【正文】 客戶主要是35歲至50歲左右的客戶，而這部分客戶也恰恰是我們的目標(biāo)客戶。說明：戶型定位的思路是：盡可能提供比云海藍(lán)灣更新穎的產(chǎn)品，力爭(zhēng)人無我有；做云海藍(lán)灣已有的產(chǎn)品，盡可能戶型更精巧、立面更美觀，力爭(zhēng)人有我精；相同戶型，面積比云海藍(lán)灣適當(dāng)減小，單價(jià)相同但總價(jià)要低，力爭(zhēng)實(shí)惠。獨(dú)立別墅230－280左右6%考慮到潼南市場(chǎng)消費(fèi)能力，在本項(xiàng)目中僅安排了6%的比例，主要是以獨(dú)立別墅的價(jià)格來提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，以拉高其它產(chǎn)品的價(jià)格?！。ㄍ伺_(tái)式洋房示意）5）花園洋房：這是本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品類型。適合有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休夫婦?？山梃b的項(xiàng)目：學(xué)府大道69號(hào)、山語間。面積可控制在170－180平米、200－210平米、220－230平米三個(gè)等級(jí)。戶型的差異化：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。2） 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。☆ 車位：別墅類車位標(biāo)準(zhǔn)，考慮戶均一個(gè)室內(nèi)車位。整個(gè)社區(qū)由主干道把各個(gè)組團(tuán)連為一體，各個(gè)組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，又有機(jī)聯(lián)系，每個(gè)組團(tuán)各具特色。等高線高度應(yīng)高于山腳等高線加21米，也就是說，山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對(duì)江景別墅的遮擋。178。二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想： 結(jié)合坡地地形，依山就勢(shì) 天人合一 內(nèi)涵：178?？梢猿浞盅诱埂Ｎ宜就扑]：方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當(dāng)今生活主旋律，從這個(gè)角度能夠打動(dòng)并激發(fā)人們的消費(fèi)欲望。☆ 充分發(fā)揮本項(xiàng)目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢(shì)。方案二：潼南首創(chuàng)　養(yǎng)生莊園☆ 養(yǎng)生，又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。 低密度，大規(guī)模。178。 重檔次。目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布本項(xiàng)目絕大多數(shù)目標(biāo)客戶來自潼南縣城，預(yù)計(jì)占總額的80%。 客戶關(guān)注：注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理，車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)。通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：潼南目前項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣方面處于較落后狀態(tài)，通過本項(xiàng)目的形象宣傳、現(xiàn)場(chǎng)包裝展示，樹立項(xiàng)目的主題形象，把項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)加倍放大，強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。最終樹立項(xiàng)目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。目前云海藍(lán)灣已占據(jù)部分高端客戶群體，潼南的人口和經(jīng)濟(jì)有限，對(duì)本項(xiàng)目的高端目標(biāo)客戶制約很大?！?市政風(fēng)險(xiǎn)目前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時(shí)間，市政道路及相關(guān)工程何時(shí)動(dòng)工，將直接影響到項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)與進(jìn)程。 云海藍(lán)灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤(rùn)空間。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷?xiàng)目與老城隔離，其心理落差遠(yuǎn)不是一路之隔。