【正文】 ，提高服務效率。而科瑞公司制定的物業(yè)管理費收費標準系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費、高標準服務”為原則；公司開展的特約服務和便民服務也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。e）服務方式——靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務方式，切忌死板僵硬的管理，應盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務范圍等方面給用戶提供方便。對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率?？迫鹪诎次飿I(yè)類別提供相應形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 裝修驗收合格率90%以上；216。、住宅管理服務216。、綠化養(yǎng)護服務216。 維修服務滿意率99%以上。 維修及時率100%；216。 重大管理責任事故發(fā)生率0；216。 管理費用收取率85%以上216。管理體系目標接管后，一年內(nèi)建立一套符合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務工作更加規(guī)范和符合國際標準。1運用現(xiàn)代的因特網(wǎng)模式來融入管理中去，建立觀邸家園網(wǎng)站，接受網(wǎng)上客戶（業(yè)主）和有關(guān)方面人士的建議、投訴討論等，同時及時頒布相關(guān)的項目建設(shè)進度，戶型圖，物業(yè)管理模式，辦理相關(guān)手續(xù)流程，國家有關(guān)的法律法規(guī)等，有利于更多的人來了解觀邸，認可我們的服務。但開發(fā)商必須在后面做強有力的支撐，使之妥善解決問題。對自行車的管理提供有償看管服務。同時兼顧項目的實際情況。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務。荊州的物業(yè)管理伴隨著房產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，管理處的服務對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士，對物業(yè)管理服務費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時亦存在實際的困難。我公司將專門設(shè)置消防協(xié)助員，并定期在客戶（業(yè)主）中宣傳安全消防等知識。觀邸內(nèi)在江津西路方向有一些鋪面，配套的商業(yè)氣氛較濃，加上觀邸處于十字路口，附近的市政工程設(shè)施相對完備，因此，大觀園內(nèi)的這些商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營將大大方便375戶業(yè)主和附近居民的日常生活。我們設(shè)計了本套管理方案，通過高水平物業(yè)管理將觀邸提到一個較高的層次上，實現(xiàn)高消費投資，高價值體現(xiàn)，將觀邸變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。保留的天發(fā)花園的面積為23400平方米。戶型A、34套*=；B、4套*205平方=；A型平內(nèi)層：6套*76平方=456平方；D、（南廳）44套*205平方=2870平方；D、（北廳）12套*201平方=2412平方；共62戶。觀邸項目原計劃分二期開發(fā)。已經(jīng)立項或者擬立項的高檔房產(chǎn)開發(fā)項目，荊州天發(fā)金達利房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的觀邸項目則無人出其右，在荊州房產(chǎn)開發(fā)上具有極其重大的意義。項目名稱：綠地世紀城世紀同樂發(fā)展商：上海綠地新龍基地置業(yè)有限公司地 址：上海市普陀區(qū)曹楊路353弄 項目特色：三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活?，F(xiàn)時科瑞物業(yè)的管理項目一覽表：序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點1上海春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3科創(chuàng)大廈商 務 樓物業(yè)管理上海市4華能城市花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5錦綠新城（2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6綠地世紀同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7綠地世家（單身小區(qū)3萬M2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問上海市8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理上海市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11江西小藍鄉(xiāng)別墅別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12盈湖三島別 墅前期物業(yè)顧問上海市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市14綠地數(shù)碼城商 場物業(yè)管理上海市15長春綠地世紀城綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市科瑞目前管理的部分項目簡介：項目名稱： 綠地世紀城上海春天發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址： 普陀區(qū)寧夏路353弄項目特色： 近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。在上海、科瑞已成功管理上海綠地世紀城（上海春天）、世紀同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設(shè)立了子公司。2000質(zhì)量管理認證。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！二、公司簡介上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務及駐場物業(yè)顧問服務業(yè)務，服務內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務咨詢等方面；科瑞物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進取的企業(yè)精神。我公司有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多。管理用房要求同A方式。月。關(guān)于觀邸項目的合作，我公司以品牌和技術(shù)的優(yōu)勢與荊州市的有關(guān)企業(yè)或個人合作，組建荊州市荊瑞物業(yè)服務發(fā)展有限公司來管理該項目。三、 若本建議書的內(nèi)容未被貴公司采納，則我方將予以收回。58 / 58項目編號: KR/HBJZ/LW/002湖北荊州觀邸項目物業(yè)管理建議書編 制:上海科瑞物業(yè)管理有限公司授權(quán)代表:韋兆陽編制時間:2004年3月31日批準時間:2004年4月2日審 批:荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司生效時間:2004年4月5日鄭重聲明本建議書內(nèi)容涉及我公司和荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責任公司合作的商業(yè)機密，僅對有合作意向的荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責任公司公開。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成損失的索賠權(quán)。并嚴格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量管理體系，同時形成了完善的服務模式，能夠成為為觀邸提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務的有效保障。月，B、采用一攬子方式，在合作的2年中支付的開辦費用、管理費虧損補貼、于合同簽訂后半個月內(nèi)全額支付給我方。