【正文】 供完善的社區(qū)商務服務，滿足客戶的物業(yè)管理要求。需要特別說明的是，菜單式裝修不是為開發(fā)商爭取更大的利潤，而是為了服務于購房者，使購房者在入住之后不會被其他住戶的裝修噪音所影響。如果開發(fā)商提供帶精裝修的房屋，客戶又覺得千篇一律，不能體現(xiàn)自己的喜好和個性。這些條件通過以下三個方面來制定： 建筑本身的設計、施工、建材、配套設施等一切硬件質量。每一“套”住房都應該成為成熟的商品，具有集成、完備的概念。 與此同時，房地產開發(fā)要扣準市場脈搏。表明全國住宅發(fā)展，不僅實現(xiàn)了數(shù)量的飛躍，而且通過科技創(chuàng)新，在質量上也不斷突破，其發(fā)展非常迅速。物業(yè)管理好又促進銷售，既保證投資回報，又增加了企業(yè)經營收入。 四、開發(fā)、銷售、服務三步須緊密配合。由于市場環(huán)境的不斷變化，營銷策劃方案的完善程度只是相對的，策劃中不可能面面俱到。在開發(fā)前對各組成部分必須要有明確的了解，周密的安排和戰(zhàn)略性的部署，確保一切在掌握之中。但客觀地講，位置優(yōu)越僅是相對而言，要變相對優(yōu)勢為絕對優(yōu)勢，必須嚴謹區(qū)分區(qū)域功能，把握城市發(fā)展方向，要重要的是要及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成區(qū)域的建筑特征，使設計建造的物業(yè)在不同的區(qū)域中表現(xiàn)出獨特的個性，從中脫穎而出。那么，在房地產經營中如何創(chuàng)立堅實的品牌形象呢？要創(chuàng)造名牌項目，就必須在營銷中經過周密的市場調研，抓住市場空缺，建造獨具特色和個性的物業(yè)，超前進行營銷策劃運用，運用獨特的市場導入手法，確立行業(yè)地位，從策劃開始到設計、開發(fā)、營銷、服務，進行全過程創(chuàng)立物業(yè)名牌。 隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對人居環(huán)境有了更高的要求，開發(fā)企業(yè)只有真正“以人為本”，精心鍛造品牌，才能樹起建筑豐碑。 創(chuàng)房地產品牌是推動房地產市場健康發(fā)展的動力 隨著房地產市場的不斷成熟，開發(fā)、管理步入法制化、規(guī)?；恼?guī)發(fā)展軌道，購房者的購房行為已經進入理性購房階段，房地產市場將有一個重新整合的過程。 當然，薄利多銷永遠是商品競爭的主要手段，然而降價是有一定限度的，因為它受到成本的影響。 目前，中國房地產迅速發(fā)展，市場商品房產品眾多，競爭空前激烈，開發(fā)商只有積極開創(chuàng)商品房品牌，利用品牌效應才能在市場中站穩(wěn)腳跟，占領市場份額，這是房地產業(yè)的一大發(fā)展趨勢。 共同特征分析◎ 具有較強的購買力◎ 具有較高的文化素質，思想成熟◎ 具有長遠的商業(yè)眼光購買動機 ◎ 作為一種身份和地位的象征 ◎ 追求高品質生活質量以及舒適、休閑的生活方式 ◎ 從商業(yè)角度看，置業(yè)、投資、贏利也是考慮的重要因素 第二部分 新起點營銷策略 品牌營銷戰(zhàn)略□品牌營銷戰(zhàn)略□提升產品（項目）品質□公共關系活動□品牌營銷策略“有品牌者得天下”，這一觀點已被市場經濟的運行規(guī)律所證明，并成為當今經濟界的共識。目標客戶定位 根據(jù)分析結果，結合項目定位，建議目標客戶應定位在：小型私企業(yè)主、普通白領、中級經理人1． 小型私企業(yè)主這部分人士資金實力雄厚，追逐高尚品質的樓盤，尋求合適的創(chuàng)業(yè)地點及優(yōu)質的生活享受。綜合幾個統(tǒng)計數(shù)字，可以分析出從事IT及電子科技和貿易及代理行業(yè)的小型私營企業(yè)主將是今后主要的目標客戶，而且他們的經濟活動范圍以中關村為主或在社區(qū)附近。形象定位◎ 開放式、互動式、無障礙的發(fā)展空間◎ 現(xiàn)代化、高科技、信息前沿的創(chuàng)業(yè)園地服務定位◎ 國際化、符合現(xiàn)代潮流◎ 全程、全方位的商務服務◎ 物業(yè)管理顧問：□目標客戶分析根據(jù)項目已售部分的市場反饋結果看，按房屋的使用性質分為辦公型、投資型和自住型，F(xiàn)、G兩棟作為純住宅以自住型為主，%，A、B兩棟作為商務建筑，以辦公型為主，%，這表明了不同客戶對不同建筑結構的認可?！