【正文】 境調查 ①如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。 　　市場調查有廣義和狹義之分。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。 （4）辦結時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。 （3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。 （3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。 （4）辦結時限：視具體情況而定。 （5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 2002年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。 （4）辦結時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。此費用通過協(xié)商可減免。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。 （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。 《住宅質量保證書》的內容：；；；；。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。房屋產(chǎn)權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。 第五小節(jié) 房屋權屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。 ：①開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。 （6）應注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實施。 （3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規(guī)費；按照《招投標法》的有關規(guī)定，在市招標辦登記備案。 ：《報建證》工本費：10元。二、實施程序 （一）項目報建 ：濟南市建設委員會 ：①計委批準的當年投資計劃；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢服務費和建筑放線費。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經(jīng)過市人防辦設計處的審查后方可通過。 6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應的修改。 3）申辦程序：開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監(jiān)督站向市建委提交技術性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。 （3）申辦程序：開發(fā)商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。 （3）申辦程序：①招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。（二）施程序 (1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局 2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。 定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。 ：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。 ：對符合登記條件的，7個工作日以內完成審核和登記發(fā)證。②地籍調查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。 中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 4. 成交確認書 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。 掛牌時間不少于 10 個工作日。 ： ①主持人點算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項； ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。 ②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。 濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。 （二）國有土地使用權出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 ： 審核有關申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 （4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。 （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。與其它申報材料一起上報。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。 工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。（4）經(jīng)審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據(jù)。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結，主要用于指導房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學術方面的問題，本程序研究側重基礎概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎和推動力，同時，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。前 對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關稅費的依據(jù)（以濟南為例）進行研究分析。 由于編者的學識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。 1．項目開發(fā)前期調研程序項目的前期調研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。 據(jù)國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。開發(fā)商在完成方案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。辦理工程建設質量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。 （4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。 通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證。根據(jù)國土資源部第11號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。 二、實施程序 （一）國有土地使用權劃撥手續(xù)的辦理 辦部門：濟南市國土資源局 ：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設用地。濟南市國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。 招標拍賣掛牌公告包括下列內容： ①出讓人的名稱和地址②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求； ③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； ⑥確定中標人、競得人的標準和方法； ⑦投標、競買保證金； 濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。 ④招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。 ： ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； ②符合條件的競買人填寫報價單報價； ③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報價； ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。 出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。 （2）土地轉讓登記需要的資料 ①國有土地使用權轉讓申請審批表；②出讓人土地使用權證書；③土地使用權評估報告；④土地轉讓協(xié)議；⑤轉讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請 ： ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行