【正文】 在其他行業(yè)上，經(jīng)過十多年發(fā)展的南亞風(fēng)情園已形成集餐飲、住宿、健身、康體、娛樂為一體的高檔休閑商務(wù)會所，下屬的怡心園餐廳、薩拉伯爾清邁韓泰美食廳、一代天嬌夜總會、溫泉之旅、保齡球館、美人魚泳館、網(wǎng)球館、慶灃祥茶莊等幾個經(jīng)營單項均處于云南同行業(yè)中的領(lǐng)軍地位。首先是在商業(yè)零售業(yè)方面，集團始終能夠把握商業(yè)的發(fā)展方向，以快人一步的經(jīng)營理念，引導(dǎo)行業(yè)的發(fā)展方向。有專業(yè)的經(jīng)營管理隊伍。目前，全為優(yōu)良資產(chǎn)。 至2007年3月底，企業(yè)現(xiàn)有員工八千人，其中市場營銷、工程建設(shè)、酒店管理、餐飲、珠寶、茶藝、財務(wù)等方面的專業(yè)技術(shù)人員占總?cè)藬?shù)的37%以上；（僅限土地及房產(chǎn)部分），且全部為優(yōu)良資產(chǎn)。諾仕達集團在南亞風(fēng)情園基礎(chǔ)上建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目，有顯著的資金優(yōu)勢、商業(yè)運營優(yōu)勢、工程建設(shè)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和企業(yè)文化優(yōu)勢。發(fā)揮城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的組合效應(yīng)，促進農(nóng)村勞動力加快向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，推動農(nóng)村工業(yè)與新型工業(yè)化的協(xié)調(diào)，提高農(nóng)業(yè)的信息服務(wù)水平和農(nóng)民的組織化程度。以往，城中村在維護生態(tài)環(huán)境、防治滇池污染的管理上存在不少問題，臟、亂、差的生活狀況導(dǎo)致滇池遭受污染的程度日益嚴(yán)重，因此，項目的建設(shè)不僅可以更好的整合、發(fā)展該區(qū)域，更通過區(qū)域升級，大幅減少甚至完全消除原城中村對滇池的面源污染，為維護滇池起到極其重要的作用。在南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)上，運用BOT方式可以更好的突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸，讓政府和企業(yè)相互合作、相互分擔(dān)，用最合理有效的方式，在最短的時間內(nèi)堅決最根本問題。所以，BOT就是“基礎(chǔ)設(shè)施特許權(quán)”。八、運用BOT方式突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸BOT是英文Build－Operate－Transfer的縮寫，通常直譯為“建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓”。 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的經(jīng)營建設(shè)當(dāng)中很重要的一條就是與世界保持同步，要引領(lǐng)發(fā)展潮流。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)將更好地體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)要求，可以促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，資源利用效率不斷提高，生態(tài)環(huán)境不斷改善，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)可持續(xù)增長，實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的開發(fā)和建設(shè)，完全符合仇和書記關(guān)于昆明城市環(huán)境的定位，一片被綠水鮮花環(huán)繞的嶄新的建筑群的誕生，將使城市形象發(fā)生根本的改變。使消費者在集中時間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。使消費者在集中時間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。一個綜合實力雄厚、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美的湖濱生態(tài)城市和面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市將展現(xiàn)在世人面前。2003年，省委、省政府做出建設(shè)現(xiàn)代新昆明的重大戰(zhàn)略部署。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目將帶動我市商業(yè)圈向南市區(qū)轉(zhuǎn)移，減輕市中心商業(yè)區(qū)主要街道壓力，特別是交通擁擠狀況，保證安全和環(huán)境整潔。昆明城內(nèi)，人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。我們雖然可以以拓寬道路，修建各類停車場等方式來做出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處理方式，而在動態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大。三、構(gòu)建和諧社會，擴大就業(yè)，緩解老城“城市病”目前，全球及中國各大城市因為城市空間的單中心特征引起的“城市病”日益惡化，均面臨如城市環(huán)境惡化、交通擁擠等不同程度的問題，給城市管理帶來了諸多問題。