【正文】 及附加 517 517 7 建設(shè)監(jiān)理及管理費 21 21 21 21 21 21 126 (三 ) 凈現(xiàn)值流量 4325 639 441 (四 ) 現(xiàn)值系數(shù) 1 (五 ) 財務(wù)凈現(xiàn)金流量 4325 628 418 588 1483 2312 2658 (六 ) 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 4325 4953 5371 4783 3300 988 1670 (七 ) 財務(wù)凈現(xiàn)值 1670 萬元 計算說明： 1） 假設(shè)現(xiàn)金流入、流出在每季度均為均衡發(fā)生； 2） 土地價款及拆遷費在 0 季度時為一次性投入； 3） 建設(shè)周期為一年年， 18 個月，為計算簡便，按季度進行分期；建設(shè)成本按季度投入比例為： 3∶ 2∶ 1∶ 1∶ 1∶1（建設(shè)成本主要發(fā)生在項目前期），建設(shè)成本 550 =1980萬元； 4） 商鋪銷售從第三季度開始，預(yù)計商鋪銷售價格為 5000 元 /平米，住宅銷售價格為 600 元 /平米，辦公用房銷售價格為： 850 元 /平米。 4. 對投資收益做出明確界定。 投資公司作為業(yè)主負(fù)責(zé)項目決策及資金投入責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險和后果，管理公司即為投資公司按項目成立的合資或獨資企業(yè)，負(fù)責(zé)項目建設(shè)過程中與政府有關(guān)部門、土地方、承建方、供應(yīng)商等有關(guān)各方間關(guān)系的協(xié)調(diào)處理及全過程的工程管理工作，并延續(xù)至物業(yè)管理和物業(yè)自主經(jīng)營的管理職能，使得為投資者服務(wù)的專業(yè)管理機構(gòu)更能發(fā)揮其管理的優(yōu)勢。以雅安市從未有過的精品豪宅形象出現(xiàn)，必將極大的提升樓盤品質(zhì)。 （ 3） .塔樓設(shè)計為板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，主力戶型面積在 150— 220 平方米之間，實用率不得低于 90%，以平層、錯層為主，頂層設(shè)計為躍層，帶屋頂花園。 3. 社區(qū)內(nèi)部布局 （ 1） .商區(qū)主要設(shè)置成主題式商業(yè)步行街，呈直線式布局，既有效利用 面積，又能避免產(chǎn)生死角，有著良好的通透感與流暢的動線組織，達到合理的商區(qū)人員流動。 （ 2） .廣場頂部可設(shè)計成輕質(zhì)透明的穹頂，在一、二層商鋪之間形成共享中庭（雅安素有雨城之稱，穹頂不 僅有采光、美觀的作用，還可以起到避雨的作用）。 第五章 建筑規(guī)劃設(shè)計 在對項目的特性進行分析之后， 針對問題的提出，我們對項目的規(guī)劃設(shè)計主要有以下設(shè)想和要求： 1. 總體規(guī)劃 （ 1） .修建兩條貫穿整個社區(qū)的道路，橫向由沿江路直通東大街，縱向由朝陽街進入社區(qū)中心廣場，與橫向道路交叉。 綜合以上幾點，我們把項目定位成集休閑、娛樂、購物、集會于一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)步行街。 第四章 項目定位分析 （一） 項目定位 1. 城市建設(shè)要求： 雅安是一個正待開發(fā)的中小城市，城市建設(shè)相對落后。 （ 4） .政府的強力支持。 （ 3） .市場需求量存在一定風(fēng)險。 （ 5） .商業(yè)廣場具有一定規(guī)模，有利于創(chuàng)造環(huán)境 和商業(yè)氛圍。 （ 2） .本項目的開發(fā)將采取強強聯(lián)手的方式展開，華能電力的經(jīng)濟運作實力，羅賓納公司的豐富開發(fā)經(jīng)驗和先進的開發(fā)技術(shù)，再加上 機構(gòu)在廣告策劃及營銷管理上的強力支持，有利于項目良好運作。該地是雅安城區(qū)的文化中心。周邊有商場、圖書館、書店、郵局、電影院、證券部、小學(xué)、中學(xué)、菜市場等生活配套設(shè)施。 雅安有著豐富的旅游資源，素有“熊貓故鄉(xiāng)”的美名，并具有獨特的“茶文化”的特色，作為南方絲綢之路的起點，以及碧峰峽旅游風(fēng)景區(qū)及野生動物園的建設(shè)和對外開放，雅安勢必會吸引大量的國內(nèi)外游客到雅安來旅游觀光和休閑購物。雅安設(shè)有大學(xué)、中專、科研單位 20 多所，擁有各類專業(yè)技術(shù)人才 萬余人，獲中、高級職稱的科技人員占全市人口的 %，具有大專以上文化的人數(shù)所占人口比例，居全省的第四位。雅安地區(qū)氣候宜人、溫暖，適 合休閑旅游。從目前雅安地區(qū)市場供求來看，供求關(guān)系基本保持平衡，市場至今沒有出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)情況，開發(fā)量基本是數(shù)千平米的小量，開發(fā)的樓盤均以中低檔為主，并且多數(shù)是磚 混結(jié)構(gòu)的房屋，開發(fā)成本也不高，開發(fā)經(jīng)驗相對滯后。 