【正文】 分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。 ⑦對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ③競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查?！　∈袌龈偁帉τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 ④房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 ⑤房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ① ⑦國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。 ③影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 ③房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。 ⑦居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 ③國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 　　現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購買力的情況。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。 （6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。 （1）承辦部門：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處 （2）申報(bào)資料：給排水施工圖 （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。 （3）申辦程序：①提出申請報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶對供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。 （3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。 （4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。詳見附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，%；施工費(fèi)用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。 （3）申辦程序：①用水申請報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。 應(yīng)注意的事項(xiàng)： 1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間； ； 《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。對符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。二、實(shí)施程序 ：濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 ：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。辦理預(yù)售許可。 ：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。工程造價(jià)3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。 （4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。②持投資計(jì)劃及申請表報(bào)市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。第三小節(jié) 施工許可證的取得 一、概述 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 （4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。 取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（2001）259號《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。 （1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室 （2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉庫等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。 （5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 （一）概述 為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 （二）拆遷手續(xù)的辦理 ：濟(jì)南市拆遷辦 ：①拆遷申請書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 ③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。 （三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 ：濟(jì)南市國土資源局 ： ）土地登記需要的資料 ①計(jì)劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。 招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。 成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； ②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。 濟(jì)南市土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。現(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。 ：劃撥土地的范圍僅限于：；；、交通、水利等項(xiàng)目用地；、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。在現(xiàn)階段根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。對屬上級發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報(bào)告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位。 征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。 （6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。 項(xiàng)目規(guī)劃程序，工程規(guī)劃許可證的就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)途徑。 對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營程序。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營銷等方面，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的系統(tǒng)描述。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會學(xué)的概念涉及較少。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。 （5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報(bào)建證。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù)。） 二、實(shí)施程序 （1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報(bào)資料：①書面申請；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。 （1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會投資處 （）申報(bào)資料：①書面申請；②國家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。 （三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見程序圖一）第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。 ：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購儲備中心。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。 、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行： ①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。 ③評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)