房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)特殊考慮(存儲(chǔ)版)
【正文】 產(chǎn)品減少處理，仍應(yīng)在納稅申報(bào)環(huán)節(jié)做口徑調(diào)整。（3）隨意分?jǐn)偨杩罾?huì)計(jì)和稅收制度允許房地產(chǎn)企業(yè)將專門借款利息資本化入商品房開發(fā)成本。針對(duì)上述情況，我們建議在審計(jì)過程中，應(yīng)對(duì)與被審計(jì)單位現(xiàn)有賬內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目無關(guān)的大額往來賬目給予高度關(guān)注，必要時(shí)進(jìn)行延伸審計(jì)，以確定付至賬外開發(fā)項(xiàng)目資金的可回收性和已實(shí)現(xiàn)賬外開發(fā)利潤是否全部入賬。根據(jù)“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入”有關(guān)精神，結(jié)合房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)特點(diǎn)，我們認(rèn)為，房屋銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：（1）已經(jīng)與購房人簽訂正式房屋銷售合同（通常為范式合同），并報(bào)政府房管部門登記備案；（2）商品房項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收并辦理備案手續(xù)，房屋面積經(jīng)測繪機(jī)構(gòu)測定；（3）已書面通知購房人辦理房屋交付和入住手續(xù)，并提供“商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告”、“建筑工程驗(yàn)收備案表”、“房屋質(zhì)量保證書”和“房屋使用說明書”等法定文件；（4）在購房人驗(yàn)收合格且無爭議的基礎(chǔ)上，由購銷雙方簽署房屋交接單據(jù)并交付鑰匙。2．行業(yè)概述及2007年度行業(yè)分析略3．行業(yè)特殊風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)出于資金周轉(zhuǎn)等方面的考慮，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得“五證”（即土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程開工證和房屋預(yù)售許可證）后即開始房屋預(yù)售活動(dòng)，由此產(chǎn)生了預(yù)售房款確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)問題。待項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入后，實(shí)際開發(fā)主體通過往來賬項(xiàng)收回已支付的開發(fā)成本，而項(xiàng)目利潤既可通過工程代管、銷售顧問和管理咨詢等名目入賬，又可在賬外另存，從而達(dá)到人為調(diào)節(jié)收益的目的。這些費(fèi)用項(xiàng)目大多需要按合同或設(shè)計(jì)規(guī)劃預(yù)提，且缺乏普遍適用的參照標(biāo)準(zhǔn)，從而為高估費(fèi)用創(chuàng)造了條件。（2）視同銷售行為
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