房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計特殊考慮-全文預(yù)覽
【正文】 節(jié)做口徑調(diào)整。鑒于房地產(chǎn)存在較大資金占用需求，且適用所得稅稅率較高，實(shí)務(wù)中很可能出現(xiàn)母公司將自身或其他控股子公司流動資金借給所屬房地產(chǎn)企業(yè)，以達(dá)到調(diào)節(jié)集團(tuán)整體稅負(fù)的目的。為此，應(yīng)在審計工作時關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否將掛賬待售的開發(fā)產(chǎn)品用于自身經(jīng)營活動（例如，將首層或底層用于商用或辦公場所，將待售車位出租等），并做適當(dāng)納稅調(diào)整。房產(chǎn)稅分為“從價計征”和“從租計征”，%和12%。鑒于上述規(guī)定既容易被審計單位忽視，又多為被審單位利用，建議在審計工作中給予特別關(guān)注。為此，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期以各種名目取得的商品房預(yù)售價款是否申報納稅給予高度關(guān)注。將擬用于經(jīng)營或管理目的的房屋、建筑物、場地等購建成本混入商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，在人為加大開發(fā)成本的同時，形成賬外資產(chǎn)。（2）隨意計提后續(xù)成本費(fèi)用在確認(rèn)銷售收入并核定開發(fā)成本（甚至到辦理竣工決算）時，往往存在尚未發(fā)生的后續(xù)成本費(fèi)用，如正式電、公用配套設(shè)施、綠化美化、道路輔裝、物業(yè)啟動等。由于暫租待售期間并不發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或價值減損，因此，企業(yè)很可能將這部分租賃收入在賬外另存，從而達(dá)到隱瞞收益、逾逃稅金的目的。于是，一種變通方式應(yīng)運(yùn)而生：具備資金和管理優(yōu)勢的開發(fā)商將項(xiàng)目受讓價款和后續(xù)開發(fā)資金通過往來款付給原項(xiàng)目所有者，并以原項(xiàng)目主體名義在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目，而開發(fā)、銷售、管理活動全部由項(xiàng)目受讓方控制，甚至在原項(xiàng)目所有者名下單設(shè)賬套進(jìn)行會計核算。可見，發(fā)放“入住通知書”是確認(rèn)房屋銷售收入的法律要件。，并對經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、稅金等行業(yè)特殊風(fēng)險及其應(yīng)對進(jìn)行了分析。但項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在擬訂、批準(zhǔn)審計計劃時應(yīng)當(dāng)考慮本規(guī)程內(nèi)容的影響。需要說明的是
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