【正文】 吧，公司的目標(biāo)是以最優(yōu)價格買個市民，無論是從選址，還是建造，都是要做前期考慮的，這一時期還要根據(jù)上個年度的銷售情況和年底收入，來預(yù)計(jì)今年大致需要投入的資本，需要確定一種籌資模式，進(jìn)行今年的籌資計(jì)劃，作出詳細(xì)的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，還要對去年的銷售情況作出一個總結(jié)，2011年各地房價出現(xiàn)了下降態(tài)勢，這對房地產(chǎn)開發(fā)是一個挑戰(zhàn)，如何把握今年的機(jī)遇，就是要有關(guān)理論，比如說財(cái)務(wù)學(xué)當(dāng)中的杠桿效應(yīng)等理論，作出今年的分析思路。成長期是企業(yè)發(fā)展時期，這時的企業(yè)已經(jīng)過初創(chuàng)期的起步，已經(jīng)具備一定的規(guī)模和優(yōu)勢，這個時期正是企業(yè)發(fā)展的最佳時期。正如我們所都知道的，每個人一生中都將經(jīng)歷四個生命周期，即出生，成長，成熟和衰退四個時期。這是一種正相關(guān)的態(tài)勢，公司經(jīng)營，需要把握市場的行情，了解各個階段的特點(diǎn)與趨勢，并依據(jù)有關(guān)的理論知識，如杠桿原理等知識，尤其是該原理在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)可以運(yùn)用的，運(yùn)用有關(guān)的計(jì)算，分析，論證，并根據(jù)各個時期的特點(diǎn)與趨勢，制定出了籌資的方案。而且有些是可以作為工具使用的，不知不覺的，公司的管理這也是總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)一定的時期特點(diǎn)，總結(jié)出了四個周期，例如美國著名學(xué)者分別從公司成長的四個階段進(jìn)行了細(xì)致的分析，并且經(jīng)過長期的詳細(xì)論證與實(shí)踐研究，提出了生命周期理論。 如果用EPS1表示負(fù)債籌資，EPS2表示股票籌資，在每股收益無差別點(diǎn)上這兩個方案的每股收益值是相等的，則有：公式（31）EPS1=EPS2(S1VC1F1I1)(1T1) =( S2VC2F2I2)(1T2)N1 N2每股收益無差別點(diǎn)指的是總是存在一個特定的銷售額度，不管是在銷售水平較低時還是銷售水平較高時，運(yùn)用股票籌資的每股收益較高時或者是負(fù)債籌資的每股收益較高時，股票籌資與負(fù)債籌資的每股收益是相等的。所有資金所占的比重中籌集短期資金的需要量是經(jīng)常變化的，同時也是不穩(wěn)定的，因此不例入作為營運(yùn)的管理資金范圍內(nèi)，而當(dāng)作資本結(jié)構(gòu)管理的范圍，因此，認(rèn)為構(gòu)成長期資金籌集來源與比例關(guān)系稱為資本結(jié)構(gòu)，又稱資金結(jié)構(gòu)。從本質(zhì)上說，追求價值和股價的最大與最優(yōu)是財(cái)務(wù)籌資管理上的目標(biāo)。 其次，為了控制某一總杠桿系數(shù)，財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營杠桿可以有很多不同的搭配與組合，即通過財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營杠桿之間的相互關(guān)系，作用在管理層對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)方面。這種情況下，經(jīng)營杠桿率提高，風(fēng)險(xiǎn)也就會增大；如果市場的銷售稍微有所下降的話，就會出現(xiàn)更大的危險(xiǎn)，甚至引起利潤大幅度滑坡的局面。 經(jīng)營杠桿的大小一般可以用經(jīng)營杠桿系數(shù)表示，而經(jīng)營杠桿具有加大營業(yè)收入變化對營業(yè)利潤變動的程度，這種作用程度是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一種測度程度，它是計(jì)算為息稅前利潤的變動率與營業(yè)收入的變動率之間的比例。假設(shè)固定成本總額保持不變的情況下，當(dāng)營業(yè)收入在一定的范圍內(nèi)，當(dāng)營業(yè)收入的增加時，營業(yè)利潤的增長率增加，營業(yè)收入的增長率，但前者大于后者，而單位產(chǎn)品的利潤會提高，單位固定成本反而會降低；相反，隨著營業(yè)收入的下降時，提高產(chǎn)品單位固定成本，營業(yè)利潤的下降率是降低的，營業(yè)收入的下降率也是降低的，但是前者大于后者，單位產(chǎn)品的利潤會減少。財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大；房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越小，說明財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在正相關(guān)。第二，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率大約分別為四分之一和一半，以及在各自的資產(chǎn)負(fù)債率保持不變時，當(dāng)息稅前利潤增加均為1倍的情況下，這兩種情況下的每股收益變化率則分別超過了百分百，結(jié)果表面：資產(chǎn)負(fù)債率越高的公司顯示出每股收益的變化程度越大，說明財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯。