對我國房地產(chǎn)業(yè)的再思考-全文預(yù)覽
【正文】 這是一種透支未來的發(fā)展模式﹐是不可持續(xù)的。不過﹐只要開發(fā)商壟斷局面不改變﹐這些措施只能是治標(biāo)之策﹐不可能根本遏制投機(jī)的危害。誠然﹐政府的土地收益最終用於建設(shè)和公益事業(yè)﹐但畢竟地價太高是對普通百姓的傷害。這些﹐也都體現(xiàn)了土地公有制的優(yōu)越性。那時﹐政府對開發(fā)商實行土地“招﹑拍﹑掛”﹐是好還是不好﹐也就無需討論了﹐投機(jī)者賭的就是地租﹐出價越高﹐政府的財政收入就越多﹐這正是土地公有制的優(yōu)越所在。保障性住房體系的建立﹐使窮人的住房供應(yīng)不再依賴開發(fā)商了。房價或者說地價非正常波動的本質(zhì)原因是投機(jī)﹐但在市場經(jīng)濟(jì)中﹐所有為市場提供商品的生產(chǎn)經(jīng)營活動﹐都帶有一定的投機(jī)性?，F(xiàn)在社會上許多圍繞房價地價關(guān)係開展?fàn)幷摰恼撜擤o把本來的一回事說成兩回事﹐在理論上是毫無意義的。投機(jī)性的供應(yīng)與投機(jī)性的需求結(jié)合在一起﹐可以產(chǎn)生鉅大的能量﹐使房價劇烈波動﹐忽而昇高吸引公眾的資金進(jìn)入﹐成就了一個又一個富翁﹔又忽而跌落﹐令後進(jìn)來的投資者血本無歸﹐也使普通買房人成為“負(fù)翁”。建築商自己把這種建房方式稱作“為投機(jī)而建房”。同時﹐也有投機(jī)性的供應(yīng)。恩格斯在研究早期英國城市住宅問題時﹐就已明確指出﹐在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的城市如當(dāng)時的倫敦﹐房主的投資五倍十倍地得到補(bǔ)償﹐全是由於地租的上漲。這種地租的長期上昇趨勢﹐使人容易忽視供求關(guān)係的變化也會影響短期內(nèi)地租絕對水平的下降。這個超額利潤即理論地租（經(jīng)濟(jì)學(xué)又稱之為土地的價格）﹐會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高﹐因此地租和地價有長期上昇趨勢﹐特別是城市土地表現(xiàn)得更為明顯。建築投資及利潤即通常所說的建安成本﹐這是一個相對恒定的成本﹐在全國任何城市﹐只要是建同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子﹐造價差別不會很大﹔在一定時期﹐建材價格和工人工資也相對穩(wěn)定﹐投資不至於差得太離譜。因此﹐把維修費(fèi)用納入房價﹐是符合當(dāng)時實際的。馬克思和恩格斯著作中的有關(guān)論述﹐已包含了住宅價格由（1）地價﹔（2）建築資本及利潤﹑利息﹔（3）修繕費(fèi)用等構(gòu)成的思想。 三﹑房價與地價1. 房價與地價的關(guān)係。以上﹐從防止壟斷﹐引導(dǎo)需求和加強(qiáng)管理幾個方面﹐探討了房地產(chǎn)業(yè)存在問題的主要原因﹐以及解決辦法。房子與股票相比﹐更是百姓的身家性命﹐為什麼房子的信息就不能公開呢﹖實在是豈有此理﹗老百姓並不想知道企業(yè)的商業(yè)秘密﹐他們只是需要瞭解成本﹑利潤等基本信息﹐所謂花錢買個明白。例如﹐開發(fā)商的成本﹑利潤等財務(wù)信息極不透明。最終﹐還是應(yīng)當(dāng)按國際慣例﹐取消預(yù)售制度為好。許多混亂﹐如購買面積與實際面積不符﹑偷工減料﹑實際格局與圖紙不符﹑質(zhì)量低劣甚至捲款潛逃等﹐都與預(yù)售制度有直接關(guān)係﹐給消費(fèi)者帶來無窮的傷害與煩惱。賣“樓花”﹐世界多數(shù)國家和地區(qū)都嚴(yán)格禁止。3. 加強(qiáng)與完善管理。20世紀(jì)70年代﹐瑞典建立了“國家聯(lián)合儲蓄銀行和住房聯(lián)盟”（HSB）﹐至80年代中期﹐聯(lián)合了三千多個住房合作社﹐掌握著30萬套住宅。但現(xiàn)在我們的銀行的房貸政策﹐對投資﹑投機(jī)約束不夠﹐對自住性需求扶持力度更顯不足。[7] 如果能夠進(jìn)一步扶持﹑引導(dǎo)﹑規(guī)範(fàn)﹐本可有廣闊的發(fā)展前景。住宅合作社還有一個好處﹐消費(fèi)者在設(shè)計階段就可介入﹐根據(jù)自己的支付能力和喜好﹐提出購買多大面積﹑什麼樣式房子的願望。例如﹐“按照國際上通行的住宅合作社章程﹐建房資金一般由住戶認(rèn)股三分之一﹐國家資助三分之一﹐銀行長期低息貸款三分之一。市場經(jīng)濟(jì)體制剛剛建立﹐政府對如何調(diào)控經(jīng)濟(jì)還在積累經(jīng)驗﹐政策出現(xiàn)偏差難以避免﹐但要及時糾正偏差﹐避免重複性的失誤。當(dāng)然﹐現(xiàn)實的利益糾葛﹐也是救市的重要原因﹐本文後面還要探討﹐這裡暫不贅述。因此﹐仍壟斷房市的開發(fā)商們與投資﹑投機(jī)客們相結(jié)合﹐勢必不斷推高房價﹐使中等收入人群的利益受到極大損害。又例如﹐財產(chǎn)稅或物業(yè)稅有利於抑制投資﹑投機(jī)﹐如果因條件不成熟不能全面推出﹐可否考慮針對兩套以上購房行為﹐先出臺臨時性的住房特別保有稅﹖再例如﹐投資﹑投機(jī)性購房是為賣而買﹐獲利的實質(zhì)是土地增值收益。