【正文】 合相關要求；用于應急照明的光源采用能快速點燃的光源。配電系統(tǒng)的接地保護采用TNS制。母線聯(lián)絡開關采用自投不自復方式；自投時自動（或手動）斷開非保證負荷，以保證變壓器正常工作和重要負荷的供電。各弱電系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設備需配置UPS；應急照明需配置EPS，集中或分散式供電。當一段高壓母線斷電時，母線聯(lián)絡開關手動投入。根據(jù)本項目用電負荷性質(zhì)、負荷容量、負荷分布及建筑功能等，經(jīng)測算，在地下一層設總變配電所，變壓器總裝機容量21000KVA。地下室廢水采用集水坑、設潛污泵自動抽排，綠化全部采用雨水入滲措施。發(fā)電機房設有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池—水噴霧泵—高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應急操作三種方式控制雨淋閥。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池—消防主泵。室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。③消防給水系統(tǒng)消防系統(tǒng)本工程消防設計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。年新鮮水總用水量約為47萬m3（未含空調(diào)系統(tǒng)循環(huán)補水）。 d， m3，年工作250天計，寫字樓年生活用水量7600 m3。 公用工程 給排水（1）給水系統(tǒng)①用水量估算給水用途可以分為生活用水和綠化澆灑用水。商場內(nèi)對外商鋪以單間布局，商場以大柱距、大開間布局，將多個店鋪作為一個整體來整體規(guī)劃，營造高端購物環(huán)境，與現(xiàn)代化的商務主題相呼應。 項目主要建筑物功能布局表建筑名稱樓層用房設置美凱龍商場（建筑面積179986㎡）1層門廳、共享中庭、對外商鋪、固定商鋪、衛(wèi)生間、樓梯前室、候梯廳、消防控制室2層共享中庭、對外商鋪、固定商鋪、衛(wèi)生間、樓梯前室、候梯廳36層共享中庭、固定商鋪、工具間、衛(wèi)生間、電梯廳、樓梯前室、樓梯前室寫字樓（建筑面積20257㎡）1層門廳、休息區(qū)、傳達室、物管辦公用房、會議室、衛(wèi)生間、候梯廳、樓梯前室2層物管辦公室、辦公室、會議室、衛(wèi)生間、候梯廳、樓梯前室323層辦公室（設獨立衛(wèi)生間）、候梯廳、樓梯前室地下室（建筑面積95200㎡）地下一層固定商鋪、機動車庫、設備用房地下二層機動車庫，設備用房 建筑造型商場立面采用現(xiàn)代簡約風格，簡潔的建筑體形結(jié)合明快的玻璃幕墻整體設計，設計體現(xiàn)建筑的時代感與技術感。（2） 辦公寫字樓用地西南側(cè)建23層高層辦公寫字樓 1棟，建筑面積20257平方米，建成后主要用于辦公租賃。樓內(nèi)主要分為固定商鋪和對外商鋪。建筑節(jié)能設計滿足國家的相關法規(guī)。在項目的規(guī)劃設計中已考慮到日照、通風、采光對區(qū)內(nèi)不同地方的生態(tài)環(huán)境影響。 環(huán)保與節(jié)能設計（1）為減少噪聲源的干擾，加強主干道的綠化同時盡量后退城市道路。177。節(jié)點景觀——在主次入口處設置節(jié)點景觀，內(nèi)街人流交匯處設置節(jié)點景觀，結(jié)合功能需求，協(xié)調(diào)布置綠化、廣場以及小品。西南角設置大型主入口景觀廣場，作為重要的景觀節(jié)點之一。項目停車設計：項目采取“地面地下相結(jié)合”的方法，以地下停車為主。 交通組織美凱龍世博家居廣場用地四面均臨市政道路，結(jié)合用地外城市道路分布情況，設有多個出入口：基地東側(cè)為美凱龍大商場的主要入口，設置了兩處主要人行出入口，北側(cè)設置一處車行出入口，主要作為車輛出入通行，出入口寬度為12米；西側(cè)設置兩處機動車出入口及兩處人行出入口。項目設二層地下室，地下一層設地下家居商城、機動車庫及設備用房，地下二層設機動車庫及設備用房。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設完成，移動通信網(wǎng)絡已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。②供水：項目所在區(qū)距離漢口宗關水廠距離約7公里左右，供水水源充足，周邊均有城市積水管道通過（便于內(nèi)部給水管道的接入），給水條件理想。且該地區(qū)公共交通設施齊全，多路公交可到達；軌道交通1號線二期工程在一期工程的基礎上，分別向東、西延伸，西段從宗關站開始，以東吳大道為終點，沿線設漢西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站。城區(qū)段并連接京珠、滬蓉高速公路。