【正文】 是信息遺漏還是無意中的“誤導(dǎo)”，以及善意的承諾，總之，只要是不幸導(dǎo)致了客戶的誤解，從長遠(yuǎn)來看，就埋下了一個(gè)引發(fā)爭議、增加交易成本的重大隱患。企業(yè)的資源是有限的，客戶所能接受的成本也是有限的。調(diào)查的結(jié)論對(duì)于企業(yè)確定自己的工作重點(diǎn)，有著極其重要的借鑒意義。及時(shí)解決的前提是投訴的渠道要暢通。這些項(xiàng)目在集團(tuán)的日常事務(wù)中提前進(jìn)行分析。如果在圖紙用于施工之前，由預(yù)算人員在預(yù)算過程中進(jìn)行識(shí)圖，找出非原則的圖紙錯(cuò)誤，要求設(shè)計(jì)單位復(fù)查，從而保證圖紙的完整性和準(zhǔn)確性，即可在施工發(fā)標(biāo)之前完善施工圖的深度，大幅較少聯(lián)系單的數(shù)量。在設(shè)計(jì)的前期收到有效控制后，剩余的前期投資控制的另一個(gè)大的項(xiàng)目為:設(shè)計(jì)文件的設(shè)計(jì)變更的問題。達(dá)到真正前期有效控制的目的。④ 負(fù)責(zé)研究對(duì)樓盤開發(fā)成本有較大影響的項(xiàng)目材料的采用。其實(shí)設(shè)計(jì)比施工更重要，設(shè)計(jì)是工程的靈魂，一切工程始于設(shè)計(jì)，沒有設(shè)計(jì)就沒有一切。為了使對(duì)項(xiàng)目定位的調(diào)研充分，他們聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行相關(guān)工作，本部人員配合。設(shè)計(jì)時(shí)間短，沒有足夠的時(shí)間對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化和研究，使設(shè)計(jì)的科學(xué)性以及經(jīng)濟(jì)性無法從時(shí)間上得以保證。開發(fā)商往往只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。介紹了三盛集團(tuán)成立建筑產(chǎn)品優(yōu)化小組，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化?？蛻敉对V的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，在接待和處理業(yè)主投訴時(shí)，面對(duì)小業(yè)主的投訴只起到傳聲筒的作用，有時(shí)候?qū)τ谛I(yè)主的投訴理解還出現(xiàn)偏差。如果地產(chǎn)商的質(zhì)量意識(shí)自主性不強(qiáng)，就會(huì)造成小業(yè)主在入住后進(jìn)行大量的投訴。向政府部門辦理工程備案手續(xù)管理。結(jié)果，由于后序的施工而使很多塑鋼門窗的滑道被破壞，由于后序施工單位有三家，又都屬于業(yè)主方直接委托的分包單位，與總包方無關(guān)，造成責(zé)任無法分清，業(yè)主方只好采取各打五十大板的方法，維修費(fèi)用由后續(xù)施工單位分擔(dān)，造成三家施工單位都很不滿意，抵觸情緒嚴(yán)重，造成管理難度和協(xié)調(diào)成本的增加。例如對(duì)于主體施工單位施工的各種管道井井蓋的標(biāo)高控制，由于沒有充分考慮后期綠化景觀施工的影響，前后工序施工單位沒有進(jìn)行工作情況交接。于材料商的選擇各個(gè)項(xiàng)目公司各自為政，自主選擇材料供應(yīng)商。但由于其技術(shù)基礎(chǔ)差，在工期、質(zhì)量各方面都沒有達(dá)到業(yè)主方的要求，并且由于其審圖能力和技術(shù)力量差，造成了兩次本可以避免的技術(shù)變更，造成業(yè)主方成本也上升。天池雅筑項(xiàng)目的施工單位是掛靠在中鐵五局下的一個(gè)施工單位，中鐵五局具有國家特級(jí)施工資質(zhì)，無論技術(shù)力量還是施工質(zhì)量都是一家實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)，但此施工單位卻技術(shù)力量薄弱，施工質(zhì)量粗糙，整體實(shí)力不強(qiáng)。以富地集團(tuán)天池雅筑項(xiàng)目為例，前期的時(shí)間大部分用在申報(bào)由政府審批的手續(xù)上，在設(shè)計(jì)的時(shí)間上很緊，每個(gè)階段的設(shè)計(jì)都在兩周左右，對(duì)圖紙的優(yōu)化和細(xì)化都很不到位。:“良好的設(shè)計(jì)方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。從歷史責(zé)任感上去認(rèn)識(shí)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)該更注重它的歷史使命。房子的壽命周期很長，在西方，許多歷經(jīng)幾千年、幾百年的房子仍在使用，中國也存在這樣的建筑。③ 全員性。此外，全面質(zhì)量管理還要求房地產(chǎn)企業(yè)采用多種方法和技術(shù)，包括科學(xué)的組織管理工作、各種專業(yè)技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法、成本分析、售后服務(wù)等來進(jìn)行管理。全面質(zhì)量管理主張發(fā)展雇員、供方和顧客之間的關(guān)系(2) 全面質(zhì)量管理特點(diǎn)如下:① 內(nèi)容與方法的全面性。TQM采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)度量組織作業(yè)中每個(gè)關(guān)鍵變量，然后與標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)進(jìn)行比較以發(fā)現(xiàn)問題，追蹤問題的根源，消除產(chǎn)生問題的原因。