【正文】 乏靈活性。但由于開封目前寫字樓市場剛剛形成，寫字樓需求與供給之間的矛盾日益激化，越來越多的問題迎面而來。租戶行業(yè)分析租賃商戶主要以地產(chǎn)公司、保險公司、投資擔保公司、金融公司、網(wǎng)絡(luò)公司、培訓機構(gòu)、出國代理機構(gòu)、快消品住開封分公司等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成。本地區(qū)尚未有一家為綜合型一站式賣場，缺乏高端品牌的進駐，使高端購買力都被放棄到周邊市場消費，近年來，由于開封西開發(fā)區(qū)的有力發(fā)展，鄭汴一體化的推進，使得多個房地產(chǎn)項目在西區(qū)拔地而起，升值潛力巨大，是大型綜合型專業(yè)一站式賣場進駐的好時機。經(jīng)銷商手法主要有經(jīng)銷、代理銷售、連鎖專賣、特許經(jīng)營。開封現(xiàn)有專業(yè)家具場場館總數(shù)近11萬平米，其中5萬平米以上的有1家，1萬平米以上的有3家，1萬平米以下的1家。目前開封商業(yè)業(yè)態(tài)的提升乏力，缺乏標準的高端百貨以及大型綜合購物中心，與全省其他地市，特別是鄭州周邊的“中原城市群”城市相比存在較大差距。品牌分析 隨著大商千盛購物廣場的入駐，一些國際一線品牌首次進入開封，如ONLY、VERO MODA、歐時力、馬克華菲等，較之以前如利郎、七匹狼、金利來等2,3線品牌有了極大的提高，同時，大商中高檔百貨賣場新瑪特將于2011年底開業(yè)，一些國際奢侈品品牌將會入駐開封，對開封商業(yè)檔次是一個極大的提升。 每條街道基本上都涉及關(guān)系居民必需品的銷售，例如：超市、餐飲等。龍亭新都匯以西迪臣世紀廣場，大商集團新瑪特購物廣場即將于2011年年底開業(yè)，這就逐漸形成了以新街口為中心的“新街口商圈”，以西為西門大街，以東為西大街，以南為中上路北段，以北為宋都御街，形成了一個以中高檔次為主的集休閑、購物、餐飲、娛樂的新商圈。，主要推廣策略為銷售返租；受到開發(fā)商經(jīng)濟實力以及經(jīng)營銷售策略影響，目前的開封商業(yè)地產(chǎn)項目依然以銷售為主，而其促銷策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般為 38 年，返祖比例 7－8％。 由于步行街的先天不足，受到天氣的影響較大，太冷太熱客流都會少 大量品牌商戶的撤出，導致目前步行街的經(jīng)營越來越困難。購物廣場內(nèi)有景觀小品、自動電梯、中央空調(diào)、休息座椅、電話亭、花壇等基礎(chǔ)設(shè)施和景觀元素，6000 平米的地下停車位綜合分析 優(yōu)勢：新都匯購物廣場從規(guī)劃之初就采用先進的定制化商業(yè)，通過對開封商業(yè)發(fā)展狀況的詳細調(diào)研及與各大商業(yè)巨頭的積極接洽，在新都匯購物廣場三號館設(shè)置了體量為24000平方米的綜合性商業(yè)體。對開封市的中高檔消費起到拉動的作用，使其以大商新瑪特為中心方圓2公里內(nèi)形成一個新的商圈；三、重點商圈、街道概況基本概況　特征規(guī)模鋪位面積鋪位數(shù)量空鋪率轉(zhuǎn)讓費租金主要經(jīng)營業(yè)種主要業(yè)態(tài)主要消費群主要品牌人流量大型購物廣場中山路開封高檔服裝走廊商業(yè)部分街長約1000米，（全長約2000米），人行道寬2米，經(jīng)營面積約45000㎡（計算方法：1000（長）15（進深）2（邊）（樓層系數(shù)）＝ 45000㎡）；單鋪面積在20—300㎡320間商鋪0，有四間商鋪正在裝修平均每間商鋪在50008000千/㎡200～350元/㎡品牌女裝專賣、品牌男裝專賣、品牌男女鞋專賣、皮鞋商場、鐘表眼鏡、高檔美容美發(fā)、婚紗攝影、當?shù)胤楊悓Ｙu店、專業(yè)店中高收入人士（老板、公務(wù)員等）、游客較少；利郎、步森勁霸、九牧王、杉杉、金利來、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣平日：60～80人/分鐘；假日：100～110人/分鐘；三毛購物廣場（超市）；銅鑼灣商場（百貨）；新光彩步行街；馬道街開封低端的時尚步行街；長約430米、寬10米，經(jīng)營面積約16000㎡（計算方法：430（長）16（進深）2（邊）（樓層系數(shù)）≈16589㎡）；單鋪面積在20—300㎡130間商鋪0平均每間商鋪在600010000/㎡200～300元/㎡以潮流服裝、鞋類為主，兼有電器、家具，但餐飲較少；專賣店、專業(yè)店工薪族、年輕族、學生、游客；圣迪奧、阿依蓮、伊韻兒、月牙兒、達芙妮、真維斯、森馬、依思Q、佐丹奴、以純、波司登平日：5萬/日；假日9～10萬/日；振河商業(yè)廣場（綜合商場）。