【正文】 面用玻璃清潔劑清洗清刮一次，并隨時(shí)巡回保潔，清抹手印、污漬等無(wú)塵漬、無(wú)污漬、無(wú)手印，光亮明潔電梯門(mén)軌槽每天清拖一次并隨時(shí)保潔、吸塵保持干凈、無(wú)污漬、雜物自動(dòng)扶自動(dòng)扶手電梯玻璃用玻璃清潔劑清洗清刮一次，并隨時(shí)巡回保潔，清抹手印、污漬等無(wú)塵、無(wú)污漬、光亮、無(wú)手印踏板每天清拖一次并隨時(shí)保潔保持干凈、無(wú)污漬、雜物不銹鋼板用毛巾配合不銹鋼劑抹凈，上不銹鋼油一次，并隨時(shí)保潔、清抹手印、污漬無(wú)污漬、無(wú)塵、保持干凈、光亮、無(wú)手印不銹鋼梯身用不銹鋼清潔劑清抹一次并上不銹 鋼油無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)手印、光亮明潔扶手清抹三次并隨時(shí)保潔干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、干凈光潔消防通道部分項(xiàng)目清 潔 程 序標(biāo)準(zhǔn)每天每周每月地面及梯級(jí)清掃二次，拖地一次，隨時(shí)保潔全面清洗一次無(wú)塵、無(wú)漬、無(wú)垃圾天花、燈飾、排風(fēng)口清抹一次無(wú)塵、無(wú)蛛絲、干凈墻面清抹灰塵、除蛛絲一次無(wú)塵、無(wú)漬、干凈扶手、鐵花清抹一次保持干凈消防栓、門(mén)、窗及設(shè)備清抹一次，并保潔無(wú)塵、無(wú)漬、無(wú)雜物、玻璃窗光潔明亮公公共洗手間部分垃圾桶清倒四次并保潔大清洗一次無(wú)異味、干凈、無(wú)污漬、垃圾不能太滿天花、燈罩及風(fēng)口清抹一次無(wú)塵、無(wú)污漬、干凈無(wú)蛛網(wǎng)瓷磚地面用清潔劑拖地三次并保持每45分鐘循環(huán)保潔一次用消毒水拖洗二次、殺菌消毒無(wú)污漬、無(wú)水漬、保持干燥、干凈、光潔明亮、無(wú)異味洗手間門(mén)面用毛巾清抹兩次，隨時(shí)保潔用消毒水洗二次、殺菌消毒保持干燥、干凈、無(wú)塵、無(wú)漬墻身及隔板保潔用清潔劑清抹二次無(wú)污漬、無(wú)塵、干凈、光潔大小便器皿上下午各清洗一次并保潔，隨時(shí)沖洗污垢小便器定期放置除臭香丸無(wú)垢、無(wú)污、無(wú)臭、保持干凈，光潔明亮洗手盆及臺(tái)面隨時(shí)清抹水漬、清除洗手盆污物無(wú)水漬、無(wú)污垢、光潔垃圾桶清除垃圾，上下午數(shù)次并保潔大清洗一次無(wú)污、無(wú)水漬、干凈、垃圾不能太滿空氣清新劑適時(shí)噴灑于室內(nèi)、保持空氣清新無(wú)異味、空氣清新自然玻璃鏡面清洗、清刮一次并保潔干凈、無(wú)水漬、無(wú)塵、無(wú)污垢、無(wú)手印、光潔明亮地面清掃、清拖二次并保潔，隨時(shí)清除雜物、清除污漬大沖洗一次干凈、無(wú)雜物、無(wú)污漬采光棚平臺(tái)項(xiàng)目清 潔 程 序標(biāo)準(zhǔn)每天每周每月采光棚（外面）用清潔劑清抹二次干凈、無(wú)塵、光亮明潔，無(wú)雜物、無(wú)污漬渠口清理干凈無(wú)垃圾、無(wú)雜物圍欄、扶手無(wú)塵、無(wú)污漬燈柱、鋼架等 清潔一次無(wú)塵漬、干凈空調(diào)散熱器平臺(tái)地面清掃、清拖二次，并保潔，隨時(shí)清除雜物、清除污漬大沖洗一次干凈、無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)積水渠口清理干凈無(wú)垃圾、無(wú)雜物圍欄、扶手抹凈一次，保潔無(wú)塵、無(wú)污漬鋼架等清潔一次無(wú)塵漬、干凈外圍部分地面及梯級(jí)清掃二次并隨時(shí)清除雜物，保持干凈，濕推塵巡回保潔6次以上用中性藥水兌水機(jī)械洗地一次配合清潔劑徹底沖洗一次無(wú)果皮、紙屑、煙蒂、痰漬、垃圾，保持光潔、無(wú)污外圍地面基磚上下午各大清掃一次、局部除漬、鏟香口膠、不斷巡回保潔用水壓機(jī)沖洗基磚一次高壓沖洗并清除油污無(wú)積水、垃圾、香口膠、水泥漬、保持干凈、清爽花槽內(nèi)清除雜物、枯葉、煙頭6次以上沖洗基磚一次無(wú)雜物、無(wú)異味路燈隨時(shí)保潔抹凈一次無(wú)塵漬、污漬、水痕圍欄、座椅、遮陽(yáng)傘及其他附屬設(shè)施清抹二次，隨時(shí)保潔全面清潔一次無(wú)污漬、塵漬指示牌清抹二次，隨時(shí)保潔抹凈高處光亮、無(wú)塵漬大廈外圍3米以下墻身及玻璃清潔清抹一次目視無(wú)明顯灰塵、污漬四、消殺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)區(qū)域的除“四害”工作達(dá)到省、市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要有：滅鼠標(biāo)準(zhǔn)：鼠密度不超過(guò)5％（粉跡法）滅蟲(chóng)標(biāo)準(zhǔn)：積水中三齡蚊幼蟲(chóng)或蛹陽(yáng)性率不超過(guò)3％。小區(qū)內(nèi)并考慮設(shè)置狗廁，公共配套以人為本，照顧部分桊養(yǎng)寵物的住戶。高層組團(tuán)每棟樓宇門(mén)口可考慮預(yù)留4M2垃圾臨時(shí)存放地，樓層垃圾收集下來(lái)裝運(yùn)前臨時(shí)存放于此處，裝運(yùn)完后立即打掃干凈不留痕跡；此處地方可考慮與小區(qū)綠化等功能用地重疊，不做專門(mén)用地。