【正文】 乏靈活性。但由于開(kāi)封目前寫字樓市場(chǎng)剛剛形成，寫字樓需求與供給之間的矛盾日益激化，越來(lái)越多的問(wèn)題迎面而來(lái)。租戶行業(yè)分析租賃商戶主要以地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司、投資擔(dān)保公司、金融公司、網(wǎng)絡(luò)公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、出國(guó)代理機(jī)構(gòu)、快消品住開(kāi)封分公司等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成。本地區(qū)尚未有一家為綜合型一站式賣場(chǎng)，缺乏高端品牌的進(jìn)駐，使高端購(gòu)買力都被放棄到周邊市場(chǎng)消費(fèi)，近年來(lái)，由于開(kāi)封西開(kāi)發(fā)區(qū)的有力發(fā)展，鄭汴一體化的推進(jìn)，使得多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在西區(qū)拔地而起，升值潛力巨大，是大型綜合型專業(yè)一站式賣場(chǎng)進(jìn)駐的好時(shí)機(jī)。經(jīng)銷商手法主要有經(jīng)銷、代理銷售、連鎖專賣、特許經(jīng)營(yíng)。開(kāi)封現(xiàn)有專業(yè)家具場(chǎng)場(chǎng)館總數(shù)近11萬(wàn)平米，其中5萬(wàn)平米以上的有1家，1萬(wàn)平米以上的有3家，1萬(wàn)平米以下的1家。目前開(kāi)封商業(yè)業(yè)態(tài)的提升乏力，缺乏標(biāo)準(zhǔn)的高端百貨以及大型綜合購(gòu)物中心，與全省其他地市，特別是鄭州周邊的“中原城市群”城市相比存在較大差距。品牌分析 隨著大商千盛購(gòu)物廣場(chǎng)的入駐，一些國(guó)際一線品牌首次進(jìn)入開(kāi)封，如ONLY、VERO MODA、歐時(shí)力、馬克華菲等，較之以前如利郎、七匹狼、金利來(lái)等2,3線品牌有了極大的提高，同時(shí)，大商中高檔百貨賣場(chǎng)新瑪特將于2011年底開(kāi)業(yè)，一些國(guó)際奢侈品品牌將會(huì)入駐開(kāi)封，對(duì)開(kāi)封商業(yè)檔次是一個(gè)極大的提升。 每條街道基本上都涉及關(guān)系居民必需品的銷售，例如：超市、餐飲等。龍亭新都匯以西迪臣世紀(jì)廣場(chǎng)，大商集團(tuán)新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)即將于2011年年底開(kāi)業(yè)，這就逐漸形成了以新街口為中心的“新街口商圈”，以西為西門大街，以東為西大街，以南為中上路北段，以北為宋都御街，形成了一個(gè)以中高檔次為主的集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的新商圈。，主要推廣策略為銷售返租；受到開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及經(jīng)營(yíng)銷售策略影響，目前的開(kāi)封商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依然以銷售為主，而其促銷策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般為 38 年，返祖比例 7－8％。 由于步行街的先天不足，受到天氣的影響較大，太冷太熱客流都會(huì)少 大量品牌商戶的撤出，導(dǎo)致目前步行街的經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難。購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)有景觀小品、自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、休息座椅、電話亭、花壇等基礎(chǔ)設(shè)施和景觀元素，6000 平米的地下停車位綜合分析 優(yōu)勢(shì)：新都匯購(gòu)物廣場(chǎng)從規(guī)劃之初就采用先進(jìn)的定制化商業(yè)，通過(guò)對(duì)開(kāi)封商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的詳細(xì)調(diào)研及與各大商業(yè)巨頭的積極接洽，在新都匯購(gòu)物廣場(chǎng)三號(hào)館設(shè)置了體量為24000平方米的綜合性商業(yè)體。對(duì)開(kāi)封市的中高檔消費(fèi)起到拉動(dòng)的作用，使其以大商新瑪特為中心方圓2公里內(nèi)形成一個(gè)新的商圈；三、重點(diǎn)商圈、街道概況基本概況　特征規(guī)模鋪位面積鋪位數(shù)量空鋪率轉(zhuǎn)讓費(fèi)租金主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要業(yè)態(tài)主要消費(fèi)群主要品牌人流量大型購(gòu)物廣場(chǎng)中山路開(kāi)封高檔服裝走廊商業(yè)部分街長(zhǎng)約1000米，（全長(zhǎng)約2000米），人行道寬2米，經(jīng)營(yíng)面積約45000㎡（計(jì)算方法：1000（長(zhǎng)）15（進(jìn)深）2（邊）（樓層系數(shù)）＝ 45000㎡）；單鋪面積在20—300㎡320間商鋪0，有四間商鋪正在裝修平均每間商鋪在50008000千/㎡200～350元/㎡品牌女裝專賣、品牌男裝專賣、品牌男女鞋專賣、皮鞋商場(chǎng)、鐘表眼鏡、高檔美容美發(fā)、婚紗攝影、當(dāng)?shù)胤楊悓Ｙu店、專業(yè)店中高收入人士（老板、公務(wù)員等）、游客較少；利郎、步森勁霸、九牧王、杉杉、金利來(lái)、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣平日：60～80人/分鐘；假日：100～110人/分鐘；三毛購(gòu)物廣場(chǎng)（超市）；銅鑼灣商場(chǎng)（百貨）；新光彩步行街；馬道街開(kāi)封低端的時(shí)尚步行街；長(zhǎng)約430米、寬10米，經(jīng)營(yíng)面積約16000㎡（計(jì)算方法：430（長(zhǎng)）16（進(jìn)深）2（邊）（樓層系數(shù)）≈16589㎡）；單鋪面積在20—300㎡130間商鋪0平均每間商鋪在600010000/㎡200～300元/㎡以潮流服裝、鞋類為主，兼有電器、家具，但餐飲較少；專賣店、專業(yè)店工薪族、年輕族、學(xué)生、游客；圣迪奧、阿依蓮、伊韻兒、月牙兒、達(dá)芙妮、真維斯、森馬、依思Q、佐丹奴、以純、波司登平日：5萬(wàn)/日；假日9～10萬(wàn)/日；振河商業(yè)廣場(chǎng)（綜合商場(chǎng)）。