【正文】 供完善的社區(qū)商務(wù)服務(wù)，滿足客戶的物業(yè)管理要求。需要特別說(shuō)明的是，菜單式裝修不是為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，而是為了服務(wù)于購(gòu)房者，使購(gòu)房者在入住之后不會(huì)被其他住戶的裝修噪音所影響。如果開(kāi)發(fā)商提供帶精裝修的房屋，客戶又覺(jué)得千篇一律，不能體現(xiàn)自己的喜好和個(gè)性。這些條件通過(guò)以下三個(gè)方面來(lái)制定： 建筑本身的設(shè)計(jì)、施工、建材、配套設(shè)施等一切硬件質(zhì)量。每一“套”住房都應(yīng)該成為成熟的商品，具有集成、完備的概念。 與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要扣準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏。表明全國(guó)住宅發(fā)展，不僅實(shí)現(xiàn)了數(shù)量的飛躍，而且通過(guò)科技創(chuàng)新，在質(zhì)量上也不斷突破，其發(fā)展非常迅速。物業(yè)管理好又促進(jìn)銷(xiāo)售，既保證投資回報(bào)，又增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。 四、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、服務(wù)三步須緊密配合。由于市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的完善程度只是相對(duì)的，策劃中不可能面面俱到。在開(kāi)發(fā)前對(duì)各組成部分必須要有明確的了解，周密的安排和戰(zhàn)略性的部署，確保一切在掌握之中。但客觀地講，位置優(yōu)越僅是相對(duì)而言，要變相對(duì)優(yōu)勢(shì)為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，必須嚴(yán)謹(jǐn)區(qū)分區(qū)域功能，把握城市發(fā)展方向，要重要的是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成區(qū)域的建筑特征，使設(shè)計(jì)建造的物業(yè)在不同的區(qū)域中表現(xiàn)出獨(dú)特的個(gè)性，從中脫穎而出。那么，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中如何創(chuàng)立堅(jiān)實(shí)的品牌形象呢？要?jiǎng)?chuàng)造名牌項(xiàng)目，就必須在營(yíng)銷(xiāo)中經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研，抓住市場(chǎng)空缺，建造獨(dú)具特色和個(gè)性的物業(yè)，超前進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃運(yùn)用，運(yùn)用獨(dú)特的市場(chǎng)導(dǎo)入手法，確立行業(yè)地位，從策劃開(kāi)始到設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)，進(jìn)行全過(guò)程創(chuàng)立物業(yè)名牌。 隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)人居環(huán)境有了更高的要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)只有真正“以人為本”，精心鍛造品牌，才能樹(shù)起建筑豐碑。 創(chuàng)房地產(chǎn)品牌是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的動(dòng)力 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，開(kāi)發(fā)、管理步入法制化、規(guī)?；恼?guī)發(fā)展軌道，購(gòu)房者的購(gòu)房行為已經(jīng)進(jìn)入理性購(gòu)房階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)重新整合的過(guò)程。 當(dāng)然，薄利多銷(xiāo)永遠(yuǎn)是商品競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，然而降價(jià)是有一定限度的，因?yàn)樗艿匠杀镜挠绊憽? 目前，中國(guó)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，市場(chǎng)商品房產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，開(kāi)發(fā)商只有積極開(kāi)創(chuàng)商品房品牌，利用品牌效應(yīng)才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，這是房地產(chǎn)業(yè)的一大發(fā)展趨勢(shì)。 共同特征分析◎ 具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力◎ 具有較高的文化素質(zhì)，思想成熟◎ 具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)眼光購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) ◎ 作為一種身份和地位的象征 ◎ 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量以及舒適、休閑的生活方式 ◎ 從商業(yè)角度看，置業(yè)、投資、贏利也是考慮的重要因素 第二部分 新起點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略□品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略□提升產(chǎn)品（項(xiàng)目）品質(zhì)□公共關(guān)系活動(dòng)□品牌營(yíng)銷(xiāo)策略“有品牌者得天下”，這一觀點(diǎn)已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律所證明，并成為當(dāng)今經(jīng)濟(jì)界的共識(shí)。目標(biāo)客戶定位 根據(jù)分析結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目定位，建議目標(biāo)客戶應(yīng)定位在：小型私企業(yè)主、普通白領(lǐng)、中級(jí)經(jīng)理人1． 小型私企業(yè)主這部分人士資金實(shí)力雄厚，追逐高尚品質(zhì)的樓盤(pán)，尋求合適的創(chuàng)業(yè)地點(diǎn)及優(yōu)質(zhì)的生活享受。綜合幾個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，可以分析出從事IT及電子科技和貿(mào)易及代理行業(yè)的小型私營(yíng)企業(yè)主將是今后主要的目標(biāo)客戶，而且他們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍以中關(guān)村為主或在社區(qū)附近。