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，有助于提升昆明的城市競爭力，推動昆明成為東盟地區(qū)中心城市。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場以前瞻性的商業(yè)和商務(wù)體系，推動南市區(qū)成為匯聚高端商業(yè)、高效商務(wù)和高層次市民群體的城市新興區(qū)域，成為銜接昆明老城和呈貢新城的核心和樞紐，形成超前的、服務(wù)于國際國內(nèi)政治活動、經(jīng)濟活動的城市發(fā)力點，有利于增強城市輻射功能。對提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心城市；構(gòu)建和諧社會，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎(chǔ)；緩解老城“城市病”；推動南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應(yīng)；打造城市名片，塑造昆明城市形象；高規(guī)格建設(shè)，助推西山區(qū)社會發(fā)展進程有重要意義。昆明的經(jīng)濟總量占據(jù)全省的1/3，在昆明工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的關(guān)鍵時期，如何提高建設(shè)水平和建設(shè)質(zhì)量，提升城市綜合競爭力，是一切工作的出發(fā)點。創(chuàng)造顧客價值，提高顧客滿意度，是其立足市場的根本，是一種實實在在的行動?，F(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革，在于以消費者為本位理念的真正確立。三是城市零售業(yè)市場定位呈現(xiàn)多元化。昆明今后也會形成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的昆明市商業(yè)中心，同時有幾個區(qū)域性商業(yè)分中心。從國內(nèi)外現(xiàn)代化城市的發(fā)展歷程來看，城市商業(yè)的發(fā)展必然遵循城市發(fā)展的客觀規(guī)律。才能成為城市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。專業(yè)市場作為城市功能的重要補充和中心城市商業(yè)流通的主要形式，在過去二十多年來得到了快速的發(fā)展，但也隨著時代的發(fā)展而逐漸演變，有的專業(yè)市場開始衰落。昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的演變是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果——從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時尚百貨、商業(yè)街，從單一經(jīng)營實體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)模式不斷讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合模式。20002005年次級社區(qū)商圈小西門商圈螺螄灣商圈白塔路商圈復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)：昆百大新紀(jì)元店和柏聯(lián)廣場是單一的商業(yè)體。由于不能適應(yīng)城市的發(fā)展要求，大多數(shù)已經(jīng)在商業(yè)上銷聲匿跡。是昆明文化特質(zhì)的典型體現(xiàn)。其特點是鋪面面積較小，而且比較均等，各個鋪面之間的聯(lián)系性不強，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運營管理要求。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預(yù)期增值。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個各類專業(yè)市場，成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，也將在未來長期存在。（三）建設(shè)友好復(fù)合的城市商業(yè)綜合體——南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是昆明城市商業(yè)發(fā)展的必然需求。主城區(qū)城市區(qū)域與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級區(qū)域的結(jié)合，成為新昆明建設(shè)最主要的城市格局。人氣旺否，關(guān)鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，即便是已建成的或在建的，更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設(shè)施，是在城市發(fā)展的過程當(dāng)中伴生的臨時性的商業(yè)聚合。共106套。特點是小、散、價值低，形不成對區(qū)域的影響力。南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)目前在南市區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)批發(fā)市場和城市商業(yè)業(yè)態(tài)。該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的“富人區(qū)”。從2000年昆明的房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展的時期以來，滇池路片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也開始火熱起來。