【正文】 客戶主要是35歲至50歲左右的客戶，而這部分客戶也恰恰是我們的目標客戶。說明：戶型定位的思路是：盡可能提供比云海藍灣更新穎的產(chǎn)品，力爭人無我有；做云海藍灣已有的產(chǎn)品，盡可能戶型更精巧、立面更美觀，力爭人有我精；相同戶型，面積比云海藍灣適當減小，單價相同但總價要低，力爭實惠。獨立別墅230－280左右6%考慮到潼南市場消費能力，在本項目中僅安排了6%的比例，主要是以獨立別墅的價格來提升整個項目的檔次，以拉高其它產(chǎn)品的價格?！。ㄍ伺_式洋房示意）5）花園洋房：這是本項目的主力產(chǎn)品類型。適合有經(jīng)濟實力的退休夫婦?？山梃b的項目：學府大道69號、山語間。面積可控制在170－180平米、200－210平米、220－230平米三個等級。戶型的差異化：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。2） 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔?！?車位：別墅類車位標準，考慮戶均一個室內(nèi)車位。整個社區(qū)由主干道把各個組團連為一體，各個組團相對獨立，又有機聯(lián)系，每個組團各具特色。等高線高度應(yīng)高于山腳等高線加21米，也就是說，山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。178。二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想： 結(jié)合坡地地形，依山就勢 天人合一 內(nèi)涵：178?？梢猿浞盅诱?。我司推薦：方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當今生活主旋律，從這個角度能夠打動并激發(fā)人們的消費欲望?！?充分發(fā)揮本項目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢。方案二：潼南首創(chuàng)　養(yǎng)生莊園☆ 養(yǎng)生，又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。 低密度，大規(guī)模。178。 重檔次。目標客戶群的區(qū)域分布本項目絕大多數(shù)目標客戶來自潼南縣城，預(yù)計占總額的80%。 客戶關(guān)注：注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理，車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)。通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：潼南目前項目在營銷推廣方面處于較落后狀態(tài)，通過本項目的形象宣傳、現(xiàn)場包裝展示，樹立項目的主題形象，把項目的獨有優(yōu)勢加倍放大，強化產(chǎn)品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。最終樹立項目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。目前云海藍灣已占據(jù)部分高端客戶群體，潼南的人口和經(jīng)濟有限，對本項目的高端目標客戶制約很大。☆ 市政風險目前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時間，市政道路及相關(guān)工程何時動工，將直接影響到項目開發(fā)時機與進程。 云海藍灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷椖颗c老城隔離，其心理落差遠不是一路之隔?！?景觀優(yōu)勢——獨享自然景觀和江景項目地塊內(nèi)植被豐富，自然景觀迷人，極具生態(tài)優(yōu)勢；距涪江較近，可在地塊內(nèi)一覽江景，具有江景資源。地塊西面規(guī)劃中的干道與環(huán)城路相接，將大大縮短項目與老城區(qū)及江北新城區(qū)的距離。 地塊面積 地塊占地面積133畝，容積率≤?！?項目后期宣傳力度不足，營銷手段單一?！?物業(yè)管理水平偏低。★ 部分小區(qū)采用封閉式管理，交樓標準為入戶智能防盜門，單元入戶防盜門，保安系統(tǒng)都為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。４、自身配套★ 多數(shù)小區(qū)有供給業(yè)主休閑、娛樂、健身場所，大都數(shù)有商業(yè)配套。除廣電名都為電梯高層，水晶翠園有帶電梯高層外?！?㎡。四、 在售樓盤普遍特征分析主要采集以下項目：云海藍灣、嘉瑞花園、陽光小區(qū)、廣電名都、水晶翠園、銀鑫苑、四方花園等。物業(yè)管理：重慶小康物業(yè)管理公司進行管理，主要服務(wù)有保潔，維護綠色植被。觀景臺、兒童游樂場、老年活動中心、健身中心、游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場、特色風情街、休閑茶樓、超市等。戶型分析點評：云海藍灣戶型設(shè)計主要參照借鑒――金科天湖美鎮(zhèn)的花園洋房。216。216。（規(guī)劃圖）主要賣點分析：216。一期由132套花園洋房、5棟10套雙拼別墅組成；二期由花園洋房、雙拼別墅、12棟獨立別墅構(gòu)成；三期由雙拼別墅、花園洋房、高層公寓及商業(yè)步行街組成。 江南山莊基本情況：開發(fā)商：重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置：涼風埡橋南大道西側(cè)占地面積：㎡建筑面積：㎡容積率：綠化率：37％總套數(shù)：680停車位：166項目點評： 該項目目前屬涼風埡經(jīng)濟園區(qū)規(guī)模最大的項目，項目一期臨街兩棟已全部售罄且已入住，從售房部了解到后期規(guī)劃需要進行調(diào)整。調(diào)研實例：房號：11號樓C2單元12號 建筑面積：單價：968元/平方米 總價：118037平方米3成10年月供：947元 3成15年月供：730元 216。