：（1）社會(huì)保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。（2）市場(chǎng)化商品住宅。市場(chǎng)化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場(chǎng)價(jià)的公有住房，單位和個(gè)人在市場(chǎng)上購(gòu)買的住宅商品房，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類住宅。（二）住宅評(píng)估的標(biāo)的物。以住宅作為估價(jià)對(duì)象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。居住戶可以是獨(dú)立的，獨(dú)院獨(dú)棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯可劃分為單元。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評(píng)估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。（三）住宅的價(jià)格構(gòu)成。基于我國(guó)目前的住房制度與政策，住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國(guó)家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過(guò)程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的剩余價(jià)值構(gòu)成；后者由成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格構(gòu)成。（四）住宅價(jià)格的影響因素。影響住宅價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時(shí)間；（11）交易情況。為了更加科學(xué)合理地對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述各項(xiàng)因素對(duì)價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。