② 堅(jiān)持不斷地改進(jìn)。全面質(zhì)量管理是20世紀(jì)50年代末由費(fèi)根堡姆首先提出來的一種管理理論，他給全面質(zhì)量管理所下的定義如下:“為了能夠在經(jīng)濟(jì)的水平上，并考慮到充分滿足顧客要求的條件下進(jìn)行市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)、制造和售后服務(wù)，把企業(yè)內(nèi)各部門的研制質(zhì)量，維持質(zhì)量和提高質(zhì)量的活動(dòng)構(gòu)成為一體的一種有效的體系”。境內(nèi)如和黃、新鴻基等香港地產(chǎn)巨頭，境外企業(yè)如新加坡凱德置地等地產(chǎn)企業(yè)在90年代就進(jìn)入中國地產(chǎn)市場(chǎng)。從中國住宅發(fā)展史看，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下國家是建設(shè)主體，也是質(zhì)量監(jiān)督主體，有一整套的政府監(jiān)督機(jī)制。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最初是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的市場(chǎng)，逐步演升到全方位競爭狀態(tài)。④ 做好項(xiàng)目有關(guān)資料的接收與管理工作。⑩ 督促設(shè)備制造商按合同要求及時(shí)提供質(zhì)量合格的設(shè)備，組織運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)。⑥ 確定水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)，以書面形式交給承包方，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。② 協(xié)商解決施工所需的水、電、電訊線路等必備的條件。⑥ 按有關(guān)規(guī)定為設(shè)計(jì)人員在施工現(xiàn)場(chǎng)工作提供必要的生活與物質(zhì)保障。② 明確勘察設(shè)計(jì)的范圍和設(shè)計(jì)深度，選擇有信譽(yù)和合格資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，簽訂合同，進(jìn)行合同管理。擇優(yōu)聘請(qǐng)有資質(zhì)、信譽(yù)好的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)或行業(yè)、地區(qū)等進(jìn)行深入分析，擬定發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、工程技術(shù)方案等進(jìn)行研究、比較，根據(jù)需要進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，為科學(xué)決策提供科學(xué)依據(jù)。施工項(xiàng)目管理嚴(yán)格意義上講，只是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的實(shí)施階段的工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者不僅要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督，還要考慮項(xiàng)目的后期銷售，甚至是物業(yè)管理的前期介入。② 努力使工程項(xiàng)目投資控制在預(yù)定或可接受的范圍之內(nèi)工程項(xiàng)目建設(shè)通常需要較長的時(shí)間和較大的投入，加上建設(shè)過程中不確定的因素很多，如果控制不好費(fèi)用，很容易突破原來的預(yù)算計(jì)劃。涉及相關(guān)的規(guī)劃、土地、環(huán)保、城建、消防等政府部門及銀行、設(shè)計(jì)院、勘察院、施工單位、材料商、監(jiān)理單位等各相關(guān)企業(yè)。建設(shè)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是在一個(gè)總體設(shè)計(jì)及總概算范圍內(nèi)，由一個(gè)或者若干個(gè)互有聯(lián)系的單項(xiàng)工程組成，建設(shè)中實(shí)行統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理的投資建設(shè)工程。第六章 結(jié)論。本章講解了富地集團(tuán)管理現(xiàn)狀及問題分析，對(duì)國內(nèi)三盛宏業(yè)集團(tuán)、萬科集團(tuán)進(jìn)行分析和國外美國Pulte Homes房地產(chǎn)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析，并歸納總結(jié)。 研究的方法及內(nèi)容本研究在積極引進(jìn)和消化國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的現(xiàn)代項(xiàng)目質(zhì)量管理理論的研究和實(shí)踐成果，結(jié)合富地公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀，分析項(xiàng)目質(zhì)量管理的理念和方法，用以解決項(xiàng)目質(zhì)量管理的具體問題，以及為提高企業(yè)項(xiàng)目管理水平和企業(yè)競爭力提出了改進(jìn)意見及建議，并為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商質(zhì)量提供管理的理論體系。