第一章 項目背景分析 （一） 宏觀經(jīng)濟背景分析 中國經(jīng)濟發(fā)展的浩蕩春風(fēng)給房地產(chǎn)業(yè)和住宅市場帶來了無限生機，市場一度出現(xiàn)東盛西緩，沿海發(fā)達而內(nèi)地相對落后的市場格局，政府為了平衡區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促使東西方經(jīng)濟，資源優(yōu)勢互補，實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性、可 持續(xù)發(fā)展，提出了實施“西部大開發(fā)”的戰(zhàn)略構(gòu)想，以幫助西部的經(jīng)濟趕上東 部和沿海發(fā)達地區(qū)。運用詳實的數(shù)據(jù)資料，通過科學(xué)的評估方法，做到客觀中立，為投資者做出正確抉擇提供可靠的依據(jù)。 本文研究的主要內(nèi)容是對項目在法律，政策上的允許度，在運作中的可操作性，在技術(shù)上的可執(zhí)行性以及經(jīng)濟上的投資回報等問題進行專項研究，同時 對本項目的抗風(fēng)險能力，風(fēng)險評估等都作了詳細(xì)的研究。 進入新千年，隨著政府西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和城市化進程的加快，西部房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新的歷史機遇。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略之后，隨著政策的調(diào)整，雅安政府也相應(yīng)實施了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展的策略，如大力發(fā)展城市小商業(yè)，建設(shè)旅游型的消費城市，加大固定資產(chǎn)的投資，再加上人們對先進產(chǎn)品的自然追求，雅安市場潛力一旦挖掘出來，市場前景將一片看好，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨新的歷史機遇。雅安市雨量充沛，有著“雨城”之稱。 雅安城區(qū)位于青衣江、周公河、隴西河、噴江匯流處， 四水環(huán)城，九橋連通，山清水秀。 第二章 市場調(diào)查分析 為了“雨城假日廣場”更好的目標(biāo)市場定位，我們對雅安整個樓市作了全方面的調(diào)查 ，包括地產(chǎn)項目個案統(tǒng)計、雅安雨城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)情況分析、雅安雨城區(qū)商業(yè)場所情況調(diào)查，以下逐個列表分析。 辦公： 該地是雅安城區(qū)的商業(yè)中心，交通方便。緊臨青衣江，區(qū)位優(yōu)越。 （ 3） .在雅安建設(shè)大型商業(yè)廣場有助于樹立雅安城市形象，當(dāng)?shù)卣αχС直卷椖康拈_發(fā)，因此，項目在政策上必將得到市政府的多方面。 （ 6） .開發(fā)商的品牌優(yōu)勢。 3. 機會點（ O） （ 1） .競爭樓盤實力較弱，有利于本項目的推廣。 4. 問題點（ T） （ 1） .樓花階段如何創(chuàng)造吸引力，尋找賣點，回收資金。本項目所處的體育場配套設(shè)施陳舊，外觀空曠，極大的影響了雅安市的市容，市貌。 （二） 目標(biāo)客戶群定位 1. 從事小商品交易的商人、老板。 （ 2） .主步行街通道設(shè)計為 10 左右，形成社區(qū)內(nèi)四通八達的步行街網(wǎng)絡(luò)，以增加有效的臨街商鋪間數(shù)。 （ 3） .第二層可采用退臺式設(shè)計，形成環(huán)行休閑走廊，把一、二作為一個整體，設(shè)計成為立體園林景觀。 （ 2） .商區(qū)內(nèi)部以步行街（設(shè)計為 4— 6 米寬）為紐帶將大小商鋪有機組織在一起，商鋪劃分應(yīng)以獨立式商鋪為主，結(jié)合局部大空間自由劃分，既符合當(dāng)?shù)厣碳医?jīng)營習(xí)慣，又能滿足不同層次的業(yè)主的需要。 （ 4） .根據(jù)國家建設(shè)部《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)評定辦法》有關(guān)部門說明，項目住宅應(yīng)以 2A 標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，全部建筑為框架結(jié)構(gòu)，建筑設(shè)計應(yīng)做到統(tǒng)一預(yù)留室外空調(diào)機位，安裝機外擋板，冷凝水統(tǒng)一隱蔽排放，除天然氣管道需半隱蔽設(shè)置外，給排水、強弱電、排油煙等管道全部于墻體內(nèi)預(yù)埋，確保建筑外立面美觀統(tǒng)一。 第六章 開發(fā)模式設(shè)計 根據(jù)項目自身實際情況和投資背景，創(chuàng)建該項目的開發(fā)經(jīng)營模式。 2. 投資公司董事局授權(quán)董事局中具有資格的人選代表投資公司全權(quán)監(jiān)管 管理公司，并簽署投資公司有關(guān)合作方面的相應(yīng)合約及一切文件，作為監(jiān)控手段之一。 投資公司作為業(yè)主，投資的全部權(quán)益和收益及風(fēng)險由其承擔(dān)。