目標(biāo)客戶基本覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況南市區(qū)，北至南二環(huán)（高架）路，南至滇池邊。二是輻射到以新亞洲體育城——世紀(jì)城為代表的主城區(qū)與呈貢連接部。從具體的區(qū)域來看，城市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)已經(jīng)成為城市的主要居民區(qū)，但缺乏大型綜合超市，對于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。而從城市的大型百貨商場和大型綜合超市的結(jié)構(gòu)來看，大型百貨商場由于全部集中在一環(huán)路以內(nèi)，再加上一環(huán)路以內(nèi)作為昆明市絕對的核心商圈，大型百貨商場在一環(huán)路內(nèi)密集集中。這些百貨形成了對整個昆明市的輻射。在城市商圈構(gòu)成中，大型百貨商場和大型綜合商場在商圈中占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位，從目前昆明市的大型百貨商場和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有14個大型綜合超市，大型百貨商場16個。另外還有零星分布在各主要社區(qū)組團的微型社區(qū)商圈。初步形成了以少數(shù)民族風(fēng)情和高原體育訓(xùn)練、康體休閑為支柱的兩大特色品牌，在全國十二個國家級旅游度假區(qū)中獨樹一幟。1997年以來，先后吸引了紅塔集團、云天化集團、萬達集團、同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團、滇池高爾夫等大型集團落戶度假區(qū)。此外，產(chǎn)品輻射半徑達1000公里的螺螄灣小商品批發(fā)市場，已在東盟國家享有很高的知名度和美譽度，形成了規(guī)模、名牌、市場的良好效應(yīng)；而由新希望集團投資20億元，占地面積800畝的大商匯，是以建材和食品百貨批發(fā)為主的商貿(mào)城；前衛(wèi)片區(qū)以及擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場所在的福海片區(qū)，是西山區(qū)實施商貿(mào)興區(qū)戰(zhàn)略的重點。西山區(qū)省、市黨政機關(guān)聚集。西山區(qū)位于昆明市西南面，與官渡區(qū)、呈貢縣隔水相望，與五華區(qū)接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，必將成為南市區(qū)最繁華的城市商業(yè)綜合體，成為助推西山區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展一臺強勁的發(fā)動機，必將為新昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)描繪最絢麗的一筆！ 二、項目建設(shè)區(qū)域簡況南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，位于昆明市滇池路福海街道辦事處。區(qū)委、區(qū)政府提出了將西山區(qū)建設(shè)成為“經(jīng)濟繁榮、社會穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的現(xiàn)代化新昆明中心區(qū)之一”的宏偉目標(biāo)。特別是環(huán)繞南亞風(fēng)情園的多個城中村，即束縛了南亞的發(fā)展，也影響了城市的形象，不能滿足西山區(qū)城市化建設(shè)的需要，更不能站在更高的層面上為西山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供強勁的推力。市委市政府以“難題再難，必須破題，而且要快速破題；頑癥再頑，必須施治，而且要標(biāo)本兼治”的魄力，從現(xiàn)在開始，橫下一條心，認(rèn)準(zhǔn)一條路，出重拳、施猛藥、攻難點、見實效。同時，市委市政府視城中村改造為最大的民生工程。要舉全市之力加快城市化步伐，促進全市經(jīng)濟社會追趕型、跨越式、超常規(guī)發(fā)展，各級各類規(guī)劃要充分體現(xiàn)現(xiàn)代化國際大都市的氣派和風(fēng)格?！拔濉笔恰俺侵写濉蔽迥旮脑熘亟üこ?。其中，“一”是城市擁堵一年緩解工程。在2008年1月舉行的云南省第十一屆人代會上，秦光榮省長在《政府工作報告》今后5年的經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標(biāo)中也明確提出，要貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)這篇大文章，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動，協(xié)調(diào)發(fā)展；著力增強自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型社會；擴大公共服務(wù)，解決民生困難，加快構(gòu)建和諧社會，把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會放到突出位置，全面推進生態(tài)文明建設(shè)。胡錦濤總書記在黨的十七大報告上提出，在新的發(fā)展階段要繼續(xù)全面建設(shè)小康社會、發(fā)展中國特色社會主義，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府舉全市之力加快城市化步伐的精神，通過城市分商業(yè)中心的建設(shè)，解決城市擁堵，著力改造城中村，推進新昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)。