【正文】 3000＋ 4000＋ 700＋ 1000＋ 1400=10100（萬(wàn)元） （ 3） 計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 增值額 ： 2022010100=9900（萬(wàn)元） （ 4） 計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率： 9900地（增值額） 247。公司為取得土地使用權(quán) 而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為① 3 000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為② 4 000萬(wàn)元（①②都是可能扎實(shí)扣除的項(xiàng)目）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出（不能據(jù)實(shí)扣除）為 1 200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）（這說(shuō)明利息不能單獨(dú)扣，③則是前兩項(xiàng)之和（ 3000＋ 4000） 10%的開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。在計(jì)算扣除的稅金中，只能扣營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓單位是什么單位、轉(zhuǎn)讓的是什么項(xiàng)目） ①取得土地使用權(quán)支付的金額 ②開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用 ③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 【 提示 】 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。我國(guó)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) 具體扣除項(xiàng)目 新建 項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè)讓：扣除 5項(xiàng) （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本： 包括①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)；⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （ 5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目： 加計(jì)扣除額＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 20% 非房地產(chǎn)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓： 扣除 4項(xiàng) 上述（ 1） （ 4）項(xiàng) 存量 項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓舊房及建 筑物： 扣除 3項(xiàng) （ 1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率 （ 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用 （ 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 轉(zhuǎn)讓土地使權(quán)： 扣除 2項(xiàng) 上述（ 2）、（ 3）項(xiàng) （三）幾種特殊事項(xiàng)的稅務(wù)規(guī)定 、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的 ，又無(wú)正當(dāng)理由的 即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 【 例題 這就是存量房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中扣除的三個(gè)項(xiàng)目。 三在出題時(shí)它不說(shuō)這是加計(jì)扣除，它說(shuō)是其他扣除。外資房企扣：“一稅”。有可能你向財(cái)務(wù)公司借的錢，這時(shí)你的借款利息可能超過(guò)銀行規(guī)定的借款利率。 三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) —— 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目 （一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益 ；從收入的 形式來(lái)看，包括： 貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入 。多選題 】 某房地產(chǎn)公司出售一幢已辦理竣工結(jié)算的商用寫字樓，獲得 2022萬(wàn)元。（ 2022年） 『 正確答案 』 ABD 『 答案解析 』 本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)，沒(méi)有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍；兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)、合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用，暫免征收土地增值稅。 三、征稅范圍 一般規(guī)定 ： （ 1）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅； （ 2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅； （ 3）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。 P202教材 【 例題 第七節(jié) 土地增值稅法律制度 一、土地增值稅概述 （一）土地增值稅的 概念 土地增值稅 是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 【 提示 2】 土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，出租房地產(chǎn)，未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，不屬于土地增值稅征稅范圍，所以，出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不是土地增值稅的納稅人。 『 答案解析 』 本題考核土地增值稅的征稅范圍。 2022年將其中一套公寓以 100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利 20萬(wàn)元，根據(jù)我國(guó)稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有（ ）。 【 例題 3出售房產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，而契稅是對(duì)買受人征收的。 （ 2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用： ①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ②前期工程費(fèi) ③建筑安裝工程費(fèi) ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ⑤公共配套設(shè)施費(fèi) ⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 （ 3）新建房及配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)費(fèi)用