☆ 景觀優(yōu)勢(shì)——獨(dú)享自然景觀和江景項(xiàng)目地塊內(nèi)植被豐富，自然景觀迷人，極具生態(tài)優(yōu)勢(shì)；距涪江較近，可在地塊內(nèi)一覽江景，具有江景資源。地塊西面規(guī)劃中的干道與環(huán)城路相接，將大大縮短項(xiàng)目與老城區(qū)及江北新城區(qū)的距離。 地塊面積 地塊占地面積133畝，容積率≤?！?項(xiàng)目后期宣傳力度不足，營(yíng)銷手段單一?！?物業(yè)管理水平偏低?！?部分小區(qū)采用封閉式管理，交樓標(biāo)準(zhǔn)為入戶智能防盜門，單元入戶防盜門，保安系統(tǒng)都為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。４、自身配套★ 多數(shù)小區(qū)有供給業(yè)主休閑、娛樂、健身場(chǎng)所，大都數(shù)有商業(yè)配套。除廣電名都為電梯高層，水晶翠園有帶電梯高層外?！?㎡。四、 在售樓盤普遍特征分析主要采集以下項(xiàng)目：云海藍(lán)灣、嘉瑞花園、陽光小區(qū)、廣電名都、水晶翠園、銀鑫苑、四方花園等。物業(yè)管理：重慶小康物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，主要服務(wù)有保潔，維護(hù)綠色植被。觀景臺(tái)、兒童游樂場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、健身中心、游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、特色風(fēng)情街、休閑茶樓、超市等。戶型分析點(diǎn)評(píng)：云海藍(lán)灣戶型設(shè)計(jì)主要參照借鑒――金科天湖美鎮(zhèn)的花園洋房。216。216。（規(guī)劃圖）主要賣點(diǎn)分析：216。一期由132套花園洋房、5棟10套雙拼別墅組成；二期由花園洋房、雙拼別墅、12棟獨(dú)立別墅構(gòu)成；三期由雙拼別墅、花園洋房、高層公寓及商業(yè)步行街組成。 江南山莊基本情況：開發(fā)商：重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡橋南大道西側(cè)占地面積：㎡建筑面積：㎡容積率：綠化率：37％總套數(shù)：680停車位：166項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目目前屬?zèng)鲲L(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)模最大的項(xiàng)目，項(xiàng)目一期臨街兩棟已全部售罄且已入住，從售房部了解到后期規(guī)劃需要進(jìn)行調(diào)整。調(diào)研實(shí)例：房號(hào)：11號(hào)樓C2單元12號(hào) 建筑面積：?jiǎn)蝺r(jià)：968元/平方米 總價(jià)：118037平方米3成10年月供：947元 3成15年月供：730元 216。29棟主要為躍層，1015棟普通平層，1619棟為多層公寓。178。 水晶翠園基本情況：開發(fā)商：重慶雙泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城核心區(qū)63號(hào)地塊建筑類別：14棟多層，1棟11F小高層占地面積：40畝建筑面積：53280㎡停車位：150個(gè)容積率：綠化率：％總戶數(shù)：400戶多，一期130戶戶型：㎡ 部分配贈(zèng)大面積私家花園一期戶型配比二房 ㎡ 12套三房 110㎡ 42套 ㎡ 12套㎡ 64套價(jià)格：690780元/㎡規(guī)劃情況：項(xiàng)目采取圍合式布局，點(diǎn)式結(jié)合板式，中間有10000平方米的大花園。緊靠縣政府大樓及奮進(jìn)廣場(chǎng)，戶型：二房：、㎡三房（二廳一衛(wèi)）：、㎡三房（二廳二衛(wèi)）：、㎡三房（三廳二衛(wèi)）：、㎡四房：㎡戶型點(diǎn)評(píng)：戶型面積相對(duì)緊湊、實(shí)用；采用了入戶花園、飄窗、落地窗等創(chuàng)新；除了二房為平層，其它均為錯(cuò)層。該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以政府集資房為主，目前生活配套不夠完善、缺乏人氣，因此有近90％的人工作在江北新城，生活卻在老城區(qū)。剩下臨街部分約40％，、㎡四房三廳大戶型未售完。加上政府對(duì)項(xiàng)目所處的老城區(qū)樓盤供應(yīng)量的控制，使得該項(xiàng)目成為老城區(qū)的典型項(xiàng)目。小區(qū)采用古典主義設(shè)計(jì)手法與現(xiàn)代建筑相結(jié)合，是目前潼南老城區(qū)檔次最高的住宅小區(qū)之一。商業(yè)采取十五年返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪方式進(jìn)行銷售。 