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威尼斯購物公園銷售策劃推廣方案-全文預(yù)覽

2025-06-04 00:26 上一頁面

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【正文】 內(nèi)部認(rèn)購期付款方式在項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期間,為了促進(jìn)銷售,吸引目標(biāo)客戶落定,價(jià)格折扣需明顯一些,在上表基礎(chǔ)上降23%,公開發(fā)售后調(diào)升回位。主要工作內(nèi)容: 項(xiàng)目整體形象包裝 媒體廣告宣傳 接待來電、來訪客戶 成交簽約 督促按揭及交款 促銷活動(dòng) 客戶情況調(diào)查分析 媒體情況調(diào)查分析及修正 銷售總結(jié)及銷售策略的隨時(shí)檢討在進(jìn)行全方位推廣后的重新洗牌,整合銷售戰(zhàn)略,再次強(qiáng)勢推銷。工作內(nèi)容:接待來電、來訪客戶客戶追蹤成交簽約全方位廣告支持客戶調(diào)查分析(成交、未成交)廣告、媒體修正7促銷活動(dòng)的組織8業(yè)務(wù)人員再培訓(xùn)每日業(yè)務(wù)人員工作總結(jié)及例會(huì)在原有主推鋪位的同時(shí),力推首層、二層剩余鋪位3B所有鋪位。主要包括:現(xiàn)場準(zhǔn)備方面:接待中心、宣傳展板;廣告推廣方面:項(xiàng)目整體思路、媒體組合、媒體計(jì)劃、媒體預(yù)算;銷售工具方面:模型修復(fù)、DM、展板、廣告牌、廣告旗;人員準(zhǔn)備方面:人員招聘、人員培訓(xùn)到崗等;銷售方式方面:銷售資料、樓層銷控、價(jià)格制定;其他。具體價(jià)位走勢為:一層商鋪價(jià)格策略:均價(jià) 6928元 公開發(fā)售期以4500元入市,強(qiáng)銷期、持續(xù)期均價(jià)在7500元以上持續(xù),尾盤期用低價(jià)4000元的特價(jià)吸引客戶購買。所以,我們選擇了極具差異化的項(xiàng)目定位理念,力求壓過對手,攻其不備。我們設(shè)計(jì)的項(xiàng)目包裝策劃方案,一直強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所具有的先天優(yōu)勢,投資與回報(bào)的高性價(jià)比優(yōu)勢。如何在戰(zhàn)術(shù)上給予創(chuàng)新,如何在殘局中獲勝,這確實(shí)取決于甲乙雙方是否能共同努力和密切配合,最終形成強(qiáng)大的合力。1#A、1#B本是威尼斯最具吸引力的鋪位,是我項(xiàng)目的重磅炸彈。/平方米;二、/平方米。包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等。從長遠(yuǎn)來看,項(xiàng)目并不具備讓市場緩慢消化的資本,如未能成功引爆,市場的培育期將是痛苦和漫長的。投資者重視商鋪購買后的投資回報(bào)保障和升值空間。目標(biāo)客戶來源:n 聊城本地投資者(首次商鋪投資者);n 聊城本地商業(yè)經(jīng)營者(前許街、東昌路、柳園路、花園路);n 周邊各區(qū)縣的投資者(服裝服飾、餐飲、品牌經(jīng)營商戶);n 政府職員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)(高收入人群);n 溫州購房團(tuán)(二)目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目的購買者主要為聊城市內(nèi)、轄區(qū)周邊區(qū)域人士和部分山東省、濟(jì)南市的投資者。B. 聊城市政府的大力支持和眾多優(yōu)惠條件的出臺(tái),將為項(xiàng)目的招商、銷售工作提供最有力的說辭。C、 經(jīng)過一定時(shí)間銷售試探,目前價(jià)格偏高,不具有價(jià)格優(yōu)勢。