上層滯水主要受大氣降水補給，水量小，承壓水則與漢江水有密切的水力聯(lián)系，枯水期地下水向漢江排泄，汛期江水補給地下水。本地區(qū)地震基本烈度為6度，擬建物按6度進行抗震設防。年平均相對濕度77%?！妫妫?月），℃（1月）。武漢地區(qū)處于地質(zhì)構(gòu)造相對穩(wěn)定階段，根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112001）武漢地區(qū)設計地震分組為第一組，抗震設防烈度為6度。 行業(yè)準入分析本項目建設單位為武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司，該公司持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，批準經(jīng)營范圍：家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)。這幾年政府把古田地區(qū)作為硚口發(fā)展的戰(zhàn)略核心，而當下古田商圈的逐漸成形和發(fā)力，必將為硚口帶來歷史的嬗變。另一頭是展示銷售和室內(nèi)裝飾的終端服務的“啞鈴式”古田商業(yè)模式。一是古田板塊要強化泛CBD概念，與CBD“互補、互惠、互利、共興、共贏、共榮”。圍繞這一目標要求，硚口區(qū)將重點建設“五區(qū)一帶”六大功能區(qū)：漢正街商貿(mào)旅游區(qū)（全國區(qū)域性商品交易和旅游購物中心）、寶豐商務區(qū)（全市重要商務板塊和全省知名的特色文化服務區(qū)）、中央采購區(qū)（中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè)“品牌大本營”和“創(chuàng)意設計中心”）、都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（武漢城市圈內(nèi)最具創(chuàng)新活力的中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園）、國際商業(yè)休閑區(qū)（中部地區(qū)重要的國家旅游目的地、漢江生態(tài)商務帶（全市與武昌、江岸齊名的重要臨水商務板塊）。大量產(chǎn)能過剩和高污染、高消耗企業(yè)在新經(jīng)濟形勢下遭受市場的“物競天擇”，老工業(yè)基地的改造，化工企業(yè)搬遷成為了硚口區(qū)“四大改造”的重點內(nèi)容。穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)?！辈⑻岢鲂屡e措：“促進先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)互動發(fā)展，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。武漢市“十二五”規(guī)劃確定發(fā)展目標為：搶抓國家實施促進中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略、兩型社會建設綜合配套改革試驗和省“兩圈一帶”發(fā)展戰(zhàn)略的重大機遇，進一步解放思想，乘勢而上，在兩型社會建設取得重大突破，著力打造全國重要的先進制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務業(yè)中心和綜合性高新技術產(chǎn)業(yè)基地、綜合交通樞紐基地，努力把武漢建設成為中部地區(qū)崛起的龍頭城市、全國重要的中心城市，成為全國兩型社會會建設和自主創(chuàng)新典型示范區(qū)。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 武漢市發(fā)展規(guī)劃分析經(jīng)過“十一五”時期的發(fā)展，武漢市經(jīng)濟社會發(fā)展躍上了新的歷史平臺，邁上了新的發(fā)展起點。 投資規(guī)模及資金籌措方案（1）項目總投資按照建設規(guī)模，依據(jù)工程投資估算相關指標計算標準，其中：；；。 項目用地武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司已于2011年1月以掛牌方式競得位于硚口區(qū)額頭灣地區(qū)，編號為P（2010）206號的國有建設用地使用權。項目總用地面積77546㎡，總建筑面積合計295443㎡。屆時，武漢漢西建材市場將升級為“中央家居建材采購區(qū)”，擁有4000多家知名家居及建材品牌，提供家居、家裝、飾品、建材等一站式服務，成為家居、建材品牌的華中總部基地?，F(xiàn)其二期西匯生活廣場也已建成開業(yè)。