【正文】 152001450013000從表中項目就近區(qū)域內(nèi)某市房地產(chǎn)市場相關(guān)樓盤售價看：萬達廣場住宅均價為8500元/m2，商業(yè)樓房均價為15000元/m2；中環(huán)星座住宅均價為2580元/m2，商業(yè)樓房均價為1520元/ m2；大悅城住宅均價為8200元/m2，商業(yè)樓房均價為14500元/m2；世茂五里河住宅均價為7800元/m2，商業(yè)樓房均價為13000元/m2 。(3)某市的消費者對現(xiàn)房的認可度明顯高于期房，使得項目銷售存在壓力。(2)突出立體交通網(wǎng)、地鐵給產(chǎn)品帶來的發(fā)展與升值。2．劣勢（Weakness）(1)對比于中街商圈、太原街商圈區(qū)域，項目位置稍偏。(6)緊鄰地鐵出口。(2)多商圈環(huán)抱，卓越地段。從城市建設(shè)方面看，隨著基礎(chǔ)建設(shè)投資規(guī)模的不斷加大，城市建設(shè)的步伐不斷加快，為未來的發(fā)展提供了更加廣闊的空間。和平區(qū)和沈河區(qū)套均面積最大為113平方米 。其次的面積區(qū)間為6080平方米和100120平方米，銷售面積為255萬平米。(4)和平區(qū)商品房供應(yīng)情況某市和平區(qū)近年受到到長白地區(qū)的支持，供應(yīng)量持續(xù)上漲，特別是2010年隨著中海、遠洋等品牌開發(fā)商的持續(xù)開發(fā)，為區(qū)域帶來了新增供應(yīng)量，%，預(yù)計2011年在金廊沿線如華潤、華豐、世茂、雅賓利及某新世紀、太原街萬景等項目上市以及加推的帶動下，區(qū)域供應(yīng)量會較2010年有所上漲，預(yù)計約在200萬平方米左右。 (3)商品房所在不同區(qū)域供應(yīng)情況從新上市商品房所在不同區(qū)域來看，2010年某市鐵西區(qū)新上市商品房面積最多為199萬平米。其次為商業(yè)，上市量149萬平米，占商品房上市總量的12%。3．商品房供應(yīng)量增幅明顯(1)商品房供應(yīng)情況因為受2008年金融危機影響，2008年某市各開發(fā)公司拿地減少，受市場不景氣影響部分開發(fā)企業(yè)又推遲開工和延遲產(chǎn)品上市等導(dǎo)致2009年產(chǎn)品上市量大幅減少。要嚴格限購政策執(zhí)行監(jiān)管工作，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為，維護市場秩序。（三）某市房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測1．市政府要求加強管理房地產(chǎn)行業(yè)今年一季度，隨著國家穩(wěn)定住房價格等各項調(diào)控措施的落實，某房地產(chǎn)市場運行總體上朝著遏制投機投資、穩(wěn)定房價的調(diào)控目標發(fā)展，商品房供應(yīng)較為充足，價格較為合理，商品住房的絕對價格在全國主要城市中仍處于較低水平。2011年將是“十二五”的開山之年，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、鼓勵創(chuàng)新是主基調(diào)之一，而承載經(jīng)濟活動的房地產(chǎn)，勢必隨之發(fā)生相應(yīng)的變化。在全球金融危機后，中國數(shù)萬億的基礎(chǔ)設(shè)施投資大大提升了中國城市發(fā)展的進程，尤其是城市軌道以及高鐵的建設(shè)，促進了衛(wèi)星城和產(chǎn)業(yè)新城等新區(qū)域的開發(fā)，使城市中心區(qū)的規(guī)劃范圍迅速擴大，新的區(qū)域必定需要新的商業(yè)配套，這對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到深遠的影響，也將成為商用物業(yè)供給增加的重要因素之一。第一，保障性住房的持續(xù)建設(shè)資金從哪里來？第二，保障性住房與商品房市場的邊界點在哪里？其實，這兩個問題的核心就是如何界定市場與政府的邊界。2011年，房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步圍繞滿足首次置業(yè)需求的普通商品房市場需求，打擊投資性購房需求，控制改善性住房需求為主要目標，通過保障性住房的大力建設(shè)來規(guī)?；瘽M足中低收入人群自住需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。70/90、住房限購、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價等一系列行政和市場化的手段都未能抑制持續(xù)上揚的房價[8]。由此可見，無論以高鐵建設(shè)為代表的國家級大項目投資還是地方政府主導(dǎo)的各地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，土地出讓金收入在城市發(fā)展中起到絕對中心的地位。與之相對應(yīng)的是央行的以抗通脹為主基調(diào)的偏緊的貨幣政策，將會影響2011年房地產(chǎn)市場的快速增長。同時，2010年，政府也對房地產(chǎn)上市首發(fā)和上市公司市場再融資嚴格控制，導(dǎo)致少融資上千億。年末伴隨相關(guān)政策基調(diào)的放松，并加之年底銷售結(jié)算，12月銷量出現(xiàn)井噴，銷售管控在年底階段基本失效。（二）全國房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測2010年末、2011年初的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個關(guān)鍵階段，以地價高增長、房價抑而不降、保障性住房大跨步建設(shè)、信貸管控為代表的宏觀市場表現(xiàn)，標志著行業(yè)發(fā)展進入到了一個微妙階段，即市場化與政府行政管制的碰撞已進入白熱化。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。某總?cè)丝?000萬左右（包括外地來沈人員以及各個縣市）。三、市場分析與預(yù)測（一）某市城市概況某，遼寧省省會，中國15個副省級城市之一，中國七大區(qū)域中心之一城市，中國特大城市，東北地區(qū)最大的國際大都市，東北地區(qū)整治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。因此，要實現(xiàn)政府提出的目標，必須加快城市改造步伐。