【正文】 L% W$ w ] g( C6 X* z9 }* ]* s7 P0 ?2 \) O6 T% D ②怕建不起來或不能按時交樓，這個關鍵在于資金能否有保證，能否按時到位，現(xiàn)在的開發(fā)商誰也不會純用自己有的資金搞開發(fā)，一般都是自籌30%，其余70%是向銀行貸款，如果銷售情況不好，銀行貸款還不了，資金就沒有保障，那么就建不起來，但我們的現(xiàn)狀就是開發(fā)與銷售同步進行，我們銷售情況良好，源源不斷，房子怎么會建不起來呢？我們寫進合同的時間是把一些其他不能預測，這些因素也考慮進去了，如果不考慮這些交樓時間將會更短，這不就是充分為您考慮好了嗎？同時也是我們?yōu)榱瞬贿`約。 Z+ [, j, l6 V / N5 e* x. ]39。 S3 z2 k$ N8 j) {2 D/ X⑤期房付款方式靈活，而現(xiàn)房不僅價高而且要一次性付款。 W4 M. z, C ③事實上，工程建設是很快的，我們寫進合同的時間肯定是留有余地的，我們對工期的重視程度肯定超過您，因為這點關系到公司的信譽和能否贏利。2 c: n Famp。 O0 G7 P: }$ o。 F3 C6 N6 j39。8 g! p! n39。5 ~ u4 r2 {39。* K6 Q) | z! d S, l! O+ F! e9 o2 m0 k1 w先生除以上幾點，我們購房是應該考慮價格，也就是我們所購買的物業(yè)究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我們這個地段，這個檔次的房子，絕對是呼市同類樓房中價格最低的。一個掃地的阿婆，現(xiàn)在身價過百萬，過著無憂無慮的生活，憑的什么，就是在15年前買樓，付首期款，租出去，用租金供樓，租金上漲，再用多余的租金去買房，今天她有三套房子，這就是她的身價。 O Z3 R8 y* G( V% n1 E 香港的房地產業(yè)經過三次大的跌幅在低谷時購進，在高峰時拋出的投資者一般都是得到510倍的回報，香港的地產大王李嘉誠就是靠這樣發(fā)展的。觀望并期望最低點入市，其實最低點是某一點，任何人都難以捕捉，弄得太精，容易失去機會，只能分析研究大氣候。買房看準入市時機，絕對是最好的投資方式。國家還提倡個人的小額貸款，住房貸款都是為了扶持房地產上的發(fā)展。* V0 q+ U) q4 ?( K 0 |6 X 8 X4 買房無論是居住還是作為投資，實際上都是一種投資行為，因為買房一次投入的資金較大，作為投資肯定是要有回報率的，您今天30萬買一套房，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬，那怎樣才能有更高的回報呢？依我做房地產的經驗，引香港地產大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，那地段為什么這么重要呢？就拿我們的房子為例，我們這里并不是市中心，但交通方便，X市的公交車都在門口上車，平價市場就在附近，生活方便，再說X市服裝市場就在斜對面，生活方便。T39。d1 F1 _. U( r! f5 ]( p, O9 g, k y4 A4 o+ g$ q U, x f. ma. 保值升值 G) ^* B4 U6 |0 w: O4 q 1 b8 X 銷售的三板斧3 y7 O1 H0 P2 dvamp。（現(xiàn)在很多買房人有很大部分客戶是二次置業(yè)，要小心這句話說出去的后果）那么，您做得這么辛苦為了什么呢？還不是為了給愛人一個浪漫的家，給孩子成長創(chuàng)造出一個良好的環(huán)境，趁著今天有能力的時候，拿一部分錢出來改善自己的生活，用這個錢買個心情舒暢，買個健康也是值得的。( V: T* `1 `8 G* L+ v* ~5 ]) r/ C 7 T4 a2 k您在外面，見多識廣，對戶型保值、升值、環(huán)境方面見識的肯定比父母多，他們多半還是聽您的意見，再說這房子最后還是在您手里，先生，相信您的眼光肯定沒錯，您滿意，您父母也一定滿意，我們現(xiàn)在就把它訂下來。 X⑹父母出錢買房，叫兒女來看 R. j/ m: F M% z3 p ! \39。39。 c39。他們肯定會罵您亂花錢，但背后還不知道怎樣向左鄰右舍炫耀呢。 Mamp。從另一個角度看，做生意就是玩數字游戲，一個不小心，就會傾家蕩產（我的一個朋友不就是在微波爐生意中虧了100多萬）賺了錢，就應置業(yè)，再說一般男人有錢后就喜歡賭，玩女人，應酬等，一個月花幾千上萬是常事，沒辦法 ，男人要威，女人就要穩(wěn)，您買套房子，分期付款，無形中逼老公手頭緊一些，將那些不必要花的錢存下來，投在不動產上，同時又保值、升值，這樣多好 這句話沒有多少人愛聽，房產跟保險不一樣，這樣讓人聽起來有變相詛咒的意思，用的不當的話，客戶甚至會對你反感。 