嘉瑞花園基本情況：開發(fā)商：重慶市嘉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：潼南縣大同街225號(hào)建筑類型：多層占地面積：45807㎡建筑面積：約10萬㎡其中商業(yè)：㎡總戶數(shù)：600多戶建筑容積率：綠化率：%銷售價(jià)格：住宅：858888元/㎡商業(yè)：7000元/㎡付款方式：7成520年按揭規(guī)劃情況：嘉瑞花園，位于老城區(qū)中尚未開發(fā)的面積最大的、地理位置最佳的地段。（經(jīng)濟(jì)園區(qū)）三、 在售樓盤調(diào)研目前潼南在售樓盤主要分布在老城區(qū)、江北新城和涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)，在售樓盤個(gè)數(shù)約10個(gè)，調(diào)研資料及分析如下：178。潼南江北新城總體規(guī)劃5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里將全面建成，新城區(qū)人口將達(dá)到3－5萬人。目前潼南縣城人主要居住和生活在該區(qū)域，區(qū)域配套設(shè)施完善，人口密度大，為一個(gè)歷史悠久的老城區(qū)。縣人民政府駐梓潼鎮(zhèn)。東鄰合川，南接大足，西連安岳，北靠遂寧，幅員面積1594平方公里，總?cè)丝?2萬，轄31個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)，561個(gè)行政村，是距重慶主城區(qū)車程僅兩小時(shí)的近郊大縣，是川渝兩地的經(jīng)濟(jì)結(jié)合部，是重慶對(duì)外開放的渝西北窗口。 第一個(gè)片區(qū)――潼南老城區(qū)老城區(qū)位于梓潼鎮(zhèn)涪江南岸，為原潼南政府所在地。江北新城地勢(shì)平坦，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，隨著縣城東下北移戰(zhàn)略的實(shí)施，將逐步成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。到目前為止，建筑房屋面積為30萬平方米。216。，位于底層兩層。新世紀(jì)百貨租賃6400平方米。 調(diào)研實(shí)例： 戶型：三房三廳 面積：140㎡ 總價(jià)：118000元戶型：四房三廳 面積：150㎡ 總價(jià)：120000元戶型：一房一廳 面積：㎡ 總價(jià)：36293元點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目為老城區(qū)規(guī)模較大的項(xiàng)目之一，項(xiàng)目占有較好的地理位置，且引進(jìn)重慶新世紀(jì)商場(chǎng)，在潼南具有一定的社會(huì)效應(yīng)。 銷售情況： 從去年11份開始銷售，后面部分面積偏小，已全部售罄。 江北新城江北新城于2000年掛牌成立，目標(biāo)就是再造一個(gè)潼南工業(yè)，建成潼南縣的示范城區(qū)。 廣電名都基本情況：開發(fā)商：重慶共誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城興潼大道蓮花賓館旁建筑類別：高層占地面積：14000㎡高層建筑面積：34639㎡其中：住宅建筑面積：20311 裙樓建筑面積：10546 地下建筑面積：3782停車位：98建筑容積率：綠化率：％建筑密度：％價(jià)格：1200元/平方米物管費(fèi)：規(guī)劃情況：由兩棟18層高層組成，底層三層為商業(yè)，418F為住宅，二梯5戶。216。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目剩下的戶型價(jià)格定位存在一定問題，臨街的和朝中庭景觀的戶型價(jià)格相當(dāng)，因此剩下的戶型銷售情況較差。 銀鑫苑基本情況：開發(fā)商：四川炬鑫建設(shè)投資有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)占地面積：23025㎡建筑面積：㎡容積率：綠化率：40％總戶數(shù)：約300戶價(jià)格：6F 968元/㎡ 5F 948元/㎡ 5F 988元/㎡規(guī)劃情況：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，采取圍合式布局組成，臨街底層為商業(yè)，商住分開，人車分流。銷售情況：一期從去年初開始銷售已基本售罄，目前剩下部分臨街的躍層。 216。（建筑立面）　　　　　　　　　　　?。ù箝T）?。ㄕ谛藿ǖ氖鄯坎浚　　　　　　　　。ㄖ型セ▓@）項(xiàng)目開發(fā)情況：它由星級(jí)酒店、高層公寓、花園洋房、雙拼別墅、獨(dú)立別墅組成。它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素，結(jié)合業(yè)主使用特點(diǎn)，創(chuàng)造小區(qū)現(xiàn)代的、生態(tài)的、文明的氣氛，倡導(dǎo)一種輕松休閑，自然親切，尺度柔和以及混合多元的人性化環(huán)境；規(guī)劃布局結(jié)合地形及周邊環(huán)境，使之與大環(huán)境有機(jī)融合，同時(shí)創(chuàng)造了一系列交流休憩的場(chǎng)所，如游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球