目 錄鄭重聲明 …………………………………………………………………… 01頁摘 要 …………………………………………………………………… 02頁目 錄 …………………………………………………………………… 03頁一、 前言 …………………………………………………………………… 04頁二、公司簡介 …………………………………………………………………05頁三、項目概況與分析 ……………………………………………………… 10頁（一） 物業(yè)特點及分析 ……………………………………………… 10頁（二） 管理思路及重點 ……………………………………………… 11頁（三） 管理目標 ……………………………………………………… 13頁 四、服務模式 ……………………………………………………………… 15頁（一） 高效管理原則…………………………………………………… 15頁（二） 服務模式………………………………………………………… 16頁（三） 客戶方針………………………………………………………… 27頁（四） 物業(yè)管理前期籌備工作………………………………………… 28頁（五） 小區(qū)前期管理 ……………………………………………………31頁 五、管理人員架構(gòu) ………………………………………………………… 42頁（一） 管理組織架構(gòu)…………………………………………………… 42頁（二） 管理處組織機構(gòu)和崗位設(shè)置…………………………………… 43頁 六、管理費用預算 ………………………………………………………… 47頁（一） 前期開辦費用…………………………………………………… 47頁（二） 管理費用預算…………………………………………………… 53頁（三） 提請開發(fā)商解決問題…………………………………………… 56頁 七、結(jié)束語 ……………………………………………………………… 58頁附件1：科瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、ISO9000的認證證書附件2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書附件3：派遣工作人員的簡歷一、前言首先感謝荊州天發(fā)金達利房產(chǎn)開發(fā)有限公司對我公司的信任，我公司對本次合作機會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機遇，希望能夠充分展示科瑞物業(yè)的形象，在湖北荊州創(chuàng)立二級品牌。本建議書僅為荊州市荊瑞物業(yè)服務發(fā)展有限公司針對已立項的觀邸項目提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。并已通過英國皇家SGS公司審核認證取得SIO9001科瑞物業(yè)集團高力物業(yè)國際化標準服務之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。公司網(wǎng)站： 歡迎瀏覽了解。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。荊州市的房產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步的階段，目前已經(jīng)開發(fā)的幾個住宅物業(yè)都是中低檔次的住宅區(qū)。因此觀邸項目在開發(fā)時有必要與有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)合作，提升項目的內(nèi)在價值。戶型：A、8套*=；B、8套*=；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北廳）40套*201平方=8040平方；E、6套*=921平方；H、114套*=；G、36套*=；共313戶二期：規(guī)劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅10874平方，商業(yè)2128平方，道路面積1250平方，人均集中綠地（）。觀邸項目內(nèi)有新建住宅面積為58957平方米，一半是別墅區(qū)，一半是高層住宅，此外商業(yè)物業(yè)面積為3491平方米。（二）、管理思路及重點：根據(jù)觀邸項目的特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將觀邸管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務標準上。在物業(yè)接管驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業(yè)質(zhì)量問題或者設(shè)計上存在缺陷等導致發(fā)生問題的，開發(fā)商應明確相關(guān)事宜以便物業(yè)管理處實施物業(yè)的售后服務處理。觀邸項目外圍有天發(fā)加油站等建筑，屬于潛在的消防安全的重點注意對象。個別有需求的業(yè)主我們提供VIP服務。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗服務。在項目員工招聘上，管理層人員考慮由我公司派遣。車庫等設(shè)施由管理處按照計劃對其進行養(yǎng)護。有相關(guān)的糾紛等問題，我公司能夠處理的盡量由我公司管理處處理，不給開發(fā)商添麻煩。1我公司將在前期將按照高標準的要求派遣有經(jīng)驗管理人員到來，在本地招聘的員工在入場前3個月進行招聘和培訓的工作，入場管理定期安排觀邸管理處的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。（三）管理目標：管理總目標按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》，接管后努力達到湖北省省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準、荊州市安全文明住宅小區(qū)標準。 客戶服務滿意率95%以上；216。 回訪率100%；、安保服務216。、維修保養(yǎng)服務216。 維修回訪率98%以上；216。 保潔服務滿意率99%。 綠化養(yǎng)護滿意率99%。 裝修施工協(xié)議簽訂率100%；216。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務。物業(yè)管理中的服務設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。d）服務項目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外，物業(yè)管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務。g）服務收費——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨椋脩舨唤还芾碣M而享受服務是不現(xiàn)實的。i）服務效率——快速服務效率是向用戶提供服務的時限。 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置；216。 各種門鎖和鑰匙的選用；216。 門鎖安裝時應考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；216。 ；216。 圍墻和大門的設(shè)置；216。 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；216。 預留家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的確定216。這樣即會增加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。 電子巡更系統(tǒng)216。 背景音響和應急廣播系統(tǒng)216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應保證端口的預留量，應從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預留口。216。跟進施工過程:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：216。 提供成品保護措施建議216。 提供備品備件要求216。 地下車庫的進出口的坡度上的防滑設(shè) 施應在施工前予以考慮，目前一些項目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護不利，建議施工時向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。216。物業(yè)銷售配合:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：216。 培訓售房人員解答物業(yè)管理問題216。 參加各種慶典/活動216。以我司多次其他項目的經(jīng)驗，均得到了相關(guān)的員的好評。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細、精準的計劃。 制訂各項物業(yè)管理制度216。如下：216。 定制首期制服和雨具216。 辦公室