黃禹康(2006)[13]認(rèn)為，房地產(chǎn)實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立完善的項(xiàng)目管理體系，項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代管理新理念、新方法，適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段所處的行業(yè)特性以及房地產(chǎn)自身所要求的企業(yè)管理的改進(jìn)與創(chuàng)新，引入項(xiàng)目化管理技術(shù)應(yīng)該是一種低成本的管理技術(shù)或管理模式變革，可以作為我國房地產(chǎn)現(xiàn)有管理手段的有益補(bǔ)充和管理創(chuàng)新，可以成為房地產(chǎn)在激烈的市場(chǎng)競爭形勢(shì)下快速提升其競爭力的重要手段。由總公司擬定總體實(shí)施目標(biāo)和具體要求，項(xiàng)目部根據(jù)總體目標(biāo)制定具體的實(shí)施計(jì)劃，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中充分發(fā)揮項(xiàng)目部的主觀能動(dòng)作用和積極性，整個(gè)過程從設(shè)計(jì)委托開始，直到工程竣工驗(yàn)收交付使用為止。通過決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)合監(jiān)督等職能，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行主導(dǎo)和控制。因此，在1991年，建設(shè)部把項(xiàng)目管理的試點(diǎn)工作轉(zhuǎn)變?yōu)槿袠I(yè)推進(jìn)的綜合改革，在全國范圍內(nèi)推廣項(xiàng)目管理。例如60年代研制第一代戰(zhàn)略導(dǎo)彈武器系統(tǒng)時(shí)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)(PERT)、規(guī)劃計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng)(PPBS)等項(xiàng)目管理技術(shù)，并結(jié)合我國實(shí)際建立了一套組織管理理論。KK奇特克勒(2005)1[6]認(rèn)為，建設(shè)項(xiàng)目過程中計(jì)劃、進(jìn)度和控制的項(xiàng)目管理技術(shù)是與專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域相關(guān)的工具和手段，通過運(yùn)用這些知識(shí)提高績效存在著廣泛的空間，進(jìn)而在特定的范圍、質(zhì)量、時(shí)間和成本內(nèi)，提供獨(dú)特的設(shè)施、產(chǎn)品和服務(wù)。同時(shí)要求施工單位嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，監(jiān)督部門嚴(yán)格按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工監(jiān)督和驗(yàn)收，以確保工程質(zhì)量。這個(gè)局實(shí)際上是材料、構(gòu)件等方面研究成果的質(zhì)量把關(guān)單位。德意志標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)是德國各種標(biāo)準(zhǔn)的主管部門，是代表聯(lián)邦政府管理全國標(biāo)準(zhǔn)化工作的唯一機(jī)構(gòu)。因此，質(zhì)量控制的重點(diǎn)應(yīng)放在設(shè)計(jì)階段，從而將質(zhì)量控制從制造階段進(jìn)一步提前到設(shè)計(jì)階段。隨著學(xué)術(shù)研究的發(fā)展，項(xiàng)目管理的理論和方法也出現(xiàn)不斷向縱深進(jìn)展和外延開拓的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并取得了諸多成果。美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)從1976年開始進(jìn)行將項(xiàng)目管理的通用管理上升為“標(biāo)準(zhǔn)”的工作。上世紀(jì)50年代，各種學(xué)科的科學(xué)家從不同角度開發(fā)了許多理論方法，其中“計(jì)劃評(píng)審技術(shù)(PERT)的出現(xiàn)被認(rèn)為是現(xiàn)代項(xiàng)目管理的起點(diǎn)。目前已經(jīng)有很多關(guān)于項(xiàng)目質(zhì)量管理的研究成果，積累了一定的質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，但由于資金、人員、地域等條件的限制，這些研究成果往往在房地產(chǎn)項(xiàng)目中不具有普遍適用性，對(duì)于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目，依然缺乏具有可操作性的質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與單位包括政府部門、開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位等。同時(shí)，隨著我國住房由福利分配制度向貨幣化分配的改革，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸興起，并成為我國的支柱行業(yè)。