【正文】 手牽著手，極度親密。 這里沒有紳士 沒有老板， 沒有貴族 …… 性格一：消費階層錯亂， 沒有貴族的長沙 ！ Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 City researching 寶馬、商儒 臭豆腐、燒烤攤 看似極不協(xié)調的物象 在長沙奇跡般的融為一體 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 高量高價案例借鑒 ——小結 高量借鑒 高價借鑒 掌控城市而非區(qū)域話語權 ，讓客戶有效跳出區(qū)域，最終實現(xiàn)高速走量！ 限量版互動式推售 ，高端產(chǎn)品拉升低端產(chǎn)品價值，最終實現(xiàn)整體價值抬升！ Code of this report | 49 169。 Code of this report | 46 169。 再 推 D，展示 C單位樣板 間，拉高消費者預期， 拉升 D戶型價格 。 70 布陣 —— 造質 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 天璽 ——高價案例 耗資 3億元打造位于中環(huán)國際金融中心（ IFC） 2期，占地 4萬平尺示范單位及展覽館； 樣板房有 3個，主要有日本風、英國風和意大利風。 核心要素 【 掌控城市而非區(qū)域話語權 】 讓客戶有效跳出區(qū)域！ 21個月實現(xiàn)天量去化！ Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 湘江世紀城 ——高量案例 項目區(qū)內客戶僅占到 32%，大部分客戶來自區(qū)外。 團購效果：帶來 70%成交 渠道策略：三級團購撬動市場 現(xiàn)場策略：超大售樓部，震撼人心。 Code of this report | 40 169。 洋房為區(qū)域內稀缺產(chǎn)品，但相對區(qū)內同總價跨品類產(chǎn)品，如堤亞納灣等，本案景觀資源較弱，實現(xiàn)高價存在一定壓力。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 核心問題是什么？ R2 我們的目標？ （核心目標； 6個月時間，銷售 5個億） S 我們有什么？ （項目背景及外部背景） 高層高量問題 1 2 洋房高價問題 SCQ模型：從背景過渡到目標需要解決的問題 整體： 6個月銷售周期，總銷售額 5億。 洋房：所在區(qū)域洋房別墅產(chǎn)品少，高檔項目缺乏，本案作為高檔豪宅， 樹立區(qū)域豪宅領導者 。 ?2+1創(chuàng)新洋房，庭院、露臺贈送，挑高客廳，超高附加值和低總價； ?完善的周邊生活配套及交通配套 ?2+1創(chuàng)新洋房，庭院、露臺贈送，挑高客廳，超高附加值；一二樓親地，三樓空中別墅，大露臺贈送； ?較為成熟的地段，生活配套交齊全。 洋房跨物業(yè)類型競爭，六大核心競爭項目 大平層：藏瓏臨湖單位、湘江世紀城江景房； 洋房：東方大院、蔚藍海岸； 別墅：堤亞納灣、盈峰翠邸 芙蓉路 福元路 三一大道 車站路 東二環(huán) 6 5 2 4 3 1 東方大院 70110萬 蔚藍海岸 65110萬 盈峰翠邸 120160萬 湘江世紀城 100130萬 2022每月 堤亞納灣 130160萬 2022上半年 藏瓏臨湖景 100140萬 2022年 5月 本案 Code of this report | 33 169。 高價抗性較大！ 項目 2022年推售產(chǎn)品 總價 建面 推售節(jié)點 2022年推售面積 價格 開發(fā)商 09年消化（萬方） 郡原美村 平層花園洋房， 88兩房、150170三房、 190四房 100120萬 100萬 2022年 3月 待定 6800 湖南中鍇臵業(yè) 1 融科檀香山 180300洋房 130180萬 30萬 2022年 8月（推200300高層） 10萬小高 8000 長沙融創(chuàng)臵業(yè) 6 金科東方大院 洋房， 114兩房、 135三房、158179四房 70110萬 40萬 2022年 1月推洋房 440套洋房 湖南金科房地產(chǎn) 0 龍灣國際 后期無產(chǎn)品推出，目前為140200洋房 平均 90萬 /套 113萬 后期無洋房 0 五礦建設 (湖南 )嘉盛 1 卓越蔚藍海岸 洋房 130200洋房 60100萬 65萬 2022年 5月推洋房小高 3萬洋房 5000 卓越集團 3 西山匯景 目前為 140200洋房；后期為小高層。 ?123平米三房變四房，贈送面積大，以較低總價，滿足客戶三、四房功能需求 ； ?品牌精裝，信心保障，人性化設計，提升項目附加價值。長沙首個項目 常規(guī)戶型， 115149三房 ,161174四房 ,189223復式。 90170平米 未來推貨量： 未定 總價： 未定 高層 競爭壓力來源分析 ?集中于同等檔次、價位、地段、客戶源及開售時間的產(chǎn)品 ?第一級競爭力量： 萬國城、珠江花城 ?第二級競爭力量： 藏瓏非臨湖、雙灣國際、湘江世紀城 ?第三級潛在競爭力量：北辰項目、恒大月湖項目 競爭節(jié)點分析 集中性競爭集中在下半年，主要競爭壓力在 5月 ~12月 Code of this report | 30 169。 雙灣國際 60100萬 湘江世紀城 4065萬 2022每月 北辰項目 珠江花城 4787萬（精裝） 恒大月湖項目 下半年 藏瓏非臨湖 4070萬 2022年 5月 萬國城 3790萬 Code of this report | 29 169。 高量抗性較大！ Code of this report | 28 169。 項目名稱 未來推售產(chǎn)品 建面（萬方） 推售節(jié)點 2022年推售面積（萬方） 價格 開發(fā)商 09消化（萬方） 藏瓏非臨湖 小高層， 89小三房， 135的三房 87 2022年 57月 4 非臨湖 4800；臨湖6800 長沙雙瑞 6萬 雙灣國際 高層， 130180的四房 42 2022年 6月 10 5500 長沙水利投資 2萬 湘江世紀城 高層， 90兩房 ,100140的三房 ,200300的江景豪宅 400 2022年每月都有推售 40 非江景 4500；江景7000 湖南湘水雅境 150萬 萬國城MOMA 88104二房 ,115149三房 ,161174四房 ,189223復式 120 2022年 6月 25 4200 湖南當代置業(yè) 珠江花城 85兩房 ,110132三房 ,157四房 100 2022年 6月 30 5500（精裝） 珠江實業(yè) 5萬 恒大月湖 小高層，高層。