形象定位◎ 開(kāi)放式、互動(dòng)式、無(wú)障礙的發(fā)展空間◎ 現(xiàn)代化、高科技、信息前沿的創(chuàng)業(yè)園地服務(wù)定位◎ 國(guó)際化、符合現(xiàn)代潮流◎ 全程、全方位的商務(wù)服務(wù)◎ 物業(yè)管理顧問(wèn)：□目標(biāo)客戶分析根據(jù)項(xiàng)目已售部分的市場(chǎng)反饋結(jié)果看，按房屋的使用性質(zhì)分為辦公型、投資型和自住型，F(xiàn)、G兩棟作為純住宅以自住型為主，%，A、B兩棟作為商務(wù)建筑，以辦公型為主，%，這表明了不同客戶對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的認(rèn)可?！蹴?xiàng)目定位 建議將項(xiàng)目定位為：大型商務(wù)社區(qū) 本案正處于中關(guān)村科技園區(qū)的邊緣地帶?！?幽雅的自然環(huán)境，獨(dú)特的空中花園辦公間隙，佇立在空中花園，遠(yuǎn)眺西山美景，近覽獨(dú)具“硅谷風(fēng)采”的園林設(shè)計(jì)，自由呼吸萬(wàn)柳工程5萬(wàn)畝綠色空氣，盡情放松您的心情、盡情放飛您的心緒，自由活動(dòng)在新生態(tài)辦公空間。濃厚的商業(yè)氛圍與濃郁的文化氣息的自然融合，締造了信息時(shí)代的創(chuàng)業(yè)樂(lè)土。在寸土寸金的中關(guān)村，公司的房租是一筆不菲的開(kāi)支。優(yōu)越的地理位置，造就了便捷的交通環(huán)境。OPEN HUOSE還提供給您一個(gè)無(wú)限的發(fā)展與交流空間，讓您在信息時(shí)代充分體會(huì)交流無(wú)障礙的暢快。本案所處的萬(wàn)柳地區(qū)周邊已經(jīng)形成住宅的規(guī)模建設(shè)，周邊項(xiàng)目也以純住宅為主。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的中小型企業(yè)主需要建立低成本、近市場(chǎng)、交通便利、物業(yè)管理完善的無(wú)限發(fā)展空間，由此應(yīng)運(yùn)而生的商務(wù)社區(qū)、商用住宅就有了其特定的市場(chǎng)。%。%，比1995年提高25個(gè)百分點(diǎn)；，%。2000年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入力度不斷加大，成為拉動(dòng)全市投資發(fā)展的主動(dòng)力。第一部分 市場(chǎng)研究和競(jìng)爭(zhēng)分析□外部市場(chǎng)環(huán)境□內(nèi)部項(xiàng)目環(huán)境□項(xiàng)目定位□目標(biāo)客戶分析 □外部市場(chǎng)環(huán)境2001年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)2000年，北京市房地產(chǎn)走勢(shì)強(qiáng)勁，%，比1995年相比。內(nèi)部因素主要是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展，目前北京已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)健的發(fā)展期，同時(shí)開(kāi)發(fā)商吸取其它地方的教訓(xùn)，吸收國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)運(yùn)作更趨規(guī)范、成熟；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)在不斷增加，日趨多元化，尤其是非國(guó)用經(jīng)濟(jì)實(shí)體的大量進(jìn)入，截止到2000年年底，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)884家，其中非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到630家，占75%，%，但集約化勢(shì)頭日益顯著，%集中在占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)10%左右的企業(yè)手中。在房改政策的推動(dòng)下，住宅建設(shè)初步完成了向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌。個(gè)人住房成為主流，住宅持續(xù)旺銷(xiāo)。與個(gè)人住宅相比，商務(wù)社區(qū)仍是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非主流產(chǎn)品。這說(shuō)明這一地區(qū)區(qū)域雖小但物業(yè)的高度集中，也表明物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈。 通過(guò)上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，以及周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，再結(jié)合本案的特點(diǎn)，可分析出以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：◎ “OPEN HOUSE”新銳概念OPEN HUOSE 是一個(gè)完全開(kāi)放式的空間，迎合了現(xiàn)代人對(duì)個(gè)性化生活的追求，充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念，消除的不僅是有形的墻壁，更打破了阻礙人們心靈放飛的屏蔽，重新解析了人與建筑的關(guān)系?！?優(yōu)越的地理位置，便捷的交通環(huán)境位于中關(guān)村地理坐標(biāo)軸的黃金分割點(diǎn)??蘇州橋畔，扼守西北三環(huán)與四環(huán)的過(guò)渡帶，形成一個(gè)進(jìn)出自如的開(kāi)放式樞紐。新起點(diǎn)的合理價(jià)位，不僅大大降低了創(chuàng)業(yè)成本，更重要的是使您獲得了物超所值的擁有。周邊的73所高校，幾百家科研機(jī)構(gòu)，更渲染了濃郁的文化氣息，使您輕松掌握IT前沿最新信息與動(dòng)態(tài)。醫(yī)療保健中心、兒童娛樂(lè)中心、健身房、洗衣房、閱覽室、快餐店等生活所需一應(yīng)俱全，提供了全面的社區(qū)服務(wù)。先進(jìn)的智能系統(tǒng)營(yíng)造出安全的工作環(huán)境，使您盡享現(xiàn)代科技的便捷，運(yùn)籌于帷幄之中?！叭f(wàn)柳”地區(qū)，緊鄰中關(guān)村核心區(qū)，項(xiàng)目眾多，但并沒(méi)有面向小型企業(yè)的辦公商務(wù)社區(qū)，所以“新起點(diǎn)”若以大型商務(wù)社區(qū)的定位出現(xiàn)，正好彌補(bǔ)了這一空白，同時(shí)也避免了與周邊住宅項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)。在已成交辦公型客戶統(tǒng)計(jì)資料中可以看出，%，企業(yè)規(guī)模以小型（10