【正文】 的貸款資質(zhì)提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應(yīng)不低于項目開發(fā)投資額的30%才可申請貸款，同時個人貸款方面要求商業(yè)銀行只能對主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人貸款。2004年土地供應(yīng)量加大，政府招商引資力度加大，各開發(fā)商紛紛看好城西區(qū)土地，預(yù)計在2005年會有大量中、高檔樓盤涌入沈陽住宅市場。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土地資源越顯稀缺性，將導(dǎo)致價格會呈現(xiàn)上揚趨勢。由于沈陽房地產(chǎn)市場起步晚，市場仍不成熟，購房者求大求寬和跟風的住房觀念，以及開發(fā)商為達到利潤，過度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場的合理需求，導(dǎo)致大面積戶型供應(yīng)大量增加，而小戶型由于缺少供應(yīng)，市場需求沒有得到釋放，造成當前的市場畸形結(jié)構(gòu)。在土地供應(yīng)中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地25宗，%，金廊項目的實施以及舊城改造，未來商業(yè)用地的供應(yīng)量仍會繼續(xù)放大。房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴增，投資主體發(fā)生變化2003年沈陽房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，%，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風景區(qū)的開發(fā)和CBD建設(shè)、金廊工程啟動進程加快，加之18號文件等房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，未來投資規(guī)模將提增。一級市場土地供應(yīng)制度日趨完善，土地價格上升 2001年沈陽市開始出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土地供應(yīng)計劃進行供地。，分別較2002年增長33%和34%，分別比去年增長39%和55%。（3）其他指標，增長30%；，%，列遼寧省第一；，同比增長45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到8000元，%。 通常在區(qū)域房地產(chǎn)市場剛剛起步發(fā)展時期，會出現(xiàn)社會投資短期內(nèi)紛紛大量涌入這一新興領(lǐng)域，會造成房地產(chǎn)開發(fā)投資激增，之后，由市場對投資導(dǎo)向的自發(fā)調(diào)節(jié)，之后的投資會趨于穩(wěn)定。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場作用突出。 五、沈陽經(jīng)濟發(fā)展特點沈陽的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有以下幾個比較鮮明的特色：國有經(jīng)濟比重大沈陽經(jīng)濟特點是一直以來在國有經(jīng)濟當中獨占鰲頭，%，2003年仍達50%，龐大的國有經(jīng)濟影響了沈陽經(jīng)濟的發(fā)展和民間資本的擴張，在一定程度上影響了居民的消費能力，隨著“振興東北”政策的落實，沈陽的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷調(diào)整和規(guī)劃，2005年國有經(jīng)濟將降至40%，政府將繼續(xù)鼓勵私有經(jīng)濟的發(fā)展，我們有理由相信，未來沈陽經(jīng)濟運行將保持良好的態(tài)勢。沈河區(qū)作為沈陽老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心，特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位，增強其輻射和影響力，特別是總部生態(tài)圈的建設(shè)，將使沈河區(qū)的經(jīng)濟功能更加突出，在這樣一個背景中，對本項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展無疑是個利好。另外來自沈河區(qū)規(guī)劃建設(shè)的信息顯示，為配合中街商貿(mào)文化和金廊區(qū)域的建設(shè)，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴建，朝陽街和正陽街計劃通過擴建實行雙向車流，提高中街交通通行率?！皟山稹鄙蜿柖际凶呃龋ㄉ蚝佣危┖蜕蜿柦鹑谏藤Q(mào)開發(fā)區(qū)，其中沈陽都市走廊沈河段長7公里，沿北京街青年大街南北線，積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和現(xiàn)代生活等功能；沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，開發(fā)后成為積聚金融國際、資訊網(wǎng)絡(luò)、科技世界、文化都市為一體的區(qū)域，成為中國東北地區(qū)的金融商貿(mào)中心。沈陽市城市總體規(guī)劃為1個中心城區(qū)、6個副城（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇家屯城區(qū)、虎石臺、輝山4個副城，新城子、桃仙國際航空港2個獨立副城）、2個組團（汪家、道義）、6個衛(wèi)星城（新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)、團結(jié)湖旅游渡假村）、50個小城鎮(zhèn)，市域總面積12980平方公里；市區(qū)面積3495平方公里；中心城區(qū)由核心區(qū)三環(huán)公路以內(nèi)468平方公里和4個副城2個組團組成。