29棟主要為躍層，1015棟普通平層，1619棟為多層公寓。178。 水晶翠園基本情況：開發(fā)商：重慶雙泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城核心區(qū)63號地塊建筑類別：14棟多層，1棟11F小高層占地面積：40畝建筑面積：53280㎡停車位：150個容積率：綠化率：％總戶數(shù)：400戶多，一期130戶戶型：㎡ 部分配贈大面積私家花園一期戶型配比二房 ㎡ 12套三房 110㎡ 42套 ㎡ 12套㎡ 64套價格：690780元/㎡規(guī)劃情況：項目采取圍合式布局，點式結(jié)合板式，中間有10000平方米的大花園。緊靠縣政府大樓及奮進廣場，戶型：二房：、㎡三房（二廳一衛(wèi)）：、㎡三房（二廳二衛(wèi)）：、㎡三房（三廳二衛(wèi)）：、㎡四房：㎡戶型點評：戶型面積相對緊湊、實用；采用了入戶花園、飄窗、落地窗等創(chuàng)新；除了二房為平層，其它均為錯層。該區(qū)域房地產(chǎn)市場以政府集資房為主，目前生活配套不夠完善、缺乏人氣，因此有近90％的人工作在江北新城，生活卻在老城區(qū)。剩下臨街部分約40％，、㎡四房三廳大戶型未售完。加上政府對項目所處的老城區(qū)樓盤供應(yīng)量的控制，使得該項目成為老城區(qū)的典型項目。小區(qū)采用古典主義設(shè)計手法與現(xiàn)代建筑相結(jié)合，是目前潼南老城區(qū)檔次最高的住宅小區(qū)之一。商業(yè)采取十五年返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪方式進行銷售。 嘉瑞花園基本情況：開發(fā)商：重慶市嘉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：潼南縣大同街225號建筑類型：多層占地面積：45807㎡建筑面積：約10萬㎡其中商業(yè)：㎡總戶數(shù)：600多戶建筑容積率：綠化率：%銷售價格：住宅：858888元/㎡商業(yè)：7000元/㎡付款方式：7成520年按揭規(guī)劃情況：嘉瑞花園，位于老城區(qū)中尚未開發(fā)的面積最大的、地理位置最佳的地段。（經(jīng)濟園區(qū)）三、 在售樓盤調(diào)研目前潼南在售樓盤主要分布在老城區(qū)、江北新城和涼風埡經(jīng)濟園區(qū)，在售樓盤個數(shù)約10個，調(diào)研資料及分析如下：178。潼南江北新城總體規(guī)劃5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里將全面建成，新城區(qū)人口將達到3－5萬人。目前潼南縣城人主要居住和生活在該區(qū)域，區(qū)域配套設(shè)施完善，人口密度大，為一個歷史悠久的老城區(qū)?？h人民政府駐梓潼鎮(zhèn)。東鄰合川，南接大足，西連安岳，北靠遂寧，幅員面積1594平方公里，總?cè)丝?2萬，轄31個鎮(zhèn)鄉(xiāng)，561個行政村，是距重慶主城區(qū)車程僅兩小時的近郊大縣，是川渝兩地的經(jīng)濟結(jié)合部，是重慶對外開放的渝西北窗口。 第一個片區(qū)――潼南老城區(qū)老城區(qū)位于梓潼鎮(zhèn)涪江南岸，為原潼南政府所在地。江北新城地勢平坦，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，隨著縣城東下北移戰(zhàn)略的實施，將逐步成為全縣政治、經(jīng)濟、文化中心。到目前為止，建筑房屋面積為30萬平方米。216。，位于底層兩層。新世紀百貨租賃6400平方米。 調(diào)研實例： 戶型：三房三廳 面積：140㎡ 總價：118000元戶型：四房三廳 面積：150㎡ 總價：120000元戶型：一房一廳 面積：㎡ 總價：36293元點評：該項目為老城區(qū)規(guī)模較大的項目之一，項目占有較好的地理位置，且引進重慶新世紀商場，在潼南具有一定的社會效應(yīng)。 銷售情況： 從去年11份開始銷售，后面部分面積偏小，已全部售罄。 江北新城江北新城于2000年掛牌成立，目標就是再造一個潼南工業(yè)，建成潼南縣的示范城區(qū)。 廣電名都基本情況：開發(fā)商：重慶共誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城興潼大道蓮花賓館旁建筑類別：高層占地面積：14000㎡高層建筑面積：34639㎡其中：住宅建筑面積：20311 裙樓建筑面積：10546 地下建筑面積：3782停車位：98建筑容積率：綠化率：％建筑密度：％價格：1200元/平方米物管費：規(guī)劃情況：由兩棟18層高層組成，底層三層為商業(yè)，418F為住宅，二梯5戶。216。點評：該項目剩下的戶型價格定位存在一定問題，臨街的和朝中庭景觀的戶型價格相當，因此剩下的戶型銷售情況較差。 銀鑫苑基本情況：開發(fā)商：四川炬鑫建設(shè)投資有限公司物業(yè)位置：涼風埡經(jīng)濟園區(qū)占地面積：23025㎡建筑面積：㎡容積率：綠化率：40％總戶數(shù)：約300戶價格：6F 968元/㎡ 5F 948元/㎡ 5F 988元/㎡規(guī)劃情況：項目分兩期開發(fā)，采取圍合式布局組成，臨街底層為商業(yè)，商住分開，人車分流。銷售情況：一期從去年初開始銷售已基本售罄，目前剩下部分臨街的躍層。 216。（建筑立面）　　　　　　　　　　　?。ù箝T）?。ㄕ谛藿ǖ氖鄯坎浚　　　　　　　　。ㄖ型セ▓@）項目開發(fā)情況：它由星級酒店、高層公寓、花園洋房、雙拼別墅、獨立別墅組成。它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素，結(jié)合業(yè)主使用特點，創(chuàng)造小區(qū)現(xiàn)代的、生態(tài)的、文明的氣氛，倡導(dǎo)一種輕松休閑，自然親切，尺度柔和以及混合多元的人性化環(huán)境；規(guī)劃布局結(jié)合地形及周邊環(huán)境，使之與大環(huán)境有機融合，同時創(chuàng)造了一系列交流休憩的場所，如游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球