【正文】 為1%—3%。（2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。 大型構件裝配式樓梯：這種樓梯是將預制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設備。l現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體，其整體性好，抗震性強。通常樓梯段一側靠墻一側臨空。l 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。 三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設置電梯井。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。也有一些樓梯設置在室外。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。門扇與地面之間保持5mm空隙。 門的構造平開木門是當前民用建筑中應用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。卷簾門美觀、牢固、開關方便，適用于商店、車庫等。但構造復雜，造價較高，不宜大量采用?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。 按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉窗、推拉窗等。側窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應用較多。一般居住房間的窗地比為1/7左右。 窗的作用：主要是采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。槽形板：它是一種梁板結合的構件，由面板和縱肋構成。它的構造有利于采光和通風，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。主梁可以由柱和墻來支撐。 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建筑平面，設備留洞或設置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預制兩種。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。對于有特殊要求的地面，還設有防潮層、保溫層、找平層等構造層次。其一般設在外墻、內縱墻和主要內橫墻上，并在平面內形成封閉系統(tǒng)。 磚墻的厚度應滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。其相應厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）l對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內墻和外墻。l 土層構造的影響：房屋基礎應設置在堅實可靠的地基上，不要設置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上?；A的埋置要有一個適當?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的安全、又節(jié)約基礎用材，并加快施工進度。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。l箱形的內部空間構成地下室，具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。ll這種基礎適用于上部結構荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎不能滿足要求的情況。按受力性能可分為：剛性基礎和柔性基礎。（6）門和窗：門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建筑配件。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內墻還把建筑物內部分割成若干空間，起分割作用。它承受基礎傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內。（2）黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。 標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風干后送入窯內，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。石子為粗骨料，砂為細骨料。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。（3）木材的類別為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。 杉木：紋理直而均，結構中等或粗，易干燥、耐久性強。主要用于檁條、地板、木樁等。ll木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。 Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 細度：指水泥顆粒的粗細程度。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。（3）常用水泥的技術特性l四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類低層：2層及2層以下多層：2層以上，7層以下中高層：7層以上，16層以下高層：16層以上，24層以下超高層：24層以上第二節(jié)排架結構主要承重體系由屋架和柱組成。三、按建筑結構承重方式分類承重墻結構它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。這種結構形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。第三章二、房屋預售的具體程序（1）房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件：企業(yè)開發(fā)資質等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明和房屋基礎工程驗收合格單；房屋預售計劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時間和地點等。在香港也叫賣樓花或炒樓花。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險分析國民經(jīng)濟社會評價1房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排1結論。 資金籌集與供給方式 房地產(chǎn)經(jīng)營項目的背景狀況就是通過房地產(chǎn)經(jīng)營管理的經(jīng)濟評價，研究是否贏利和贏利水平的高低。主要是研究規(guī)劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設計工程技術中的難點是否能夠解決或克服的問題。有沒有市場的問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究必須包括以下三方面內容：（3）終可行性研究階段是可行性研究的最后一個階段。二、可行性研究的階段可行性研究大體分為三個階段，即機會可行性研究階段；初步可行性研究階段；。第三節(jié)經(jīng)營風險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風險或風險大的業(yè)務，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避經(jīng)營風險的目的。 房地產(chǎn)投資時間的長期性決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不敏感性（3）第二節(jié)第六部分：委托燃氣公司進行燃氣管線設計，到市規(guī)劃局市政處辦理燃氣管線施工許可證。 辦理自來水管線設計，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線施工許可證（2） 到市開發(fā)辦秘書處登記備案1完成以上工作，施工準備工作即告結束，到市建委領取開工證，進入項目施工階段。 經(jīng)招標辦同意正式確定施工單位1完成以上工作，施工準備工作即將進入尾聲，在這個階段還需要做好以下幾項工作：（1） 建設單位組織招標辦及各投標單位召開開標會議（12） 進行預算審查處審查標底（10） 到市建委工程處辦理招標審批手續(xù)（6） 持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃氣、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢后，在開工證上加蓋公章，并交納四源費（四源費是指自來水建設費、污水處理費、供熱建設費、燃氣建設費。第一部分：（1） 了解線路情況與供電局協(xié)商改造、移線方案；c.征地方式根據(jù)建設用地性質的不同，分別采用拍賣方式，招標投標出讓方式、以及劃撥的方式等。第三部分：（1） 委托測繪院釘樁、并進行測繪（3） 規(guī)劃設計方案設計出圖后，送規(guī)劃局審圖，方案通過后，可進行施工圖設計，出圖后報規(guī)劃局審圖。 規(guī)劃局審查后，下達規(guī)劃條件通知單5.第一部分：1. 將征求意見的結果報本市房地產(chǎn)管理局。 到當?shù)氐膮^(qū)、縣的土地管理部門征求意見。 將征求意見的結果報本市土地管理局。 到區(qū)、縣土地管理局（簡稱土地局）、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見。 向本市計劃委員會提交立項報告書，申請立項。 提出立項意向書，向市規(guī)劃部門進行咨詢。 房地產(chǎn)的物業(yè)管理 土地使用權的取得 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段及基本程序一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段：根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個階段。第二章對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。（3）房地產(chǎn)價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。二、生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。第三節(jié)平均價格：現(xiàn)在售二手房標價的平均值供求關系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預計購買量的比值。供求關系狀況：商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。 本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉讓交易核準、審批部門。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。三、市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。 房地產(chǎn)市場的特點：經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。第二節(jié)占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務和從事社會經(jīng)濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。集體土地：屬于農村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經(jīng)濟組織。llll 地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。l這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。 教科文衛(wèi)設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構等的地產(chǎn)。 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。 軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農田、牧場、空地等。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。生產(chǎn)用房：指社會各類物質生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。五、房產(chǎn)所有權的分類處分權：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權。 房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。 房地產(chǎn)消費的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。在市場