在地面果皮箱、樓層垃圾桶及垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾桶設(shè)置美觀、實(shí)用的環(huán)保分類垃圾桶，同時(shí)增添一些漂亮、精致的環(huán)保標(biāo)識(shí)等。（2）設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定并記錄備案。7．事后（故障）維修設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修8．狀態(tài)維修通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。更換率一般在10%～30%，周期3～5年。3．二級(jí)保養(yǎng)。二、設(shè)備計(jì)劃預(yù)修制1．日常維護(hù)保養(yǎng)。第三節(jié) 公共機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)方案及標(biāo)準(zhǔn)一、設(shè)備管理模式所有設(shè)備采用計(jì)劃預(yù)修制，預(yù)防性保養(yǎng)，制定各設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。5) 使電器能達(dá)到正常使用，保持原有外觀并試用效果。1) 保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。共用管線完好無(wú)損，使用正常，無(wú)礙觀瞻。9) 吊頂：日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換，每3年揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理；每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)；5) 門(mén)：對(duì)防火門(mén)日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時(shí)修理；每年全面保養(yǎng)一次，對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對(duì)防火門(mén)軸承上油一次。1) 屋頂：每２年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次，對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫；2) 外墻飾面：每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每年進(jìn)行全面清洗；在清洗時(shí)，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對(duì)于外墻滲水的，須作防水補(bǔ)漏后，恢復(fù)原樣。11) 安裝防盜門(mén)不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準(zhǔn)改變?cè)虚T(mén)洞尺寸，不得損壞門(mén)洞四周的墻面。7) 改動(dòng)屋面的防水隔熱層。3) 改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。6) 油漆粉飾工程：木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。5) 飾面工程：外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。2) 裝修工程：門(mén)窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。9) 施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn)，請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。5) 為便于今后管理，應(yīng)要求施工單位對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。（二） 房屋建筑本體共用部位的維修管理要求標(biāo)識(shí)明顯；投入使用后，由清潔工進(jìn)行日常清潔，工程維護(hù)部根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)）：1) 在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門(mén)、疏散樓梯的位置），安全出口燈箱。第二節(jié) 房屋建筑與公用設(shè)施管理、維護(hù)方案及標(biāo)準(zhǔn)一、房屋建筑管理維護(hù)方案（一） 房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求目的：通過(guò)對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長(zhǎng)其使用壽命。