該項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場動作，將會使某市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。（五）項目建設(shè)的必要性1．項目的建設(shè)符合國家政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)運作實際上是城市土地利用問題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。東北振興。2．加強市場監(jiān)督及管理工作面對國家給予房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策，政府要加大市場監(jiān)督力度以及加強市場管理工作。我國城鎮(zhèn)住房制度改革拉動了內(nèi)需，幫助宏觀經(jīng)濟走出1998年金融危機后的困境。（二）開發(fā)單位概況本項目的開發(fā)單位是某精誠置業(yè)有限公司，成立于2006年，企業(yè)注冊資本金為5600萬。2．本文研究方法本文運用多種研究方法，主要有市場分析、投資估算、財務(wù)分析、不確定性分析等方法[5]。這對節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計質(zhì)量，維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。為了有效地防范和控制風(fēng)險，在可研工作中，就應(yīng)重視對項目潛在風(fēng)險因素的挖掘、評估風(fēng)險發(fā)生的頻率、風(fēng)險發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險的防范措施等。這就要求工程咨詢設(shè)計單位要勇敢地走向市場，使可行性研究與設(shè)計工作上一個新臺階，轉(zhuǎn)變觀念、加強管理、增強技術(shù)人員的責(zé)任感。5．可行性研究的發(fā)展趨勢(1)實現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變?yōu)檫m應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場經(jīng)濟體制改革的需要，我國勘察設(shè)計及工程咨詢單位必須實現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是改企轉(zhuǎn)制，由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌氖袌龈偁幹黧w，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。1987年頒發(fā)了《建設(shè)項目進行經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》又進一步提高了我國可行性研究工作的科學(xué)化與程序化的水平。上世紀50年代，由于受前蘇聯(lián)模式和計劃經(jīng)濟的影響，我國當時的項目可行性研究方法簡單、粗糙，在第一個五年計劃期間，在建設(shè)156項重點建設(shè)項目時，學(xué)習(xí)當時蘇聯(lián)的做法，在每個項目建設(shè)之前和投資前期，都編制了建設(shè)意見書和作了“方案研究”，對工程項目方案進行了比較全面、細致的“技術(shù)經(jīng)濟論證”，從而使項目建設(shè)能夠順利進行并取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益[2]。1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊》。上世紀60年代項目可行性研究得到飛躍式的發(fā)展，推出了社會分析方法，把可行性研究的水平提高到了一個新的高度。隨著技術(shù)經(jīng)濟和管理科學(xué)的進步而產(chǎn)生。改革開放以后，西方可行性研究的概念和方法逐漸引進，國家有關(guān)部門和高等院校多次舉辦講習(xí)班，培訓(xùn)了一批骨干。為保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。(3)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)?？尚行匝芯吭陧椖客顿Y實踐中具有重要作用。進行此房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究將為房地產(chǎn)投資者做好投資前期工作，避免和減少決策失誤，加強投資決策的科學(xué)性和客觀性，提高建設(shè)投資的總效益。穩(wěn)步而快速的經(jīng)濟增長必將要求房地產(chǎn)業(yè)保持適度增長。通過對某市某新世紀建設(shè)項目進行的可行性研究，分析得出該項目在財務(wù)上可行，風(fēng)險較小，可以投資。在項目建設(shè)地點的分析中，根據(jù)項目周邊環(huán)境，對該項目進行了SW0T分析，客觀評價了項目的現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼嗽陧椖康臎Q策階段，為避免投資的盲目性，越來越多的房地產(chǎn)投資者把對項目進行的可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范、競爭日益激烈，房地產(chǎn)投資者靠僥幸獲取投資成功的機會越來越少。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強可行性研究，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和促進城市土地的合理使用，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和不斷完善。同時對該項目進行了環(huán)境保護、風(fēng)險及社會評價分析。