項目建筑面積：72萬平方米 二、項目論證結(jié)論 建成后的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場地處南市區(qū)的核心位置，交通便利，是昆明的商業(yè)副中心。 19六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造城市名片，塑造春城形象。 19五、打造城市名片，塑造昆明城市形象。建設(shè)性質(zhì)：改建、擴建項目建設(shè)單位：昆明諾仕達企業(yè)（集團）有限公司項目建設(shè)地點：昆明市滇池路兩公里處，屬昆明市西山區(qū)福海鄉(xiāng)項目建設(shè)周期：2008年6月土建全面開工；2010年年初完成建設(shè)。 第二章 項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性一、項目建設(shè)背景 加快城市化發(fā)展步伐，是黨中央提出的新時期的重要任務(wù)。加快城市化發(fā)展步伐，是黨中央提出的新時期的重要任務(wù)。城鎮(zhèn)人口比重明顯增加。在具體措施上，要實施“一二三四五六工程”，下大決心、使大力氣緩解或解決交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關(guān)注的焦點民生問題。包括城中地鐵、環(huán)城環(huán)湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、經(jīng)濟圈的軌道交通。在城市建設(shè)上，市委市政府明確提出，要認(rèn)清形勢，充分認(rèn)識加快城鄉(xiāng)建設(shè)、滇池治理、工業(yè)突破和城中村改造工作的重要性。堅持把緩解城市交通擁堵作為民生工程的第一形象，一手抓交通硬件建設(shè)，一手抓交通軟件建設(shè)，著力從根本和長遠解決昆明城市的交通擁堵問題。另一方面，市委、市政府正式成立城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)及重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)指揮部和城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。但是，隨著城市的發(fā)展，以及越來越多的省級機關(guān)搬遷至南亞風(fēng)情園所在的南市區(qū)，南亞風(fēng)情園的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營形式也面臨著需要進一步拔高，以更好地服務(wù)于南市區(qū)的問題。轄區(qū)范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)一體化步伐加快，城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會迅速融合，社會各種矛盾凸顯，城市工作任務(wù)加重。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府精神，通過城市分商業(yè)中心的建設(shè)，解決城市擁堵，著力改造城中村，推進新昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)，也是貫徹西山區(qū)實施可持續(xù)發(fā)展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱”，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等“七個重點”，搶抓機遇，強化措施，加快推進經(jīng)濟強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、和諧之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，全面加強黨的建設(shè)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。昆明滇池國家旅游度假區(qū)。轄區(qū)內(nèi)有入滇河道8條，72公里的滇池湖岸線，滇池草海12平方公里，有100多個住宅小區(qū)。與一、二產(chǎn)業(yè)相比，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度勢不可擋，在GDP中居首位，理所當(dāng)然的成為西山區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的主力軍，涌現(xiàn)出西南、宏盛達建材市場、廣豐和前衛(wèi)的茶葉、舊機動車交易等一批規(guī)模市場。 是昆明市環(huán)境最為優(yōu)美，交通最為暢達，空氣最為清新，人居環(huán)境最為優(yōu)良的區(qū)域之一。此外，還擁有若干籃球、排球、冰球、跳水、壘球、羽毛球、壁球館，以及較為完備的會議和娛樂設(shè)施。三、項目建設(shè)必要性分析（一）建設(shè)昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展的必然要求目前昆明的商圈結(jié)構(gòu)和商業(yè)格局狀況到2007年，昆明市現(xiàn)已形成有規(guī)模的商圈共有12個，其中主力商圈1個，即三市街商圈；次級商圈2個，即小西門次級商圈和青年路次級商圈；休閑商圈有3個，即翠湖休閑圈、昆都休閑圈、金碧休閑圈；專業(yè)市場商圈有6個，即廣福路官南路專業(yè)市場商圈、官渡園專業(yè)市場商圈、前衛(wèi)專業(yè)市場商圈、黃土坡專業(yè)市場商圈、金星小壩專業(yè)市場商圈和東部物流專業(yè)商圈。2）商圈分布在一環(huán)路以外呈現(xiàn)出明顯的南北分布特點，東部有一定的商圈分布，而在城市的西邊基本上屬于商圈空白區(qū)。