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 競爭格局：品牌開發(fā)商入駐，大盤云集，高檔項目稀缺；區(qū)內樓盤朝三大板塊聚集。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 競爭環(huán)境：區(qū)域市場供大于求，潛在供應量大；區(qū)內人口不足，憑良好環(huán)境、交通和發(fā)展前景，吸附中心區(qū)人口臵業(yè)。 GDP保持 2位數(shù)增長，即使是在 2022年金融危機，長沙依然保持了 15%的增長速度； ?長沙城市化水平 70%，處于黃金發(fā)展階段。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 071 077 081 087 097 0912 1o6 091 關于開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治的通知 公積金貸款利率上調 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 公積金貸款利率下調 國辦關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 資本金比例下調 物業(yè)稅開征研討 二套房政策收緊 清查閑置土地 貨幣政策動態(tài)微調 公積金政策收緊 二套房再次收緊 政策形勢：國家政策對投機投資客戶需求的抑制，經(jīng)過半年的傳導，其效果可能在下半年顯現(xiàn)。 固定資產(chǎn)投資增速維持高位 國家 4萬億財政刺激的效力依然在持續(xù)發(fā)揮。但是西面為規(guī)劃中的沃爾瑪，未來發(fā)展?jié)摿o限，且湘江世紀城的巨型配套可看成本案的配套； 物管 萬科物管，生活保證。 品牌保障 ,值得信賴 人性化設計 ,為您省事 Code of this report | 20 169。 國際化裝修，打造均好性品牌住宅。 Code of this report | 19 169。 中國物業(yè)服務的領跑者 社區(qū)鄰里文化的筑造者 萬科品牌價值的提升者 1 2 3 從 1992年 1月萬科旗下第一家物業(yè)管理公司成立至今，萬科物業(yè)足跡遍布全國 31個城市，服務項目超過 150個，管理面積達 2678萬平方米，業(yè)已發(fā)展成為國內規(guī)模最大、兼具優(yōu)質服務形象及客戶口碑的物業(yè)服務領航企業(yè) 。 萬科規(guī)模 :全球最大住宅供應商 ,全國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè) ,至 2022年，已在 20多個城市設立分公司 銷售業(yè)績 :公司 2022年累計實現(xiàn)銷售面積 ,同比增長了 %。實景現(xiàn)房銷售，讓客戶買的放心。 三層復式，豪華雙主臥設計，體現(xiàn)身份的尊貴感，我們都是一家之主。 景觀視野好 ,無遮擋 PK板樓 本案為洋房社區(qū)的高層，景觀視野無敵，無遮擋 本案 目前市場板樓 盲點 盲點 通風采光面 對比 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 整個項目分期規(guī)劃互動性強 中間水系合理將其各組團分開 洋房私密性好、高層視野無敵 內部規(guī)劃情況：三期開發(fā)，一期約 10萬方，各組團互動性與獨立性有機結合，洋房及高層均為目前市場創(chuàng)新產(chǎn)品 萬科專利產(chǎn)品 2+1院落洋房私密性好 高層產(chǎn)品為長沙首創(chuàng)“ +” 形 建筑，每層每戶視野開闊，無遮擋 項目分三期開發(fā)，商業(yè)和住宅通過小區(qū)道路規(guī)劃使其相互獨立，商業(yè)人流，將其很好的銜接起來，互動性強 項目一期園林綠化、水系將高層和洋房組團很好的分隔開來，保證了彼此的相對獨立性，特別是洋房組團人流相對純粹； 同時，兩組團又能很好享受中心園林。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 項目概況：長沙北城 56萬方洋房 +高層規(guī)模大盤 長沙北城 項目四至 人居環(huán)境良好 56萬方規(guī)模大盤 項目分三期開發(fā)，總建面 56萬，含洋房、高層 一期包括洋房、高層；770套， 660套高層， 117套洋房 東面為規(guī)劃中的洪山公園 南面有規(guī)劃中的瀏陽河風光帶 項目位于長沙市開福區(qū)，芙蓉路與福元路交匯的東南角 項目北臨福元路 南靠瀏陽河風光帶 東有規(guī)劃中的洪山公園 西臨芙蓉路 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 項目目標 項目背景 本案目標 項目自身分析 競爭環(huán)境分析 思維導圖 高量操作 高價操作 高量案例借鑒 高價案例借鑒 客戶洞察 話題營銷 推售策略 序 報告思維 問題分析及案例借鑒 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 營銷的本源是 【 城市 】 Code of this report | 3 169。Code of this report | 1 169。 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 [謹呈萬科城 —— 中原集體智慧心血結晶 ] [湖南中原事業(yè)一部 ] [] Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 本報告思維模式 —— SCQ模型 Q