以后每季度銷售控制比率： 1∶ 2∶ 3∶ 4，在工程竣工階段銷售 完畢； 5） 稅金及附加按正常銷售收入的 5%計算，按最終結(jié)算，計算 10348 %= 萬；廣告銷售代理及財務(wù)管理費按正常銷售收入的 5%計算，計算為 10348 %=，每季度均衡投入； 6） 建設(shè)監(jiān)理及管理費按總建設(shè)成本的 2%計算，計算為 6305 2%=126萬，且為每季度均衡投入； 7） 銀行利息按復(fù)利進行計算，設(shè)銀行貸款年利率為 6%，銀行貸款總額為 3000 萬元，一年半總利息為 30006% ＝ 270 萬； 8） 行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 15%，設(shè)每季度利率為 is，根據(jù)公司（ 1+is） 4=15%，計算得 ： is=% 9） 現(xiàn)值計算為均值，第一季度利率為 1/（ 1+） ＝ ，第二季度利率為 1/（ 1+） ＝ ，依次類推第三季度利率為 ，第四季度利率為 ，第五季度利率為 ，第六季度利率為。 商鋪的銷售只達到預(yù)計要求的 94%， 88%， 82%， 76%分別計算： 商鋪銷售敏感性分析（商鋪銷售分別下降 6%、 12%、 18%、 24%） 分析項目 變化因素 94% 88% 82% 76% 銷售收入（千萬元） 9830 9313 8800 8278 財務(wù)凈現(xiàn)金流量（萬元） 1270 875 415 88 自有資金收益率（ %） 從以上數(shù)據(jù)分析可得出，商鋪銷售對本項目的投資回報起到關(guān)鍵性作用，同時，本項目的盈虧平衡點在 76%左右，按商鋪售價 5000 76%=3800元 /平米進行控制 。盈溪谷夏日養(yǎng)生節(jié)踩盤報告》 34 頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《中原證 券 2021年第 32周房地產(chǎn)行業(yè)研究報告》 19 頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《中原 2021年 7月東莞房地產(chǎn)市場研究報告》 19頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《中原 2021年 7月東莞房地產(chǎn)市場報告》 24頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《浙商證券 2021年 17月全國房地產(chǎn)市場運行情況》 5 頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《招商證券 2021年 7月中國房地產(chǎn)行業(yè)月報》 12頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《信和眾聯(lián) 2021年 7月淄博房地產(chǎn)報廣分析報告》 15頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《鑫建視點 2021年 5月房地產(chǎn)市場分析月度報告》 48頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《新景祥 2021年 7月徐州地產(chǎn)觀察》 33頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《新景祥 2021年 1月南京房地產(chǎn)市場月報》 19頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《世聯(lián) 2021年 16月長沙房地產(chǎn)市場播報》 50頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《萊坊 2021年第一季度上海甲級寫字樓》 6 頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《萊坊 2021年第一季度上海高檔住宅》 6 頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《合富錦繡武漢住宅市場 2021年 7月播報》 100 頁 研究報告 2021 年 08 月更新 《合富輝煌 2021年 7月貴陽市房地產(chǎn)市場月報》 53。湖濱碧海園 項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運城項目一覽表》 3頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情 況》 4頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 7月 12日－ 2021 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 10日－ 2021 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 3日－ 2021年 5月 9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞 州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研 究報告 2021 年 09 月更新 《中原 2021年 8月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