蹴椖慷ㄎ? 建議將項目定位為：大型商務社區(qū) 本案正處于中關村科技園區(qū)的邊緣地帶。◎ 幽雅的自然環(huán)境，獨特的空中花園辦公間隙，佇立在空中花園，遠眺西山美景，近覽獨具“硅谷風采”的園林設計，自由呼吸萬柳工程5萬畝綠色空氣，盡情放松您的心情、盡情放飛您的心緒，自由活動在新生態(tài)辦公空間。濃厚的商業(yè)氛圍與濃郁的文化氣息的自然融合，締造了信息時代的創(chuàng)業(yè)樂土。在寸土寸金的中關村，公司的房租是一筆不菲的開支。優(yōu)越的地理位置，造就了便捷的交通環(huán)境。OPEN HUOSE還提供給您一個無限的發(fā)展與交流空間，讓您在信息時代充分體會交流無障礙的暢快。本案所處的萬柳地區(qū)周邊已經形成住宅的規(guī)模建設，周邊項目也以純住宅為主。但是隨著經濟的發(fā)展，越來越多的中小型企業(yè)主需要建立低成本、近市場、交通便利、物業(yè)管理完善的無限發(fā)展空間，由此應運而生的商務社區(qū)、商用住宅就有了其特定的市場。%。%，比1995年提高25個百分點；，%。2000年北京房地產開發(fā)投入力度不斷加大，成為拉動全市投資發(fā)展的主動力。第一部分 市場研究和競爭分析□外部市場環(huán)境□內部項目環(huán)境□項目定位□目標客戶分析 □外部市場環(huán)境2001年北京市房地產市場走勢2000年，北京市房地產走勢強勁，%，比1995年相比。內部因素主要是隨著房地產開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，目前北京已經進入穩(wěn)健的發(fā)展期，同時開發(fā)商吸取其它地方的教訓，吸收國外的先進管理經驗，市場運作更趨規(guī)范、成熟；房地產開發(fā)企業(yè)總數(shù)在不斷增加，日趨多元化，尤其是非國用經濟實體的大量進入，截止到2000年年底，全市共有房地產企業(yè)884家，其中非國有房地產企業(yè)達到630家，占75%，%，但集約化勢頭日益顯著，%集中在占全市房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)10%左右的企業(yè)手中。在房改政策的推動下，住宅建設初步完成了向市場化的轉軌。個人住房成為主流，住宅持續(xù)旺銷。與個人住宅相比，商務社區(qū)仍是北京房地產市場中的非主流產品。這說明這一地區(qū)區(qū)域雖小但物業(yè)的高度集中，也表明物業(yè)競爭的激烈。 通過上述對房地產市場的分析，以及周邊地區(qū)競爭對手的分析，再結合本案的特點，可分析出以下幾個優(yōu)勢點：◎ “OPEN HOUSE”新銳概念OPEN HUOSE 是一個完全開放式的空間，迎合了現(xiàn)代人對個性化生活的追求，充分體現(xiàn)了以人為本的設計理念，消除的不僅是有形的墻壁，更打破了阻礙人們心靈放飛的屏蔽，重新解析了人與建筑的關系?！?優(yōu)越的地理位置，便捷的交通環(huán)境位于中關村地理坐標軸的黃金分割點??蘇州橋畔，扼守西北三環(huán)與四環(huán)的過渡帶，形成一個進出自如的開放式樞紐。新起點的合理價位，不僅大大降低了創(chuàng)業(yè)成本，更重要的是使您獲得了物超所值的擁有。周邊的73所高校，幾百家科研機構，更渲染了濃郁的文化氣息，使您輕松掌握IT前沿最新信息與動態(tài)。醫(yī)療保健中心、兒童娛樂中心、健身房、洗衣房、閱覽室、快餐店等生活所需一應俱全，提供了全面的社區(qū)服務。先進的智能系統(tǒng)營造出安全的工作環(huán)境，使您盡享現(xiàn)代科技的便捷，運籌于帷幄之中?！叭f柳”地區(qū)，緊鄰中關村核心區(qū)，項目眾多，但并沒有面向小型企業(yè)的辦公商務社區(qū)，所以“新起點”若以大型商務社區(qū)的定位出現(xiàn)，正好彌補了這一空白，同時也避免了與周邊住宅項目的激烈競爭。在已成交辦公型客戶統(tǒng)計資料中可以看出，%，企業(yè)規(guī)模以小型（10