【正文】 。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。但構(gòu)造復(fù)雜，造價較高，不宜大量采用。門扇與地面之間保持5mm空隙。也有一些樓梯設(shè)置在室外。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。 三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。l通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。l這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。（2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。 平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。第三節(jié)多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。從建筑風(fēng)格上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨樹一幟的中國建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。多見于壇、閣、亭、塔之頂。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。第一節(jié)房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。評估價格也不是事實。由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。購此土地者需進(jìn)行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋??？們r格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：土地單位價格＝土地總價格247。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。底價、期望價、補地價A底價底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標(biāo)方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標(biāo)有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。D課稅價格課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格A買賣價格買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價格因此而降低。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價＝土地單價247。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。Ｃ房地產(chǎn)價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。同一塊土地，在估價時考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。第三章它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。復(fù)興時期的建筑：此類建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。二、歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍(lán)色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。第四節(jié)檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。l因此，對屋頂?shù)囊笫菆怨棠途?，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。ll休息平臺有臺梁和臺板組成。 雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。它只有一個梯段，中間不設(shè)休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。l拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風(fēng)作用。（2）門l其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。l為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。—，厚度為60—80 mm。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。 磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒?。 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190 mm190 mm90 mm，每立方米約重1100 Kg。吸水后約為3 Kg。普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。 洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。l冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。ll 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時的用水量。但顆粒越細(xì)，其制作成本越高，并容易受潮失效。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力?？蚣芙Y(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前或房產(chǎn)還沒有竣工以前以預(yù)售的方式把房屋賣了出去。第四節(jié) 可行性報告的基本數(shù)據(jù)在市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需要。對房地產(chǎn)的經(jīng)營企業(yè)來說，就是對經(jīng)營管理項目提出建議。對經(jīng)營項目實行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風(fēng)險的一種比較好的方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險：是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險。 房地產(chǎn)市場信息的分散性，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的類型（1）完工后組織施工單位、設(shè)計單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其它相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗收。 到市統(tǒng)計局落實任務(wù)（3） 編寫評標(biāo)報告，經(jīng)開標(biāo)評標(biāo)確定最佳建設(shè)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書（13）（4） 到市計委申請列入計劃（此申請須經(jīng)建委會簽）（2）在這里需要完成的具體工作是：a.（3） 申請確定規(guī)劃設(shè)計條件3.市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。消費彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。 房地產(chǎn)消費的特點普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。 房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。lllll地產(chǎn)類型：l二、 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。 交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。四、房產(chǎn)的分類使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。 房地產(chǎn)消費一、消費型：主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。 征地與拆遷 市計委會同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如果同意立項，發(fā)給立項批復(fù)意見書，并要求建設(shè)單位進(jìn)行項目可行性研究。 市計委、建委、首都規(guī)劃建設(shè)委員會（簡稱首規(guī)委）與各專業(yè)局即自來水管理部門、燃?xì)夤芾聿块T等審查可行性研究報告，如果同意可行性研究的，即下達(dá)審查通過的批復(fù)文件，并下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。 申請者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：（1）第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國有的土地：（1）以上第七項工作完成后，將結(jié)果報市政府審批。 持規(guī)劃設(shè)計條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見4.