r. {* I `8 O) P 我看您就是一個既溫柔又賢惠的好太太，老公主外，您主內，老公的一切成就都有您的一半功勞，辛辛苦苦輔佐老公建立了一份家業(yè)。 r$ Q+ i! _ } （4）% n+ y$ H。`+ ^ 前幾天，我手上的一個客戶，看中了一套房，我勸他訂合同時，他說要回家去商量，第二天給回話。+ P4 X `6 u$ d1 F2 l7 ]) i3 h5 uamp。 * F8 p0 Y5 S I, k9 t0 c6 V2 j ……跟朋友商量： + s% Y) O* y: v j。房子既然要買，況且您又喜歡，（您的喜歡就是眼光呀?。┦灼诳钣譀]問題，那您還有什么考慮的呢？我做房地產多年了，不知您所要考慮的能否告訴我，我?guī)湍鷧⒅\一下，但有的人也因猶豫不決而錯過了很多機會，原因是不能當機立斷，如果您不買，我肯定是為您可惜，因為談了這么久，可以說我都是為您著想的，我們可以交個朋友吧！ $ [0 e8 q) H$ u4 k* Y! `1 y * u9 a% W5 `39。 5 b: Gx% g I% d J先生，不管您是否買我們的房，我們的話都已經講到：說實話，您覺得行就買，不行就去比較。 d9 P * N6 v | K h39。 \) h成本分析，第一，建筑成本高，因為是框架結構，土地價格，各種稅費、拆遷費用，請建筑單位人工費，加上成本如水泥鋼筋，有錢還不一定能在這里拿地，因為沒關系是拿不到土地的。 x i0 l6 `4 Q$ ?8 [, a39。 z1 r k 價格問題 7 U+ I$ E! u3 c8 \7 F% F* |+ k m再說我們簽訂的合同，處處保護消費者的利益，工程完成后，要由X市質檢部門驗收合格才能交付，如果是因質量問題而不能交付，或者返工，公司將蒙受巨大的損失，我們能不顧建設質量嗎？ 8 D3 s5 {/ |4 O d) K0 k2 B% u2 p: U先生，請您放心，質量是絕對沒有問題的，那么我們現(xiàn)在就把它訂下來，現(xiàn)在驗收房子比以前要復雜得多。 k) V: U2 l2 X/ m8 t7 : k我們分析，為什么目前國內有的開發(fā)商的房子建設質量問題相當嚴重，主要是開發(fā)機制所決定的，選擇建設單位時認交情，看關系，而不是看信譽和實力，工程項目又采用承建制，往往是層層轉包下去。下面還有二期、三期，到時候一期就是二期的樣板房。 samp。 Z( Z. Z39。 l4 d況且房子賣得這么好，資金絕對是沒問題的。 ^5 ^ ⑴說實話，我們比您更擔心，因為我們現(xiàn)在開發(fā)的是一期工程，下面還有二期、三期，土地都已經買好了，這是我們的第一個項目，就是創(chuàng)口碑的，如果不能按時交，再怎么做二期工程，誰還敢買？我們又怎敢做，敢在X市發(fā)展？何況我們在全國各大城市都又有房地產開發(fā)項目，從還未出現(xiàn)過逾期交房現(xiàn)象，只有提前交樓的。 ^ G P) U* y0 f。 M Oamp。 V5……………………………………………加代收費后與其它的房價也差不多，并不便宜 : p3 R. ~5 Aamp。 u5……………………………………………社交環(huán)境是生意和生活的一部分 ) _( g Q) |4 y$ j+ V5……………………………………………花園價格太貴了，其它山莊都是送花園的 T, T6 N8 Q$ c* k }5……………………………………………銷售別墅的說法 1 ?0 h$ g w39。k4 Eb8 c4……………………………………………為了孩子，買房子就是要買好環(huán)境 1 K: y! w3 b% e, Vamp。D% ?4……………………………………………價格又漲，我不劃算（經常調價，我不放心） l! m H0 Q。 t, s9 L/ R9 Q4 D% I。 T3 u3……………………………………………相關術語 j% V2 F7 |1 R% u! jamp。 g。 A2 k2……………………………………………我買房只想居住，能否增值沒關系 1 N0 r P( }2 C39。 e$ R: G! z4 v2……………………………………………投資好的物業(yè)與其它投資的比較 5 i, J V1 ~ {2……………………………………………價格能否優(yōu)惠，打95折就買 3 V8 M4 z8 Pf g2 | n。 N1……………………………………………標準銷售流程 7 D k1 g2 E {3 c1 q( w1……………………………………………勸訂技巧 0 F b1……………………………………………要求退定，先摸清后再說 ) k。 