2003年沈陽放寬外地居民買房落戶政策，三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展空間。三、沈陽人文及歷史淵源沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有2300多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領(lǐng)張學(xué)良的故鄉(xiāng)，又是前清的古都，以沈河區(qū)的沈陽故宮、皇家陵寢（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古跡，同時，沈陽又是一個多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等32個少數(shù)民族，多種民族文化的交融，使沈陽城市更具魅力和特色，其影響力越來越廣。一年四季分明，冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。公路方面形成沈陽至大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網(wǎng)絡(luò)，以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等9區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個縣（市），總面積12980平方公里，市域總?cè)丝?20萬。第二篇市場背景研究對于每個項目，切入點都是從項目區(qū)域宏觀條件開始分析，項目的市場背景和周邊的基本情況，對項目乃至整個行業(yè)的影響是導(dǎo)向性的，正確把握“大勢”所趨，是項目順利操作的前提。 ————在沈陽酒店式公寓肯定有一定的市場，但無法與北京、上海相比，因為沈陽不具備上述兩個城市的人口特征。 銷售把控要掌握好火候。備注：一、決定熱銷的十大關(guān)鍵要素 定位 風格 創(chuàng)新 地段 價格 戶型 競爭 客戶 操盤手 附加價值二、幾大建議 找準競爭對手。電子樓書：電子樓書已悄然進入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，是在對房產(chǎn)銷售市場的深入考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。而且具我們對其他項目的跟蹤調(diào)查表明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費者逐漸上升。媒體組合為達到刺激目標客戶群對項目提高關(guān)注度實現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴大信息量傳遞彌補報紙媒體到達率的缺陷。B、銷售技巧方面的鍛煉信心的確立工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。通過產(chǎn)品把控方式將部分精品戶型“封閉”推遲上市期，待其他戶型盡量消化達到接近零庫存時將其推出，掀起銷售的另一高潮。拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對非目標客戶群體的挖掘，充分儲備客戶資源。休閑生活理念—EQE ：Easy—輕松，完美配套，生活輕松 Quick—快速，交通、信息等 Enjoy—享受生活，商業(yè)配套，休閑運動，優(yōu)美環(huán)境，精神休閑 開發(fā)商品牌：（略）在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項目優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點 。 四、項目啟動期營銷思路概述項目的啟動期針對于今后銷售工作是十分重要的，關(guān)于此項工作本人看法如下：1. 前期的市場調(diào)研分析：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。外地來沈再次置業(yè)者將成為項目的又一目標客群。顯然，即使是很好的物業(yè)公司，服務(wù)也很難做到星級酒店的水準，如何實現(xiàn)服務(wù)的酒店化，對開發(fā)公司而言是一個不小的挑戰(zhàn)。有一點很重要，就是產(chǎn)品本身必須符合其區(qū)域特點。酒店式公寓在沈陽的出現(xiàn)，也是市場作用的結(jié)果。沈陽自“當代程式”破土動工，“酒店式公寓”一下子成為引人注目的焦點。其中后兩者都是一種投資行為。 外來人口的成交量以15%/年的速度在增長，這種現(xiàn)象會繼續(xù)存在下去。%，%均希望更換住房，改善現(xiàn)有條件和生活環(huán)境。沈陽國際酒店式公寓推廣方案前言此方案非執(zhí)行性方案，為項目啟動期運作思路，大體從以下幾方面闡述一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析二、沈陽市酒店式公寓概況分析三、項目自身的SWOT分析四、項目啟動期營銷思路概述 一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析，%，高于基本建設(shè)和技術(shù)改造投資增幅，%%；，%。2003年沈城房產(chǎn)市場逐漸向成熟發(fā)展，目前沈陽市場消費呈現(xiàn)三角形由低部向上推進狀態(tài)，購房主體中、低檔收入人群較多，銷售比率大幅度上升。 現(xiàn)有許多城市家庭存在有效需求。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的新興產(chǎn)物。早在兩年前，北京、上海就已出現(xiàn)“酒店式公寓”，當時的情況是，產(chǎn)品一上市，立即被搶購一空，盡管后來上市量不斷增加，但仍被人們關(guān)注和看好，其原因主要來自于產(chǎn)品的特性充分滿足了市場需求。先進入這個市場的公司肯定會嘗到甜頭，后來者的結(jié)果很難說。到底給業(yè)主提供些什么？建成后由誰管理？酒店式服務(wù)如何實現(xiàn)？其本身的特點決定了業(yè)主對其產(chǎn)生的期望值，如果相關(guān)配套和服務(wù)令人失望，將對產(chǎn)品的市場造成不良影響。機會（O）l金廊建設(shè)將吸引較多非區(qū)域性的消費群體。市政建設(shè)的時限。