D、 現(xiàn)鋪銷售,項(xiàng)目有良好的景觀設(shè)計(jì)、主題鮮明。n 三層建筑面積: m2, m2。商業(yè)檔次定位于中高擋,目前處于招商階段。商品價(jià)格高,在購買力相對較低的聊城來說,難以承受。面對嚴(yán)酷的市場競爭,必須以創(chuàng)新手法迎接市場考驗(yàn)。聊城三大商圈: 以新東方(五星)為龍頭的新東方商圈(過去的聊百核心商圈)以鐵塔服裝、小商品批零結(jié)合商場為主要構(gòu)成的鐵塔核心商圈以香江大市場為主要表現(xiàn)的香江專業(yè)批發(fā)物流商圈。(詳見下表) 主要在營大型商業(yè)物業(yè)或街區(qū)狀況比較表項(xiàng) 目地理位置經(jīng)營規(guī)模業(yè)態(tài)檔次功能分布環(huán)境配套交通組織500M商業(yè)魯西商廈柳園路東昌路交口約18700㎡2004年以前全市唯一中高檔零售百貨1層:化妝品首飾 小商品2層:服裝鞋帽3層:女裝及用品4層:男裝領(lǐng)帶皮包等5層:針織、床上用品、辦公用品1997年開業(yè),自動(dòng)扶梯,陳舊,柱距窄,陳列亂,擁擠,采光差便捷,通達(dá)全市,人氣旺品牌服飾經(jīng)營為主,專賣店,繁榮不再百大三聯(lián)柳園路東昌路交口約6500㎡家電手機(jī)家具,中高檔1層:手機(jī)、小電器;2層:家電、燈具;3層:視聽音響、辦公健身、電腦;錯(cuò)層:家具一般便捷,通達(dá)全市品牌服飾經(jīng)營為主,專賣店,生意差,維持狀態(tài)百信鞋城東昌路三聯(lián)東20米2000㎡左右,可租賃聯(lián)營中低檔專業(yè)零售1層:鞋類2層:服裝一般便捷周邊鞋類經(jīng)營店鋪多百姓購物城東昌西路北人民廣場西2000㎡中檔零售,生意滑坡1層:食品、日用品、化裝品2層:服裝較好便捷,通達(dá)全市,東入口受拆遷制約品牌服飾賓館經(jīng)營為主,專賣店,較繁榮康婦樂柳園南路東250270,年租15萬中檔批零兼營,發(fā)展快1層:婦女兒童用品較好便捷,通達(dá)全市品牌服飾電子餐飲經(jīng)營為主,專賣店,繁榮昆侖超市城區(qū)4家連鎖店,擴(kuò)張中單店500800㎡平價(jià)社區(qū)服務(wù)超市食品、洗化用品、日用品一般比較便捷小店鋪多,人車流較旺香江大市場建設(shè)西路西段路北40萬㎡3000商戶,多專業(yè)市場組合綜合批發(fā)兼零售服裝、針織、鞋類,一期目前入住率約在80%左右區(qū)域性最大批發(fā)市場功能未充分體現(xiàn)。本報(bào)告將對《調(diào)查報(bào)告》的部分研究成果進(jìn)行引用,以保證本報(bào)告的延續(xù)性、條理性和可讀性,特此說明。謹(jǐn)呈:重陽房地產(chǎn)威尼斯購物公園『銷售策劃執(zhí)行方案』 深圳興智業(yè)信息咨詢有限公司 2004年9月5日聊城重陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司暨 邵總、陳總 臺(tái)鑒:承蒙信任,我們非常榮幸地提交威尼斯購物公園項(xiàng)目的銷售執(zhí)行報(bào)告。專此送達(dá),敬祝商祺!深圳市興智業(yè)信息咨詢有限公司2004年9月05日目錄第一章 市場及項(xiàng)目分析 4第一節(jié) 市場分析 4一、聊城商業(yè)地產(chǎn)市場分析 5二、片區(qū)市場狀況解析 7第二節(jié) 項(xiàng)目評(píng)估與分析 10一、項(xiàng)目概況 10二、項(xiàng)目SWOT分析 11第三節(jié) 客戶定位分析 12一、目標(biāo)客戶定位 12二、目標(biāo)客戶分析 13第二章 威尼斯銷售價(jià)格體系 14一、厘定價(jià)格的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 15二、商鋪價(jià)格測算原理 15三、商鋪價(jià)格建議 17四、測算結(jié)果檢驗(yàn)及細(xì)化 18第三章 威尼斯銷售操作節(jié)奏與策略 20第一節(jié) 項(xiàng)目銷售概況 