y$ v c4 U) D5 f A9 i% z1……………………………………………宣傳單上的價格與現(xiàn)實價格有差異 9 E4 Oamp。G ……………………………………………按揭的好處 , C U) J$ F4 ~ w8 J2 i) T ……………………………………………期房風險大，等建好以后再買 f1 n: r/ `1 S C0 r p/ l o39。 B( gW6 A。a ……………………………………………能否按時交房 ) J。 R39。 ]% n+ g5 J1 ~ ……………………………………………客戶要求回家商量、考慮時 ! z7 r/ C% J) t/ J8 A S ……………………………………………資金周轉有問題，暫不能買 1 l D% k* C……………………………………………買房實際上是怎樣用錢 . m39。^v1……………………………………………如何幫客戶分析、參謀 8 c, d2 J0 t* P) L$ j2 N1……………………………………………談客技巧 8 c( R( d39。 M/ ]/ s7 O4 I。 K) w! ^39。 }( f, g2……………………………………………如何抓好銷使 0 L* j7 V h$ j/ K39。 F2……………………………………………談判中必須講到的 ~+ V1 R) v+ k2……………………………………………談話的要領 % d。 R。^1 B0 M2……………………………………………幫客戶分析各種投資的利弊 + S. W e u b0 F p9 k o6 R) k……………………………………………房價不會大跌，而是穩(wěn)中有升 7 ? X1 d8 A b3……………………………………………以提問的方式正面引導 ! o. n+ h6 x$ mamp。 l3 I y K }39。 C: H9 N$ B4……………………………………………銷使培訓 9 V39。 g0 s* `1 \amp。]9 ~2 T7 b5……………………………………………陪同客戶去山莊參觀的注意事項 1 s/ O: y ]. S* d5……………………………………………我只買別墅，不買花園 : U. H, \0 W+ {: p }5……………………………………………離市區(qū)太遠了 7 l$ S8 w6 F1 _0 P% i( I39。}) V3 z7 U6……………………………………………高層與多層孰好？ $ n39。 T) F$ T2 q8 I8 p6……………………………………………商業(yè)方面: Z6 n/ p6 c! I0 l+ l o, \6……………………………………………總結 能否按時交房?/ a39。Q1 N。 A6 Z39。` M _2 H7 v* T3 d9 ^ 5 E% sb! ]⑵能否按時交房，關鍵是看資金能夠同時到位，有的開發(fā)商為什么不能按時交房，并不是不想建，而是資金缺口，我們是拿客戶的錢，為客戶建房子，資金能夠按時到位要看項目的整個銷售過程。 b9 E9 H7 R: W, ]$ a。4 ^9 a。 ]7 P3 s。 t) T {+ p J! D這個公司一貫視質量如生命，目前開發(fā)的是一期，是大規(guī)模推出，分塊建設，滾動發(fā)展。X! Y$ h。 e+ q V 而我們則不同，所有材料采購都由我們工程部統(tǒng)一進行，只要工地有人，就有我們的技術專家現(xiàn)場監(jiān)督施工，質量是絕對確保的。 \9 s. v) L3 o9 xamp。我們房子的地段，質量、房型、環(huán)境都是一流的，好的東西一向是不二價的，您去商店買東西，名牌一般都不二價，買房子呢，應該首選信用好，品質好，服務好的，買得放心，住得也安心，先生，一分錢一分貨，只有錯買，沒有錯賣，您說對吧？ 4 y+ b9 o1 ~6 O39。 ?( c( R* b) 0 W4 l0 x6 q : s% v. L39。amp。 i. |/ w4 }7 W l⑴比較比較 8 x/ a6 Q* \$ Wamp。但怕就怕等您商量好了，回頭再來時，您的所選已經沒有了，我們公司基于為投資者所想，有個好辦法，交小訂為您保留三天，三天以后就簽合同，不簽退訂就是。再說生意是您做，錢也是您賺，一看您就是有眼光，做事果斷的人，您的事業(yè)成功之處就在此，抓住了每一個機會。 s3 l) F P S* m I! H: w先生，您生意做得這么好，事業(yè)又這么成功，太太肯定相信您的眼光，您買了，太太肯定滿意，喜歡的。K7 T/ {. d6 W先生，您肯定相信朋友勝過我，但是朋友一般不會為您做任何決定意見，因為這是大事，所以問朋友不會有結果，再說您朋友又不熟悉樓盤，還不如把您的想法