假設(shè)債務(wù)融資的利息成本保持不變，當(dāng)息稅前利潤在一定的范圍內(nèi)，在息稅前利潤增加時，每一單位利潤可分配部分，普通股股東每股收益的增長率與營業(yè)利潤的增長率都會增加，但是普通股增長的幅度比營業(yè)增長率高，減少的是每一單位利潤所償付的費(fèi)用。安全性是指籌資過程免不了的會有風(fēng)險(xiǎn)，然而總是存在的，不可避免，公司只有減小風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，對于如何應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，做到籌資合規(guī)，降低風(fēng)險(xiǎn)性，就是對籌資的每一個環(huán)節(jié)保持高度，謹(jǐn)慎的態(tài)度，清醒的頭腦，始終保持工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)，把握市場的日益競爭的變化。這時就要根據(jù)公司的自身的狀況，籌資多少的資金，多大的規(guī)模，需要做到一定的程度。合理性是指房地產(chǎn)行業(yè)在籌資過程中的要做到符合一定的法律，法規(guī)，按照相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行籌資規(guī)劃，滿足本公司自有的現(xiàn)狀，使籌資最優(yōu)，方案最佳，利潤最大，效益最好。每一個企業(yè)都要制定自己企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，擁有一個長期的規(guī)劃對企業(yè)的生存與發(fā)展至關(guān)重要，然而對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也是如此，它可以給行業(yè)的發(fā)展之名方向，帶來發(fā)展的動力，因?yàn)橛辛四繕?biāo)才能有發(fā)展的動力，任何公司都是如此。公司籌資模式選擇也是具有意義的。在現(xiàn)代市場大環(huán)境，大潮流的經(jīng)濟(jì)競爭中,不管是那個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，正確的選擇籌資方式來籌集生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需要的資金。有了充分的資金，為公司繼續(xù)開發(fā)新型項(xiàng)目，開發(fā)新的工程，有了資金的保障，這樣可以更好的使公司運(yùn)營，加快了公司的營業(yè)收入，到達(dá)更高的效益，增加利潤，使公司的規(guī)模更加壯大，籌資的經(jīng)驗(yàn)更加足夠，給房地產(chǎn)行業(yè)的籌資者減輕了壓力，全行業(yè)要進(jìn)行充分細(xì)致的考慮，把握市場的行情與動態(tài)，使公司長期發(fā)展下去，利潤更好，更優(yōu)。2. 有效使資金進(jìn)行了運(yùn)轉(zhuǎn)，加快了資金的流通渠道。籌資是按照一定的法律，法規(guī)，運(yùn)用相關(guān)的理論依據(jù)，通過某種方式，方法向第三方借入資金的一種戰(zhàn)略手段，從利益的角度來看，籌資的雙方都是有利的，向第三方借的資金，規(guī)定了一個償還期限，而且還存在利率，這樣第三方在到期時可以拿到本金和利息；對于籌資者來說，借入的資金，有效維持了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，有利于它繼續(xù)經(jīng)營，從而緩解了資金暫時短缺的局面，籌資著和被籌資者雙方都是有利可圖的?，F(xiàn)在，房價的快速漲價，征集土地金額也隨之漲價了，就拿內(nèi)蒙的一個旗縣來說吧，去年征集一塊兩畝左右的土地大致行情是在75萬左右，而辦理過手續(xù)也需要個幾十萬，這樣一來，開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)商們在建筑起初就是需要幾百萬吧，然后就是建造大樓，開始施工，投入一定的成本，雇傭好幾個大型的工程隊(duì)等等，每年在工程起初時就得規(guī)劃。就拿日本來說吧，該國與中國是鄰國，日本都紛紛建立金融服務(wù)體系，依靠本國的優(yōu)勢，在一般情況下不能解決籌資問題的情況下，眾多金融機(jī)構(gòu)的建立為籌資打開了出路?，F(xiàn)在，我國的大環(huán)境籌資長期主要以國有企業(yè)為主，金融體制現(xiàn)在還處在新舊交替階段，尤其是國有大型企業(yè)為主的金融政策和體系，但是另一方面還存在類似的狀況，國內(nèi)的不少企業(yè)信心的程度比較低，發(fā)展的勢頭還是比較小，從國內(nèi)銀行或者資本的市場的籌資情況在很大程度上限制了類似行業(yè)，諸如這些情況都是不利于我國的企業(yè)發(fā)展的。所以該行業(yè)不得不面對這些問題。第一章房地產(chǎn)行業(yè)研究概述 21世紀(jì)是一個競爭激烈的時代，要想使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于有利的地位，不論是大型國有企業(yè)還是民營企業(yè)，都是要根據(jù)自身的情況，選擇一種合理的籌資的方式。