如下圖:杏花區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心西區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心邊村區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心“鼓樓”商業(yè)中心商務(wù)服務(wù)中心＞目前，商業(yè)主要呈“113”分布，即：一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心：鼓樓商圈一條商業(yè)街：中山路商業(yè)街3個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心：南關(guān)商業(yè)中心；東城商業(yè)中心；西城商業(yè)中心。本項(xiàng)目具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在商業(yè)方面具備迎接鄭州顧客消費(fèi)的極大便利。本項(xiàng)目所處位置就是規(guī)劃中的城際輕軌入開(kāi)封市區(qū)的第一站，交通優(yōu)勢(shì)突出，升值潛力巨大。根據(jù)上述數(shù)字表明，開(kāi)封市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這為商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的環(huán)境。商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2010年。強(qiáng)力實(shí)施轉(zhuǎn)型升級(jí)“3135”工程，實(shí)施了300個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目，帶動(dòng)項(xiàng)目總投資1078億元。招商引資2010年全市新簽億元以上項(xiàng)目123個(gè)，；新開(kāi)工億元以上項(xiàng)目108個(gè)，；實(shí)際利用外資12882萬(wàn)美元，增長(zhǎng)71%；外貿(mào)出口18801萬(wàn)美元，增長(zhǎng)16%；，%。財(cái)政一般預(yù)算收入37億元，%；其中市本級(jí)16億元，%。悠久的歷史，深厚的文化積淀，使開(kāi)封享有七朝都會(huì)、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。開(kāi)封市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分開(kāi)封市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況一、 開(kāi)封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r二、 鄭汴一體化政策對(duì)開(kāi)封商業(yè)地產(chǎn)影響第二部分開(kāi)封主要商業(yè)街道和主要商業(yè)設(shè)施調(diào)研一、開(kāi)封市商業(yè)格局二、商圈動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)三、重點(diǎn)商圈、街道概況四、開(kāi)封市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施五、大型綜合商業(yè)體概況六、商業(yè)現(xiàn)狀分析七、專業(yè)賣場(chǎng)概況、分析第三部分開(kāi)封市寫字樓調(diào)研分析一、 寫字樓概況二、 分析第四部分開(kāi)封市三星級(jí)以上酒店調(diào)研分析一、 星級(jí)酒店概況二、 分析第五部分總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目得到的啟示第一部分 開(kāi)封市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況＞開(kāi)封簡(jiǎn)介：開(kāi)封古稱東京（亦有汴梁、汴京之稱），簡(jiǎn)稱汴，位于河南省東部，在中國(guó)版圖上處于豫東大平原的中心位置。
開(kāi)封是中原地區(qū)黃河沿線重要的旅游城市，2001年被國(guó)家旅游局命名為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。一、開(kāi)封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，%，%；，%；，%。%。努力增加固定資產(chǎn)投資。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度連續(xù)三年超過(guò)全省平均水平，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居全省前列，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和第三產(chǎn)業(yè)增加值增幅均居全省第1位，財(cái)政一般預(yù)算收入、市本級(jí)一般預(yù)算收入增幅均居全省第4位，規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅居全省第5位。（以上數(shù)據(jù)由開(kāi)封市2010年政府工作報(bào)告提供）開(kāi)封處于河南省商業(yè)“洼地”，受“鄭州”商業(yè)影響較大，開(kāi)封商業(yè)經(jīng)濟(jì)雖然在經(jīng)濟(jì)總量中的比例較大，但與省內(nèi)其他城市相比，還比較薄弱，需要鄭州的帶動(dòng)才能實(shí)現(xiàn)總量擴(kuò)張和升級(jí)換代。規(guī)劃中的鄭汴輕軌與鄭開(kāi)大道平行，開(kāi)行之后能夠更近的縮短兩個(gè)城市的距離，輕軌對(duì)城市發(fā)展的帶動(dòng)作用非常強(qiáng)大。開(kāi)封商業(yè)尤其是餐飲業(yè)將吸引大量鄭州顧客，目前已表現(xiàn)出這樣的勢(shì)頭，這將極大地促進(jìn)開(kāi)封商業(yè)的升級(jí)換代，并擴(kuò)