在此期間，伴隨著我國對(duì)外開放的深入，國營企業(yè)、民營企業(yè)、三資企業(yè)的發(fā)展，各種項(xiàng)目管理導(dǎo)論、方法和技術(shù)在我國得到應(yīng)用和廣泛傳播。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及投資管理、組織管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理等方面。 研究的意義目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展時(shí)期，由于金融危機(jī)的爆發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)，管理不善的企業(yè)將面臨被淘汰的命運(yùn)，而優(yōu)秀企業(yè)將順利渡過這次危機(jī)，而質(zhì)量管理將是這些企業(yè)的主要管理手段之一。1936年，美國在控制洪水的水利工程中推出了工程項(xiàng)目管理學(xué)中的“效益與費(fèi)用比”的基本準(zhǔn)則。如1983年美國出版了由30多位教授專家和高級(jí)管理人員撰寫的《項(xiàng)目管理手冊(cè)》。近些年來，項(xiàng)目管理在各個(gè)國家得到廣泛重視和推廣。田博士認(rèn)為，產(chǎn)品質(zhì)量首先是設(shè)計(jì)出來的，其次才是制造出來的。全面質(zhì)量管理不僅利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，而且結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營管理方一法和人員教育培訓(xùn)等，建立一整套質(zhì)量管理方法體系，使之更有針對(duì)性地進(jìn)行質(zhì)量管理。進(jìn)行新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)性能及防火、化學(xué)等方面的安全技術(shù)研究工作。德國政府還公布了有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)、給排水、消防工程、安全與技術(shù)、質(zhì)量保證、建筑施工等方面的驗(yàn)收規(guī)范共10余類90余種，對(duì)于有關(guān)建筑材料、構(gòu)件、結(jié)構(gòu)部位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督檢查均作了規(guī)定。實(shí)行設(shè)計(jì)簽認(rèn)制度有利于分清設(shè)訪和施工責(zé)任，保證施工與設(shè)計(jì)相符從而達(dá)到提高工程施工質(zhì)量的目的；二是采取單價(jià)預(yù)定措施，招標(biāo)文件中專門將現(xiàn)在沒有，但將來有可能發(fā)生的設(shè)計(jì)變更和簽證所包含的項(xiàng)目列出清單，每一項(xiàng)給一個(gè)很小的量，列明項(xiàng)目的單價(jià)，要求投標(biāo)者將這部分的造價(jià)列人總投標(biāo)價(jià)中，如實(shí)際不發(fā)生，這部分價(jià)款也不收回，如若發(fā)生變更或簽證，則只能按此單價(jià)計(jì)算增加工程造價(jià)，這樣可以避免雙方將來可能在這方面發(fā)生糾紛，造成投資失控和影響工程進(jìn)度。從那時(shí)起，我國就開始在某些國防科研部門有計(jì)劃的引入了大型科技項(xiàng)目的管理理論和方法。這是我國第一次運(yùn)用項(xiàng)目管理方式進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施與建設(shè)，并且在實(shí)際的應(yīng)用中取得了比較令人滿意的成果，為今后項(xiàng)目管理的推廣與方展提供了實(shí)踐基礎(chǔ)。潘蜀健(2005)81認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)的控制，就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的的全過程進(jìn)行有效管理，開發(fā)商通過對(duì)各種各樣的組織機(jī)構(gòu)，從不同的角度進(jìn)行引導(dǎo)和控制。王建(2006)[11]提出，模擬項(xiàng)目管理辦法，虛擬總公司為業(yè)主，由專業(yè)技術(shù)人員組成的工程項(xiàng)目部為項(xiàng)目具體實(shí)施單位，進(jìn)行內(nèi)部項(xiàng)目管理試點(diǎn)。王楚洲(2006)[12]認(rèn)為，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理就是運(yùn)用項(xiàng)目管理的理論、模式和方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的計(jì)劃、控制和協(xié)調(diào)，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到既定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用濺本)標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)等目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供按合同標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品和相應(yīng)服務(wù)。