對我國房地產(chǎn)業(yè)的再思考-展示頁
2025-06-26 13:36本頁面
【正文】 位﹔新增住房的供應(yīng)﹐一度只剩了開發(fā)商。20世紀(jì)80年代末至90年代初﹐理論研究和政策研究界探討城市住房制度改革﹐最終形成的思路是﹐對存量住房實(shí)行“租售並舉﹐提租促售﹐小步快走”方針﹔對增量住房的建造與供應(yīng)﹐則是政府建房﹑合作建房﹑私人建房和開發(fā)商建房並舉。下面﹐著重談?wù)勥@些新的認(rèn)識(shí)。導(dǎo)致上述問題的主要原因是什麼﹖我曾寫文章認(rèn)為﹐主要原因是政府的體制不完善﹐政策有缺陷﹐並從財(cái)政體制﹑銀行信貸﹑土地制度﹑稅收管理﹑行業(yè)管理等方面﹐作了一些分析。二是高房價(jià)之下的高利潤﹐吸引著越來越多的社會(huì)資金和資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)﹐導(dǎo)致積累與消費(fèi)失衡﹐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡﹐地區(qū)經(jīng)濟(jì)失衡﹐並且造成鉅大浪費(fèi)。因此﹐有必要本著解放思想﹑實(shí)事求是的精神﹐重新反思。但由於房地產(chǎn)業(yè)所連接的產(chǎn)業(yè)鏈中﹐建築業(yè)處於基礎(chǔ)性的﹑突出的位置﹐導(dǎo)致我們把房地產(chǎn)業(yè)誤認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)商則可被多種主體取代﹐如政府﹑住房合作社﹑集體﹑個(gè)人等等。一個(gè)時(shí)期以來﹐人們常說房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展﹐其實(shí)﹐真正發(fā)揮這種帶動(dòng)作用的﹐主要是建築業(yè)。從表~2則可看出﹐即使是房屋建築﹐不管是施工面積還是竣工面積﹐建築業(yè)也都比房地產(chǎn)業(yè)高許多。從表~3可以看出﹐固定資產(chǎn)投資中的建築安裝工程投資額﹐比房地產(chǎn)投資額高得多。（單位﹕億元） 19901995200320062007建安工程投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資佔(zhàn)建安投資的比重（％）資料來源﹕歷年《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》或根據(jù)其數(shù)字計(jì)算。 （單位﹕萬平方米） 1997200020052007建築業(yè)﹕房屋施工面積482006房屋竣工面積203993增加值佔(zhàn)GDP比重（％）房地產(chǎn)業(yè)﹕房屋施工面積佔(zhàn)建築業(yè)的比重（％）房屋竣工面積佔(zhàn)建築業(yè)的比重（％）增加值佔(zhàn)GDP比重（％）資料來源﹕歷年《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》或根據(jù)其數(shù)字計(jì)算。請看下面的表格﹕表~2﹕建築業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)說房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)﹐在理論上也是不能成立的。一個(gè)國家或一個(gè)社會(huì)﹐終究是靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的。所以產(chǎn)業(yè)劃分﹐把它歸入第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)。我們今天所面對的﹐就是這樣的房地產(chǎn)業(yè)﹐它能算是支柱產(chǎn)業(yè)嗎﹖在正常情況下﹐通過房地產(chǎn)開發(fā)商的服務(wù)﹐將建築業(yè)﹑建材業(yè)﹑與房屋有關(guān)的製造業(yè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)﹑建築設(shè)計(jì)﹑金融服務(wù)﹑物業(yè)管理等連接為產(chǎn)業(yè)鏈﹐為社會(huì)提供各種房屋﹐滿足人民生產(chǎn)﹑生活的需要。處在窮人與富人中間的所謂中產(chǎn)階級(jí)﹐也是當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)的受害者。一方面是廣大的低收入人群買不起房子﹐大量造好的房子閑置﹐另一方面是少數(shù)人炒買炒賣數(shù)量可觀的房子﹐實(shí)際上也是閑置。[3] 可以說﹐我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為投機(jī)冒險(xiǎn)家們的樂園。例如﹐據(jù)北京市土地學(xué)會(huì)江橋同志提供的資料﹐2009年年初時(shí)深圳樓市的投資客比例不到5％﹐而6月已經(jīng)達(dá)到30％左右﹔上海﹑北京等地也是如此﹐4月以來﹐別墅﹑高檔公寓等高檔住宅的成交量大幅增長﹐其中﹐北京某些新開盤的項(xiàng)目﹐投資性置業(yè)佔(zhàn)比超過三成﹐上海某小區(qū)三期目前的銷售數(shù)據(jù)﹐投資性購房的比率佔(zhàn)據(jù)到七成以上。