產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢：改革開放以來，硚口以漢正街小商品市場為發(fā)端，建起了多個大市場，其中1995年興起于漢西南路的西漢正街建材市場擁有時代精品城、長江建材裝飾城、金太陽建材城、華中建材裝飾城等37個建材專業(yè)市場，匯聚美、英、法、意等國家和地區(qū)200多個精品名牌及10余萬種建材商品，與國內(nèi)同類專業(yè)市場相比，它創(chuàng)下了“市場規(guī)模、匯聚品牌、年吞吐量、經(jīng)濟效益”四項全國之最，2001年11月18日被中國建材市場協(xié)會授予“中國建材第一市”的光榮稱號。縱觀武漢商業(yè)版圖，古田商圈與漢陽鐘家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路網(wǎng)發(fā)達的區(qū)域，三大商圈距離等間，勢力范圍互不重疊，三鎮(zhèn)鼎立的格局也逐漸顯現(xiàn)。商貿(mào)資源優(yōu)勢：良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢，使這一地區(qū)成為國內(nèi)外企業(yè)爭相投資的熱土。（2）擬建區(qū)域市場環(huán)境項目選址硚口區(qū)古田地區(qū)，擬建地交通區(qū)位優(yōu)勢突出，具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎和發(fā)達的商貿(mào)資源。%；，%；。根據(jù)《武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》：，%。 區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢（1）武漢市宏觀經(jīng)濟環(huán)境作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭的地位已經(jīng)日益彰顯，中心城區(qū)“向心力”作用加強，看好武漢，投資武漢已經(jīng)成為市場共識。此外，由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的崛起，國內(nèi)每年有數(shù)千萬平方米的辦公樓宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同門類的家具，尤其是辦公家。 據(jù)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心的統(tǒng)計，我國每年基本建設竣工量有12億平方米，是全歐洲一年建設竣工量的6倍。經(jīng)濟的穩(wěn)步快速發(fā)展和人民生活水平的顯著提高為企業(yè)產(chǎn)品的銷售提供了強有力的購買基礎。我國是家具生產(chǎn)大國，同樣也是家具消費大國，巨大的潛在的家具消費市場已為世人矚目。武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司按紅星集團連鎖家居商場的經(jīng)營模式進行管理，立足武漢，開拓武漢乃至華中地區(qū)市場。創(chuàng)業(yè)24年來，紅星美凱龍始終秉承“一絲不茍，視信譽為生命；勤奮務實，視今天為落后”的企業(yè)精神，積極實施“品牌市場全國連鎖化經(jīng)營、全球化名牌捆綁品牌經(jīng)營”的策略，在全國領先推出了“市場化經(jīng)營，商場化管理”的模式，被譽為“紅星美凱龍經(jīng)營模式”。紅星家具集團有限公司創(chuàng)始于1986年，是以“紅星美凱龍”品牌連鎖經(jīng)營的國家級大型家居企業(yè)集團，注冊資金人民幣1億元。經(jīng)營范圍：家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)。2007年銷售總額突破153億元，成為中國家居業(yè)的第一品牌，成為世界家居業(yè)500強之一。紅星美凱龍創(chuàng)建的品牌連鎖大賣場，不只是簡單的商業(yè)流通物業(yè)；紅星賣場銷售的家居商品，也不單是普通意義上的商品，我們更多傳播的是一種“家的文化”、“家的藝術”，引領社會大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式。我國家具業(yè)已經(jīng)從一門傳統(tǒng)的手工業(yè)，發(fā)展成為一個以機械化生產(chǎn)為主、門類齊全、技術和藝術含量不斷提高的重要產(chǎn)業(yè)。近年來，我國一直保持快速發(fā)展的勢頭，根據(jù)國家統(tǒng)計局《2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2010年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，%，已超過日本成為世界第二大經(jīng)濟體；我國的GDP從1978年的2683億美元，30余年間增長了20余倍，平均增速接近10%，開創(chuàng)了中國經(jīng)濟發(fā)展史上前所未有的“高速”時代；2010年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13390元，%。