物業(yè)管理公司可以利用該系統(tǒng)向住戶發(fā)布信息，提醒住戶在緊急情況時(shí)采取必要措施。接警3分鐘內(nèi)保安員趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施進(jìn)行有效處理。11．高層住宅停車(chē)場(chǎng)安全管理引進(jìn)自動(dòng)導(dǎo)航系統(tǒng)，車(chē)輛入庫(kù)前可從門(mén)口的電子屏幕了解該車(chē)庫(kù)是否尚有車(chē)位，進(jìn)入車(chē)庫(kù)電子屏幕指示車(chē)輛向最近的車(chē)位?？浚枰鰜?lái)的車(chē)輛也可通過(guò)電子屏幕發(fā)現(xiàn)來(lái)車(chē)作好會(huì)車(chē)準(zhǔn)備，使司機(jī)從容進(jìn)出車(chē)庫(kù)，最大限度避免交通事故。該系統(tǒng)可檢測(cè)保安員是否按規(guī)定時(shí)間和路線進(jìn)行巡查，確保保安員嚴(yán)格落實(shí)巡查工作保護(hù)住戶生命財(cái)產(chǎn)安全，還可對(duì)保安員的人身安全給予實(shí)時(shí)的監(jiān)護(hù)，如果保安員巡更過(guò)程中出現(xiàn)中斷，系統(tǒng)將立即報(bào)警，保安指揮中心可立即予以支援或采取相應(yīng)措施，夜間巡更保安員還可從兩人一組變?yōu)橐蝗藛为?dú)巡查，物業(yè)公司可節(jié)省成本。6．別墅區(qū)組團(tuán)邊界安裝通透欄并設(shè)置周界防越報(bào)警系統(tǒng)，為別墅區(qū)業(yè)主提供超級(jí)的安全防衛(wèi)，充分的體現(xiàn)別墅區(qū)業(yè)主的尊貴身份。閉路監(jiān)控系統(tǒng)通過(guò)中央監(jiān)控中心遠(yuǎn)距離遙控?cái)z像角度，并可遙控鏡頭的焦距調(diào)整攝像效果，全部采用模塊化設(shè)計(jì)，系統(tǒng)穩(wěn)定便于維護(hù)，除主機(jī)外發(fā)生故障當(dāng)天可修復(fù)，錄象資料使用硬盤(pán)保存，記錄可保存7天，可查閱人員及車(chē)輛出入記錄。機(jī)動(dòng)車(chē)門(mén)禁采用IC卡開(kāi)門(mén)道閘系統(tǒng)，車(chē)輛行至大門(mén)到閘時(shí)，住戶持停車(chē)證刷卡，到閘可自動(dòng)開(kāi)啟，收費(fèi)車(chē)輛由崗?fù)け０矄T發(fā)給臨時(shí)停車(chē)IC卡一張，并每卡收取工本費(fèi)押金50元，持卡人通過(guò)刷卡進(jìn)入，離開(kāi)園區(qū)時(shí)再次刷卡系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)費(fèi)，繳費(fèi)后保安員收回卡準(zhǔn)予車(chē)輛放行。該系統(tǒng)采用模塊化設(shè)計(jì)，故障率低且便于維護(hù)，除主機(jī)外發(fā)生故障可在30分鐘內(nèi)恢復(fù)使用功能。3．設(shè)周界防越報(bào)警系統(tǒng)，該系統(tǒng)不受天氣影響。三、公共區(qū)域安全管理1．錦源國(guó)際公寓錦源國(guó)際公寓D1棟首層設(shè)保安指揮中心，負(fù)責(zé)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界翻越報(bào)警、可視訪客對(duì)講報(bào)警和家庭報(bào)警及電話、來(lái)人報(bào)警及咨詢、投訴、求助等，指揮保安員在最短的時(shí)間內(nèi)以最快捷的方式出警執(zhí)行任務(wù)。別墅區(qū)實(shí)行全封閉式管理，人防和技防相結(jié)合，并全面通過(guò)一系列行之有效的管理制度和工作方法，竭力為業(yè)主提供既有安全性、又富人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺(jué)。16公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小區(qū)雕塑完好率95%98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，建檔記錄，管理公司經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清潔。12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0．1%以下0．1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。維修服務(wù)回訪率60%80%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。停車(chē)場(chǎng)完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理公司經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用。2清潔、保潔率100%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由管理公司監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好?？