如下圖:杏花區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心西區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心邊村區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心東區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心“鼓樓”商業(yè)中心商務(wù)服務(wù)中心＞目前，商業(yè)主要呈“113”分布，即：一個市級商業(yè)中心：鼓樓商圈一條商業(yè)街：中山路商業(yè)街3個區(qū)級商業(yè)中心：南關(guān)商業(yè)中心；東城商業(yè)中心；西城商業(yè)中心。本項目具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，在商業(yè)方面具備迎接鄭州顧客消費的極大便利。本項目所處位置就是規(guī)劃中的城際輕軌入開封市區(qū)的第一站，交通優(yōu)勢突出，升值潛力巨大。根據(jù)上述數(shù)字表明，開封市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，這為商業(yè)地產(chǎn)的長期穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的環(huán)境。商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展2010年。強力實施轉(zhuǎn)型升級“3135”工程，實施了300個重大建設(shè)項目，帶動項目總投資1078億元。招商引資2010年全市新簽億元以上項目123個，；新開工億元以上項目108個，；實際利用外資12882萬美元，增長71%；外貿(mào)出口18801萬美元，增長16%；，%。財政一般預算收入37億元，%；其中市本級16億元，%。悠久的歷史，深厚的文化積淀，使開封享有七朝都會、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。開封市商業(yè)市場調(diào)研報告第一部分開封市經(jīng)濟環(huán)境概況一、 開封經(jīng)濟發(fā)展狀況二、 鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產(chǎn)影響第二部分開封主要商業(yè)街道和主要商業(yè)設(shè)施調(diào)研一、開封市商業(yè)格局二、商圈動態(tài)預計三、重點商圈、街道概況四、開封市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施五、大型綜合商業(yè)體概況六、商業(yè)現(xiàn)狀分析七、專業(yè)賣場概況、分析第三部分開封市寫字樓調(diào)研分析一、 寫字樓概況二、 分析第四部分開封市三星級以上酒店調(diào)研分析一、 星級酒店概況二、 分析第五部分總結(jié)結(jié)合本項目得到的啟示第一部分 開封市經(jīng)濟環(huán)境概況＞開封簡介：開封古稱東京（亦有汴梁、汴京之稱），簡稱汴，位于河南省東部，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置。
開封是中原地區(qū)黃河沿線重要的旅游城市，2001年被國家旅游局命名為中國優(yōu)秀旅游城市。一、開封經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，%，%；，%；，%。%。努力增加固定資產(chǎn)投資。經(jīng)濟發(fā)展速度連續(xù)三年超過全省平均水平，主要經(jīng)濟指標增幅繼續(xù)位居全省前列，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額和第三產(chǎn)業(yè)增加值增幅均居全省第1位，財政一般預算收入、市本級一般預算收入增幅均居全省第4位，規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅居全省第5位。（以上數(shù)據(jù)由開封市2010年政府工作報告提供）開封處于河南省商業(yè)“洼地”，受“鄭州”商業(yè)影響較大，開封商業(yè)經(jīng)濟雖然在經(jīng)濟總量中的比例較大，但與省內(nèi)其他城市相比，還比較薄弱，需要鄭州的帶動才能實現(xiàn)總量擴張和升級換代。規(guī)劃中的鄭汴輕軌與鄭開大道平行，開行之后能夠更近的縮短兩個城市的距離，輕軌對城市發(fā)展的帶動作用非常強大。開封商業(yè)尤其是餐飲業(yè)將吸引大量鄭州顧客，目前已表現(xiàn)出這樣的勢頭，這將極大地促進開封商業(yè)的升級換代，并擴