對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在3方面，即：(1)進(jìn)行優(yōu)化組合即對(duì)投入項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；(2)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項(xiàng)目運(yùn)營中合理流動(dòng)，在動(dòng)態(tài)中尋求平衡；(3)合理高效地利用資源，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特征 、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程以及房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理第三章 富地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀。第五章 建立質(zhì)量管理保證體系，形成組織保障、技術(shù)保障、制度保障、文化保障、優(yōu)化外包一系列體系，形成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特色。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，投入一定的資本，在一定的約束條件下，經(jīng)過決策與實(shí)施的必要程序從而形成固定資產(chǎn)的一次性事業(yè)。生產(chǎn)的露天性。房地 產(chǎn) 項(xiàng) 目是一個(gè)過程，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，從項(xiàng)目策劃、編制建議書開始到可行報(bào)告、規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、物業(yè)移交等一系列的工作。(1) 房地產(chǎn)項(xiàng)日管理具有如下特征:① 實(shí)現(xiàn)投資者的投資目標(biāo)和期望投資者將資金投入到一個(gè)有科學(xué)依據(jù)、有投資前景的工程項(xiàng)目中，項(xiàng)目業(yè)主就應(yīng)保證工程項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃建成和投入使用，這是業(yè)主實(shí)現(xiàn)投資收益的重要前提，也是工程項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目管理的目的之一。(2) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與其他項(xiàng)目管理的區(qū)別:① 項(xiàng)目管理的實(shí)施者不同房地 產(chǎn) 項(xiàng) 目管理的實(shí)施者是房地產(chǎn)開發(fā)公司，與施工單位項(xiàng)目管理和政府性工程項(xiàng)目管理的實(shí)施者不同。房地產(chǎn)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的概念階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、收尾階段、銷售階段和物業(yè)管理的前期介入階段。② 選擇好咨詢機(jī)構(gòu)。(2) 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要任務(wù)① 取得項(xiàng)目選址、資源利用、環(huán)境保護(hù)等方面的批準(zhǔn)文件，原料、燃料、水、電、運(yùn)輸?shù)确矫娴膮f(xié)議文件。⑤ 組織開展設(shè)備采購與工程施工招標(biāo)及評(píng)標(biāo)等工作，擇優(yōu)選定合格的承包商，簽訂合同。主要有:① 辦理需由業(yè)主出面的項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)，如:施工許可證以及施工過程中可能損壞道路、管線、電力、通訊等公共設(shè)施取得法律、法規(guī)規(guī)定的申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)等。⑤ 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與施工、監(jiān)理與施工等方面的關(guān)系，組織承包方和咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底。⑨ 聘請(qǐng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促監(jiān)理工程師及時(shí)到位，履行職責(zé)。③ 辦理工程移交手續(xù)。一是跟市場(chǎng)競爭有關(guān)。二是時(shí)間緯度。隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些外資大牌地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入中國地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭。面對(duì)這種情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)如何提高項(xiàng)目管理水平，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高企業(yè)品牌度和美譽(yù)度成了企