【正文】 .............................................................................................................68712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) ......................................................................................................................68713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) .....................................................................................................................6872 住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略 ......................................................................................................6963 說明 ......................................................................................................................................................715 / 74第一部分：商用物業(yè)1大連市概況11 大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗” ，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，6 / 74是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元/平方米。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。7 / 742022 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。22 大連商業(yè)分析221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量在調(diào)查的 22 個(gè)已開業(yè)的商場項(xiàng)目中，有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表）大連市主要商場招商條件一覽表序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商/投資商 地區(qū)招商條件1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山服裝：2024%倒扣率化妝品：2327%倒扣率2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山服裝：2124%倒扣率化妝品：2428%倒扣率3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山服裝：2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山服裝：2528%倒扣率化妝品：2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司中山服裝：2125%倒扣率7 邁凱樂大連商場大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社中山服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底）8 大世界家居廣場大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沙河口地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三五層租金：美元每天每平方米 元9 巴黎之春購 大連宏孚大廈有限公司 中 服裝：2326%倒扣率11 / 74物中心 山 化妝品：2124%倒扣率皮具：2326%倒扣率珠寶：1013%倒扣率10大連百盛購物中心大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán)沙河口服裝：2328%倒扣率化妝品：2428%倒扣率皮具：2328%倒扣率23 大連商業(yè)個(gè)案分析231 大連勝利廣場位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場開業(yè)日期： 1998 年 8 月商場總樓面建筑面積： 147，000 平方米樓層： 地上六層，地下三層營業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí)※招商條件從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35，00045，000 元，地下二層為每平方米人民幣 30，000 元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯(cuò)。值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進(jìn)場條件是商場抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來自游戲機(jī)的用電外。屬于大型專業(yè)商場。※商品布局樓層 商品種類 主要商品品牌沃爾瑪超市地下一層 少女裝Only、w。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、B、C、D、E、X 六地塊。W——項(xiàng)目劣勢① 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。③ 項(xiàng)目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。② 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。⑤ 現(xiàn)時(shí)大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個(gè)項(xiàng)目提升。19 / 74③ 市場習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對項(xiàng)目定位上的影響。雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)及市場供求的肇的關(guān)系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都20 / 74做成大量空置商場積壓。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場呢？答案應(yīng)該是未必。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠(yuǎn)都是合理的做法。到招商推廣時(shí)，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對不是問題。一般商場經(jīng)營者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。422 雖然說租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會刺激新的后來者。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。23 / 74432 除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費(fèi)500 元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會是每月 億元。顯示購買能力實(shí)際上升了 %。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。②百貨公司在沒有強(qiáng)烈競爭及缺乏經(jīng)營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們在顧客心中的地位。? 舒適的商場通道。? 具名氣的商場。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購物便利店?！鼋?jīng)營角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔28 / 741． 高檔次的經(jīng)營對本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有29 / 74的市場消費(fèi)餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場競爭力。4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 130 億元以上，相當(dāng)于GDP10％左右。當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃。C——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍? 形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。? 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢。異國風(fēng)情美食組團(tuán)的“廣州蕉葉飲食集團(tuán)” （東南亞美食） 、臺灣美食店等等。作用：? 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場潛力。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項(xiàng)目前期的銷售、招商。家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。潮流天地； 經(jīng)營種類：主經(jīng)時(shí)尚服裝、精致飾物、甚35 / 74至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。? 主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。46 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議461 針對項(xiàng)目整塊建議◎ 針對本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難以成為一個(gè)整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。帶動中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。? 強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色，會使其推廣事半功倍。※ 借用概念的吸引力建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場，在這個(gè)廣場上經(jīng)營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國家的風(fēng)俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人流，以推動商場的經(jīng)營銷售?！?2022 年大連市旅游統(tǒng)計(jì)資料： 43 萬人次，旅游創(chuàng)匯 3 億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了 30％，由此實(shí)現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會達(dá) 4 萬人次。452 本項(xiàng)目的主題定位“集旅游、娛樂、購物、休閑、運(yùn)動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風(fēng)情文化的購物天地 ”※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進(jìn)，這是一個(gè)全新的消費(fèi)模式。1. 項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者極大的興趣；2． 大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡 15 到 45 歲的少青中年人」 。442 商場類型①以地理為類別，商場可分為：? 鄰舍商場? 地區(qū)性? 地域性②若以購物為類別，商場又可分為：? 日常便利商場? 休閑商場? 目標(biāo)商場26 / 74? 旅游商場443 商場主題分析香港又一城的主題又一城知道本身位置的特點(diǎn)及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。雖然每年的增長率也達(dá)兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第14 位。? 靈活變通的商品檔次。? 休閑的購物環(huán)境。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個(gè)城市之一。假設(shè)每月消費(fèi) 1000 元，每月大連市的消費(fèi)總額會是 億元。旅游人數(shù)為 2026 萬人，其中 2022 萬是國內(nèi)游客。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在 15 歲到45 歲的。424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時(shí)尚地區(qū)。22 / 74423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。自一九九八年有超過 210000 平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。416 一般商場的成熟期都需要 35 年。415 以上的事實(shí)，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應(yīng)也確實(shí)把很多租金限制在一個(gè)較為低的水平。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場比比皆是的。其實(shí)，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。412 現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。在本項(xiàng)目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項(xiàng)目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行，這樣也有利于項(xiàng)目銷售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。T——威脅① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商上對市場客戶的分流。③ 面對的