但過度了﹐就會產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)﹐造成資源浪費(fèi)和金融風(fēng)險。安居才能樂業(yè)﹐住房問題關(guān)係廣大人民的根本利益。這些高檔物業(yè)即使因投資﹑投機(jī)而產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫﹐也不會對中低收入人群造成大的危害。前提是用途管制﹑符合規(guī)劃。此外﹐在小城鎮(zhèn)甚至小城市﹐也應(yīng)允許私人建房?；仡欉@段歷史﹐是為了說明如下道理﹕房價高的根子是壟斷﹐而開發(fā)商的壟斷地位並不是開發(fā)商自己造成的﹐是政府的政策造成的。但他們面對的是一個典型的賣方市場﹐正可謂“宰你沒商量”。西方發(fā)達(dá)國家的住房自有率﹐少的百分之四﹑五十﹐多的百分之六﹑七十（也有個別國家達(dá)百分之八﹑九十）﹐仍有很多人依靠租房解決居住問題。原有住房是只售不租﹐一步到位﹔新增住房的供應(yīng)﹐一度只剩了開發(fā)商。下面﹐著重談?wù)勥@些新的認(rèn)識。二是高房價之下的高利潤﹐吸引著越來越多的社會資金和資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)﹐導(dǎo)致積累與消費(fèi)失衡﹐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡﹐地區(qū)經(jīng)濟(jì)失衡﹐並且造成鉅大浪費(fèi)。但由於房地產(chǎn)業(yè)所連接的產(chǎn)業(yè)鏈中﹐建築業(yè)處於基礎(chǔ)性的﹑突出的位置﹐導(dǎo)致我們把房地產(chǎn)業(yè)誤認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)。一個時期以來﹐人們常說房地產(chǎn)業(yè)帶動了幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展﹐其實﹐真正發(fā)揮這種帶動作用的﹐主要是建築業(yè)。從表~3可以看出﹐固定資產(chǎn)投資中的建築安裝工程投資額﹐比房地產(chǎn)投資額高得多。 （單位﹕萬平方米） 1997200020052007建築業(yè)﹕房屋施工面積482006房屋竣工面積203993增加值佔GDP比重（％）房地產(chǎn)業(yè)﹕房屋施工面積佔建築業(yè)的比重（％）房屋竣工面積佔建築業(yè)的比重（％）增加值佔GDP比重（％）資料來源﹕歷年《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》或根據(jù)其數(shù)字計算。說房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)﹐在理論上也是不能成立的。所以產(chǎn)業(yè)劃分﹐把它歸入第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)。處在窮人與富人中間的所謂中產(chǎn)階級﹐也是當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)的受害者。[3] 可以說﹐我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為投機(jī)冒險家們的樂園。2008年世界金融危機(jī)襲來﹐資金緊張導(dǎo)致房價下跌﹐投資者遭受損失?！盵1] 但是﹐不僅城市的中低收入階層買不起房﹐就是許多收入較高的“白領(lǐng)”﹐也淪為“房奴”。在這樣一個結(jié)構(gòu)中﹐房地產(chǎn)業(yè)的光輝只能惠及城市﹐而不能普照廣大的農(nóng)村。％﹑％％﹐其中城市房地產(chǎn)所佔的比重﹐％﹐％﹐％。 一﹑房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)嗎﹖我在2005年的文章中認(rèn)為﹐房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這幾年﹐政府加強(qiáng)了保障性住房供應(yīng)的力度﹐這是一個重大的變化。黃小虎前幾年﹐我曾發(fā)表過幾篇文章﹐探討房地產(chǎn)業(yè)存在問題及解決辦法?，F(xiàn)實與爭論促使我再思考﹐主要思考以下問題﹕房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)嗎﹖房地產(chǎn)業(yè)問題的深層原因在哪裡﹖房價與地價關(guān)係究竟如何﹖這裡﹐把我的思考付諸筆端﹐敬請讀者批評指正。通過表~1可知﹐全社會固定資產(chǎn)投資中農(nóng)村所佔比重﹐％﹐％﹐％。很顯然﹐這是一個城鄉(xiāng)嚴(yán)重失衡的結(jié)構(gòu)。有研究稱“﹐相當(dāng)於全國人均兩平方米﹐
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