自從上個世紀(jì)90年代初期以來，在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)化、信息化和知識化等諸多因素日益明顯的強(qiáng)大作用的影響下，房地產(chǎn)該行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境由日益復(fù)雜多變、不確定性的動態(tài)環(huán)境代替了相對穩(wěn)定的靜態(tài)環(huán)境，就是對于它來說，該行業(yè)的發(fā)展和生存的環(huán)境也越來越受到了巨大挑戰(zhàn)和威脅。 為了搞好房地產(chǎn)行業(yè)的籌資的合理性，合理的經(jīng)營與運(yùn)轉(zhuǎn)，首先我們從企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，經(jīng)營杠桿的效應(yīng)入手，計(jì)算并分析了杠桿原理的關(guān)系及其在企業(yè)籌資中的應(yīng)用，并分析了內(nèi)蒙古烏蘭察布市商都縣2011年一家華都房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)這個案列以及企業(yè)籌資理論進(jìn)行了詳細(xì)的研究，以及根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展的生命周期，從而使杠桿原理在企業(yè)中得到了潛在的應(yīng)用價值。而我國是一個發(fā)展中國家，全國范圍的房價存在較大差異，東南沿海，京津地區(qū)等一線城市，房價那是相當(dāng)可觀的，而在內(nèi)蒙的呼、包、鄂金三角地區(qū)，漲幅也是比較大的，尤其是在鄂爾多斯?jié)q幅更大，相比之下，現(xiàn)在也出現(xiàn)了下跌的局面。從而提出了每一個時期的籌資實(shí)施方案。 本文首先對籌資理論的理解，結(jié)合籌資理論的內(nèi)涵，意義，目標(biāo)與原則，以及對最佳資本結(jié)構(gòu)的分析，界定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，并結(jié)合財(cái)務(wù)杠桿原理分祈財(cái)務(wù)杠桿對資本結(jié)構(gòu)的影響，在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)利用財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的應(yīng)用方案；運(yùn)用相關(guān)財(cái)務(wù)管理中杠桿原理的知識,對籌資經(jīng)營狀況進(jìn)行了詳細(xì)的分析。學(xué)校代碼： 10128學(xué) 號：200830712050 本科畢業(yè)論文題 目：杠桿原理在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)籌集資金中的應(yīng)用研究 學(xué)生姓名: 周強(qiáng)學(xué) 院：管理學(xué)院系 別：會計(jì)系專 業(yè)：財(cái)務(wù)管理班 級：財(cái)管082班指導(dǎo)教師：長青 教授二〇一二年六月32 / 37摘 要隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高度集中化，技術(shù)化，一體化，從而在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，使的競爭環(huán)境的管理模式和團(tuán)體結(jié)構(gòu)，以及客戶的供應(yīng)和需求都在該行業(yè)發(fā)生著翻天覆地的變化。為了實(shí)現(xiàn)每個房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)的目標(biāo)，我們需要將理論與實(shí)際結(jié)合，這樣可以使該行業(yè)減少經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，取得經(jīng)營效益，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，從而取得競爭優(yōu)勢和靈活面對各種危機(jī)，在競爭中生存和發(fā)展。運(yùn)用相關(guān)的杠桿效應(yīng)和籌資理論，提出相關(guān)的、合理籌資理論，及達(dá)到控制總風(fēng)險(xiǎn)的對策。 this will enable businesses to choose a reasonable mode of financing, reduce risk, reduce losses, and in strategic Enterprise Management , every enterprise has four stages of life development, full analysis of the characteristics of each period, the use of the leverage effect and financing theory, put forward relevant and reasonable financing theory, and to control the total risk countermeasures, the description of the development of corporate strategy, and through analysis and discussion of ,Introduced the over