20一、項(xiàng)目已售商鋪統(tǒng)計(jì) 20二、項(xiàng)目剩余商鋪現(xiàn)狀 21第二節(jié) 銷售總體策略 22一、價(jià)格走勢 22二、銷售階段及進(jìn)度安排 23第三節(jié) 銷售前準(zhǔn)備工作 27一、銷售隊(duì)伍的培訓(xùn) 27二、 銷售人員的分工 28三、銷售道具與資料的準(zhǔn)備 28四、付款方式 29第四節(jié) 銷售階段工作安排 31一、具體銷售方案 31二、結(jié)算方式 35第五章 威尼斯銷售組織管理框架 36一、銷售崗位設(shè)置 36二、銷售崗位職責(zé) 36三、開盤前期準(zhǔn)備 40四、策劃方案的執(zhí)行 40五、考核、培訓(xùn) 40六、定期、靈活的例會(huì)溝通 40七、結(jié)算方式 40第一章 市場及項(xiàng)目分析第一節(jié) 市場分析說明:我司根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)已于本月初進(jìn)行了一次詳盡的市場調(diào)研,并向貴司呈交了調(diào)研結(jié)果《聊城商業(yè)調(diào)查報(bào)告》。在聊城各零售、批發(fā)商鋪競爭激烈的同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)的競爭也趨于白熱化。例如在鐵塔商場內(nèi)的鐵塔商貿(mào)城和鐵塔服裝城內(nèi)約有1300多個(gè)攤位,經(jīng)營成衣或鞋帽,空置率情況是商貿(mào)城30%,服裝城10%,每個(gè)攤位的面積多為6 M2左右,月租金一樓約40—50元/ M2,一個(gè)攤位的轉(zhuǎn)讓費(fèi)為15000——18000元,商貿(mào)城的二樓的月租金約20—30元/ M2。相比之下,唯鐵塔版塊則略顯沉寂,聚源商城無論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是操盤手法都遠(yuǎn)落在后邊,鐵塔“最成熟商圈”的概念沒有演繹出來。品牌情況一二樓的主要品牌服裝有:恒源祥\班尼路、羅蒙、古尚、美特斯邦威、虎豹服飾、利郎、勁霸、李寧等三樓的鞋類有:紅蜻蜓、老人頭、金猴、亨達(dá)、澳倫等四樓的家具有:吉斯、黛富妮等綜合情況新東方精品步行街自去年底后,經(jīng)營狀況一直不能改善,廣場至今還在施工,開業(yè)約占五成,部分商鋪開業(yè)了但未營業(yè),顧客稀少。美食中心經(jīng)營范圍超市、娛樂、餐飲、服裝售 價(jià)售價(jià)28003950元/ m2鋪位特點(diǎn)地下一層為食品超市、整體以獨(dú)立商鋪經(jīng)營為主商鋪面積空置情況綜合情況此項(xiàng)目位于利民路與育新街之間,緊臨花園路。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):n 總占地面積: n 總建筑面積: n 容 積 率:n 建筑密度:%其中:A、地下部分面積: m2 n 地下車庫: m2n 超市: m2n 機(jī)房: m2n 地下超市層高:6mB、地上部分面積: m2n 首層建筑面積: m2(其中商鋪: m2, m2), mn 二層建筑面積: m2(其中商鋪: m2, m2),廊寬3米,分布在四周,形成連廊將六個(gè)區(qū)塊連成一體。C、 聊城市中心路段,公共交通四通八達(dá)。B、 商場內(nèi)部鋪位劃分不夠合理,不利于人流線路的組織。機(jī) 會(huì)(O)威 脅(T)A. 項(xiàng)目重新開盤準(zhǔn)備工作井然有序,為銷售的再次騰飛創(chuàng)造了有利條件。 第三節(jié) 客戶定位分析一、目標(biāo)客戶定位 (一)項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位聊城鐵塔商圈的經(jīng)營者和聊城市的商鋪投資者,希望通過商鋪投資這一有效的投資手段獲得良好的投資回報(bào)。商鋪的投資者
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