紤]到會(huì)所經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)系統(tǒng)的重點(diǎn)工作，錦源國(guó)際公寓的定位和超豪華標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理公司提出了比較高的要求，本物業(yè)管理方案未列入會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案，由物業(yè)管理公司另行制定會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理方案。五小區(qū)環(huán)境管理1． 園林綠化管理；2． 清潔衛(wèi)生管理；3． 環(huán)保管理。3．3正常期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1． 制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2． 維修基金的管理；3． 房屋的維修管理；4． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。五對(duì)住戶、商戶的宣傳和培訓(xùn)1． 舉辦智能展覽，建立智能化示范單元進(jìn)行智能化的宣傳和培訓(xùn)；2． 開(kāi)展住戶、商戶培訓(xùn)六物業(yè)的驗(yàn)收與接管1． 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改；2． 辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。3．分解實(shí)施管理方案3．1前期管理工作序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注一擬訂物業(yè)管理方案1． 展開(kāi)調(diào)查研究；2． 針對(duì)園區(qū)特點(diǎn)，擬訂管理方案。通過(guò)建立社區(qū)網(wǎng)站、社區(qū)論壇等形式讓業(yè)主與業(yè)主間，業(yè)主與物業(yè)公司間建立互動(dòng)的溝通交流渠道。小區(qū)規(guī)劃總居住人數(shù)19582人（）。錦源國(guó)際公寓錦源國(guó)際公寓所屬地域東臨北江。東與廣州市接壤，西距佛山市僅10多公里，廣佛高速公路橫貫而過(guò)，西江支流與廣州市直接通航，水陸交通方便。%，小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)為5595戶，其中別墅345戶、高層總戶數(shù)為5250戶。大廈在硬件上運(yùn)用大量成熟的高科技、智能化的設(shè)備，打造“智能化”小區(qū)，并在物業(yè)管理上導(dǎo)入物業(yè)管理信息軟件系統(tǒng)，使物業(yè)管理信息化、數(shù)據(jù)化，加快物業(yè)服務(wù)反應(yīng)速度；通過(guò)寬帶網(wǎng)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)終端打造“社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)”:通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布小區(qū)的概況、小區(qū)地形、樓盤(pán)情況、小區(qū)物業(yè)管理各類服務(wù)信息等相關(guān)信息,實(shí)現(xiàn)業(yè)主的費(fèi)用查詢、報(bào)修、投訴、網(wǎng)上購(gòu)物等。2．服務(wù)定位2．1為業(yè)主創(chuàng)造安全、整潔、舒適、高效、有序、尊貴的毫宅生活居住環(huán)境；2．2提供生活、商務(wù)、信息、娛樂(lè)、休閑等全方位的服務(wù)，以滿足業(yè)主需求；2．3關(guān)注樓宇價(jià)值，作為投資性物業(yè)，要求物業(yè)管理服務(wù)通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使樓宇保值、增值。四制定管理規(guī)章制度1． 制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；2． 引入ISO9001質(zhì)量保證體系。三檔案的建立和管理1． 收集檔案資料；2． 科學(xué)分類；3． 建檔；4． 運(yùn)用。四智能化設(shè)施管理1． 智能化設(shè)施的日常使用操作；2． 智能化設(shè)施的維護(hù)；3． 智能化系統(tǒng)的完善。八便民服務(wù)和完善配套為住戶提供便民服務(wù)；協(xié)助完善學(xué)校、交通、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)的配套會(huì)所是錦源國(guó)際公寓錦源國(guó)際公寓的特色和亮點(diǎn)，由物業(yè)公司統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)最能體