國家的這一舉措，進一步促進了我國的住宅建設，由于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，住宅作為一種商品進入市場，進而也為各類家具和配套產(chǎn)品提供了發(fā)展空間。也就是說，每年有500萬戶住宅要進行家具的配置，這將會帶動民用家具需求量增加。因此，中國家具行業(yè)有著巨大的市場潛力。武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟增長速度，人民生活進一步改善。根據(jù)2010年武漢市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全市房地產(chǎn)業(yè)也保持了穩(wěn)步發(fā)展趨勢。此外，隨著武漢市“8+1”城市圈一體化建設加速推進，武漢通往周邊城市的8條高速出口公路基本建成，其便捷的交通條件也將會吸引周邊區(qū)域客戶來武漢消費，帶動武漢家居建材市場發(fā)展。擬建地交通便捷，輕軌1號線貫通全區(qū)，規(guī)劃建設中的地鐵5號線也在宗關交匯，擬建地區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便捷，商業(yè)潛力巨大。如今，沃爾瑪以及本地超市巨頭中商平價、武商量販等已進駐該區(qū)的大型商業(yè)綜合體，使得硚口的商業(yè)態(tài)勢不斷發(fā)展。預計未來510年內(nèi)，古田地區(qū)居住人口將從目前的28萬增加到50萬，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動該地區(qū)家居建材消費市場。循著這一發(fā)展思路，硚口區(qū)加大招商引資力度：2006年4月，由南國商業(yè)公司投資興建的大武漢家裝廣場在原長江電源廠的廠區(qū)建成開業(yè)，吸引389家國內(nèi)外建材總代理入駐該區(qū)，吸引了中高端消費群體大量光顧。紅星美凱龍世博家居廣場建成后，將與已建成的大武漢家裝、香江家居、金太陽市場，籌建中的宜家家居一道，形成全國最大的家居建材市場群。 主要建設內(nèi)容及規(guī)模項目地上擬建美凱龍大型家居商場及高層辦公寫字樓；地下設置二層地下室，設有地下家居商場、機動車庫和設備用房。 建設條件項目建設地點交通便捷，供水、供電、排水及通信設施等市政配套設施規(guī)劃合理，工程建設條件優(yōu)越。 項目建設期本項目建設期2年，2011年7月——2013年7月。 項目主要技術經(jīng)濟指標表指標名稱單位數(shù)據(jù)建設規(guī)劃指標總用地面積㎡77546總建筑面積㎡295443其中地上建筑面積㎡200243其中商業(yè)面積㎡179986寫字樓面積㎡20257地下建筑面積㎡95200其中地下一層建筑面積㎡47600其中地下家居商場㎡27500地下車庫及設備用房㎡20100地下二層建筑面積㎡47600容積率建筑密度%45綠地率%35停車位輛1845其中地上停車輛196地下停車輛1649項目建設期年2項目總投資萬元投資利潤率%%投資回收期年財務凈現(xiàn)值萬元財務內(nèi)部收益率%% 報告編制依據(jù)（1）項目委托咨詢合同；（2）建設項目規(guī)劃設計（土地使用）條件；（3）項目用地的國有建設用地使用權成交確認書；（4）項目環(huán)境影響評價批復意見；（5）項目規(guī)劃設計方案；（6）項目建設單位提供的其他基礎數(shù)據(jù)、技術資料等；（7）湖北省企業(yè)投資項目核準暫行辦法；（8）國家發(fā)改委19號令；（9）其他有關依據(jù)資料。進入“十二五”，武漢將進入經(jīng)濟大發(fā)展、城鄉(xiāng)大建設、改革大推進、民生大改善的關健時期。推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整加快建沒以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導，先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務收為支撐，現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。做大做強商貿(mào)業(yè)，打造全國性商貿(mào)中心。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析上世紀90年代，化工企業(yè)是硚口工業(yè)經(jīng)濟的重頭戲，武漢市80%以上的化工企業(yè)集聚硚口古田。在整體規(guī)劃的指導下，硚口區(qū)提出，在“十二五”時期，將加快形成以現(xiàn)代服務業(yè)為首位經(jīng)濟、以特色商貿(mào)為支撐、以總部集聚為導向的新型產(chǎn)業(yè)體系，把硚口建設成為中部領先、文明宜居的現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)和都市產(chǎn)