2008年世界金融危機(jī)襲來﹐資金緊張導(dǎo)致房價(jià)下跌﹐投資者遭受損失。[2] 這些“非本市居民”﹐不可能是農(nóng)民工﹐也不可能是其他低收入者﹐只能是形形色色的投資﹑投機(jī)者?！盵1] 但是﹐不僅城市的中低收入階層買不起房﹐就是許多收入較高的“白領(lǐng)”﹐也淪為“房奴”。這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)﹐能夠稱為支柱產(chǎn)業(yè)嗎﹖即使在城市﹐現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)也並未帶來社會(huì)的和諧。在這樣一個(gè)結(jié)構(gòu)中﹐房地產(chǎn)業(yè)的光輝只能惠及城市﹐而不能普照廣大的農(nóng)村。另外﹐全社會(huì)住宅投資中﹐％﹐％﹐％（其中房地產(chǎn)業(yè)佔(zhàn)37％）﹐％（其中房地產(chǎn)業(yè)佔(zhàn)72％）。％﹑％％﹐其中城市房地產(chǎn)所佔(zhàn)的比重﹐％﹐％﹐％。 （單位﹕億元） 1990年1995年1998年2000年2005年2006年2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 其中﹕城鎮(zhèn) 城鎮(zhèn)佔(zhàn)％ 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)佔(zhàn)％ 房地產(chǎn)業(yè)佔(zhàn)城鎮(zhèn)％ 農(nóng)村 農(nóng)村佔(zhàn)％ 全社會(huì)住宅投資 其中﹕城鎮(zhèn) 城鎮(zhèn)佔(zhàn)％ 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)佔(zhàn)％ 農(nóng)村 農(nóng)村佔(zhàn)％ 資料來源﹕歷年《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》或根據(jù)其數(shù)字計(jì)算。請看表~1﹕表~1﹕全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與全社會(huì)住宅投資結(jié)構(gòu) 一﹑房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)嗎﹖我在2005年的文章中認(rèn)為﹐房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。社會(huì)上圍繞著房地產(chǎn)業(yè)仍然是議論紛紛﹐論者各執(zhí)一端。這幾年﹐政府加強(qiáng)了保障性住房供應(yīng)的力度﹐這是一個(gè)重大的變化。對我國房地產(chǎn)業(yè)的再思考中國土地勘測規(guī)劃院 黃小虎前幾年﹐我曾發(fā)表過幾篇文章﹐探討房地產(chǎn)業(yè)存在問題及解決辦法。但還有許多問題﹐沒有從根本上解決?，F(xiàn)實(shí)與爭論促使我再思考﹐主要思考以下問題﹕房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)嗎﹖房地產(chǎn)業(yè)問題的深層原因在哪裡﹖房價(jià)與地價(jià)關(guān)係究竟如何﹖這裡﹐把我的思考付諸筆端﹐敬請讀者批評(píng)指正。但我最近的研究表明﹐這個(gè)判斷恐怕不能成立。通過表~1可知﹐全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中農(nóng)村所佔(zhàn)比重﹐％﹐％﹐％。大約從2004年前後﹐每年的城市房地產(chǎn)投資﹐就超過了當(dāng)年全國農(nóng)村的全部固定資產(chǎn)投資。很顯然﹐這是一個(gè)城鄉(xiāng)嚴(yán)重失衡的結(jié)構(gòu)。不僅不能普照農(nóng)村﹐目前的房地產(chǎn)業(yè)還是城市與農(nóng)村爭奪資源的重要渠道﹐因而也是導(dǎo)致城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)失衡的一個(gè)原因。有研究稱“﹐相當(dāng)於全國人均兩平方米﹐城鎮(zhèn)居民人均四﹑五平方米。那麼多的房子都到哪裡去了﹖據(jù)零點(diǎn)公司2006年調(diào)查﹐太原商品房的購買者中80％是非本市居民﹐北京﹑大連是60％﹐鄭州是55％。該調(diào)查據(jù)此判斷﹐我國的房地產(chǎn)業(yè)基本上是被投機(jī)資金所操縱了。但進(jìn)入2009年﹐投資客的春天又來了。又據(jù)近日媒體的報(bào)道﹐上海高檔樓盤的投資客大舉出手﹐已將“剛性需求者”（即自住性需求）擠出市場。進(jìn)入這個(gè)樂園的“門檻”﹐可比進(jìn)入股市的“門檻”高得多﹐因此它只能是極少數(shù)人的樂園?？梢姪o目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的利益指向﹐是不為廣大老百姓服務(wù)﹐只為少數(shù)富人服務(wù)的。本來﹐他們是引領(lǐng)社會(huì)消費(fèi)的中堅(jiān)力量﹐但在越來越高的房價(jià)的壓迫下﹐被迫透支自己幾十年乃至一生的收入﹐節(jié)衣縮食﹐很難發(fā)揮這樣的作
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