s investment plan, use the breakeven analysis and sensitivity analysis model, and analyse the environmental protection、risk and social assessment. After the study of feasibility on Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji, it is concluded that the project can be invested for it is practical financially less risky.Key Words： Real Estate；Feasibility Study；Financial Evaluation；Risk Analysis V 目 錄摘 要 IAbstract II一、緒論 1（一）選題背景 1（二）可行性研究文獻綜述 1（三）研究思路與方法 4二、項目概況與建設(shè)背景 6（一）項目概況 6（二）開發(fā)單位概況 6（三）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 6（四）項目建設(shè)背景 6（五）項目建設(shè)的必要性 7三、市場分析與預(yù)測 9（一）某市城市概況 9（二）全國房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測 9（三）某市房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測 13（四）項目SWOT分析 21（五）產(chǎn)品目標市場預(yù)測 22四、項目設(shè)計方案 24（一）項目組成和主要內(nèi)容 24（二）項目目標客戶群定位 24（三）建設(shè)地點的選擇 25（四）土建工程 25（五）配套設(shè)施 26（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計 26（七）給排水設(shè)計 26（八）采暖設(shè)計 27（九）供電設(shè)計 27（十）節(jié)能設(shè)計 27（十一）消防設(shè)計 29（十二）環(huán)境保護 30（十三）組織機構(gòu)與人力資源配置 32（十四）項目實施進度 33五、投資估算 34（一）投資估算相關(guān)說明 34（二）項目總投資估算 34六、財務(wù)評價 38（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 38（二）銷售收入估算 38（三）利潤估算 38（四）償債能力分析 39（五）財務(wù)效益分析 39七、不確定性分析 41（一）盈虧平衡分析 41（二）敏感性分析 41（三）項目風(fēng)險分析 41八、項目社會影響評價 44（一）社會影響分析 44（二）社會適應(yīng)性分析 44（三）社會風(fēng)險及對策分析 44結(jié) 論 46參考文獻 47附錄A平面布置圖 48附錄B 地理位置圖 49附錄C 施工進度圖 50附錄C 投資計劃表 51附錄E 銷售收入計劃表 52附錄F 利潤表 53附錄G 還本付息表 54附錄H 項目投資現(xiàn)金流量表 55附錄I 敏感分析表 56附錄J 敏感分析圖 57致 謝 58沈陽市明城新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制一、緒論（一）選題背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的產(chǎn)業(yè)，最近幾十年，我國經(jīng)濟將持續(xù)穩(wěn)步增長。而某市北市場地區(qū)的開發(fā)，改善某北市場地區(qū)居民的生活居住條件，進一步提高生活質(zhì)量，對和平區(qū)北市場地區(qū)的總體規(guī)劃有著重要的意義。（二）可行性研究文獻綜述1．可行性研究概述投資項目的可行性研究是在項目投資決策之前，對擬建項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并在此基礎(chǔ)之上，對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會環(huán)境影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法[1]。(2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。2．可行性研究的產(chǎn)生20世紀30年代，美國開始開發(fā)田納西流域，田納西流域開發(fā)能否成功，對當時美國經(jīng)濟的發(fā)展關(guān)系重大。我國進行可行性研究起步比較晚。3．國外可行性研究的發(fā)展國外的可行性研究發(fā)展追溯到20世紀初期美國開發(fā)田納西流域開始。這是可行性研究已經(jīng)成為一門科學(xué)。社會分析以國民福利最大為目標，被認為是最理想的項目評價方法。4．國內(nèi)可行性研究的發(fā)展接受可行性研究這一方法和技術(shù)是得益于改革開放，伴隨著我國實施以經(jīng)濟建設(shè)為中心的工作重點的轉(zhuǎn)移，在總結(jié)幾十年投資領(lǐng)域的經(jīng)驗和教訓(xùn)后，國務(wù)院和國家有關(guān)部門先后發(fā)布了一系列法規(guī)，確立了可行性研究工作在我國投資領(lǐng)域的地位和作用，把可行性研究作為投資前期工作中的重要一環(huán)。1985年國家科委、國務(wù)院技術(shù)經(jīng)濟研究中心編寫的《工業(yè)建設(shè)項目可行性研究經(jīng)濟評價方法——企業(yè)經(jīng)濟評價》一書出版，該書為我國工業(yè)項目經(jīng)濟評價工作的標準化提出了一個初步模式，對開展可行性研究的推廣應(yīng)用起到了積極作用。2002年國家發(fā)展計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司組織編寫了《投資項目可行性研究指南》，以指導(dǎo)市場經(jīng)濟體制基本建立形勢下的可行性研究工作，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟體制，進一步發(fā)展和加入世界貿(mào)易組織（WTO）的新要求。(2)轉(zhuǎn)變觀念、加強管理今年來，外國工程咨詢設(shè)計機構(gòu)將進入中國，國際競爭國內(nèi)化的形勢迫在眉睫。(3)重點強調(diào)風(fēng)險分析投資項目的建設(shè)要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項目的風(fēng)險防范和控制更顯重要。因此，在樹立工程咨詢和設(shè)計項目管理的權(quán)威，推進設(shè)計技術(shù)進步，確保投資效益的成效，必須堅持內(nèi)行咨詢內(nèi)外的原則，不能搞外行咨詢內(nèi)外。（三）研究思路與方法1．本文研究思路首先明確本項目大體符合政策和宏觀要求，闡明投資的必要性；進